"משכירי הדירות הם הלובי השקט החזק במדינה"

בעת שוכרי הדירות נאבקים במחירים המזנקים, משכירי דירות למגורים נהנים משורה של הטבות מס. ההטבה העיקרית היא הפטור הגורף ממיסוי על דמי שכירות עד לתקרה של 5,196 שקל. פטור זה צפוי, לפי הערכת האוצר, להביא לאובדן הכנסות ממסים של כ־3 מיליארד שקל בשנת 2022. מדובר בהערכה שמרנית, אך גם הערכה זו הופכת את הטבת המס הזו להטבת המס השביעית בגודלה מכלל הטבות המס.

לכתבה הראשונה בסדרה לחצו כאן

לכתבה השנייה בסדרה לחצו כאן

הסיפור של הטבות המס על הכנסות משכירות דירה מאגד בתוכו את המחלות האופייניות להטבות מס – הטבה זמנית שהופכת לקבועה. הרציונל ההיסטורי נעלם אך ההטבה מתבססת יותר, וכשעיוותי המס בעקבות ההטבה מגיעים כבר לשטח, הממשלה תתקן את העיוות בעיוות נוסף, אבל לא תהיה מסוגלת לגעת בהטבת המס ההיסטורית, שאיכשהו, דווקא בגלל חוסר ההיגיון שבה, הפכה למקודשת.

“בזמנים אחרים הייתי מתנגד”

נחזור 32 שנה לאחור. בשנת 1990 החליטה הכנסת על הוראת שעה לשנה וחצי בלבד שלפיה הכנסות משכירות למגורים עד לסכום של 2,600 שקל (המקבילים לכ־10 אלף שקל כיום) לא ימוסו. הסיבה להחלטה החריגה הזו היתה העלייה המסיבית של עולי ברית המועצות שנזקקו לדירות, ומתברר כי היו דירות ריקות רבות והממשלה החליטה לעודד אנשים להעמיד את הדירות להשכרה. כך נכתב בדברי ההסבר: "מגמת ההצעה לעודד בעלי דירות הנמנעים מהשכרת דירות ריקות שבבעלותם להשכיר אותן, על מנת להקל את המצוקה של מחסור בדירות המתגבר עם קליטת העולים הרבים הבאים ארצה".

השרים אלקין וסער התנגדו בחריפות להטלת חובת דיווח על משכירי הדירות. ההתנגדות של סער נומקה בטיעון הבא: “אם אתה לא מתכוון בעתיד לבטל את הפטור, למה צריך את הדיווחים?”

מימין: שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, שר המשפטים גדעון סער ומנהל רשות המסים ערן יעקב | צילומים: עמית שאבי, דנה קופל, רפי קוץ

ממרחק הזמן זה נראה מעט מוזר שיש דירות ריקות שלא מושכרות, ושזו הדרך להכניסן לשוק, אך מתברר כי לא רק ממרחק הזמן. כבר בשנת 1990 לא היה ברור כלל כי הטבת המס מוצדקת. כך לדוגמה אמר יו"ר ועדת הכספים דאז אברהם (בייגה) שוחט: "אין לי עמדה מגובשת בעניין, אני מוכן לשמוע את השיקולים השונים, ההרגשה שלי היא שלא צריך לאשר את הפטור הזה. יש הטוענים שמלאי הדירות להשכרה כמעט ולא יגדל בעקבות החוק, ומכל מקום הנזק שייגרם בשל הנסיגה מהמדיניות של ביטול פטורים יהיה הרבה יותר גדול מאשר התועלת שתצמח בחוק הזה. וגם תישאל השאלה: מדוע בתחומים אחרים שקשורים לעלייה לא יינתנו פטורים ממס שכן אפשר לפטור ממס מפעילי ציוד לבנייה או טייחים ורצפים?". חברי הוועדה כבר אז עמדו על כך שמדובר בהטבת מס לטובת השכבות החזקות.

גם דן מרידור, שר המשפטים דאז, שקידם את ההצעה, תמך בה באופן מסויג מאוד, רק בגלל תקופת החירום של העלייה: "בימים כתיקונם לא רק שלא הייתי מציע את ההצעה הזו, אלא אף הייתי מתנגד לה בכל תוקף, אני חושב שהכיוון של ההצעה הזו הוא כיוון הפוך מזה שצריך ללכת בו. אנחנו צריכים להרחיב את בסיס המס ולבטל את הפטורים. אני חושב שלא צריך לתת לגיטימציה ועידוד לאנשים שרוצים להשתמט מהשתתפות במעגל משלמי המסים ולהעלים את העובדה שיש להם הכנסות כאלה או אחרות. לא טוב להשתמש במדיניות מס בצורה דיפרנציאלית. אבל עכשיו זו עת חירום". וכמו תמיד, אווירת החירום והכאוס הכריעו את הכף ואת שיקול הדעת המקצועי.

אלא שבכך זה לא נגמר, תוקפה של ההטבה הוארך שוב ושוב. בסך הכל הטבת המס הוארכה עשר פעמים, עד לשנת 2007, שבה ההטבה הפכה לקבועה. ב־1996 התרחשה האירוניה הבאה, חבר הכנסת גדעון שגיא עומד על כך שיש משהו “עקום” בפטור, מי שיש לו הכנסות משכירות שגבוהות ב”שקל אחד” מהרף, לא נהנה מהפטור. ולכן, במקום לבטל את הפטור, החליטה הכנסת לחוקק כי הפטור יורחב באופן חלקי גם למי שמשכיר דירה בסכום הגבוה מהרף הזה. בשנת 2004 החליטה הכנסת לקצץ את תקרת הפטור בהדרגה, ולכן כיום המגבלה היא כ־5,200 שקל במקום כ־10 אלף שקל. עם זאת, גובה השכירות הפטור ממס מתעדכן בהתאם למדד, החוק מעניק הגנה מפני אינפלציה להטבת המס למשכירים.

במשך כל השנים הללו מתריעים גורמי המקצוע כי הטבת המס הזו הופכת ליקרה יותר ויותר. אך למרות זאת היא לא מבוטלת אלא להפך, הופכים אותה לרכיב קבוע. איך זה קרה? ובכן, הכניסה לשנת 2006 היתה בעיצומה של תקופת בחירות. וכך לא הספיקו להאריך את תוקף הוראת השעה. תומכי הפטור שלפו את הטיעון הבא, שהושמע באופן מפתיע על ידי ג'קי מצא, מנהל רשות המסים דאז: "זה יוצר חוסר ודאות במשק שאנחנו מחדשים את הוראת השעה חצי שנה אחרי תחילת השנה". וכך בחסות הטיעון הכללי של “ודאות במשק” הוחלט דווקא להפוך את הפטור לקבוע. ח”כ חיים אורון ממרצ חידד בוועדה ואמר: "זה לא הורדת נטל מס, זה שייך לקטגוריה של המתנות". גם היועצת הכלכלית של הוועדה סמדר אלחנני מחתה ואמרה: "אני לא רואה למה צריך לעודד דווקא את המקור הזה של ההכנסה".

עם זאת, צריך לזכור שבתקופה ההיא – לפחות בשנות התשעים – ראו במשכירי הדירות הפרטיים את המקור העיקרי להיצע דירות להשכרה, כשהניסיון להכניס מוסדיים לשוק כשל גם אז. כיום עמדת הממשלה היא הפוכה, היא רואה ברוכשי הדירות להשקעה (כלומר, להשכרה) מעין אויב שמזרז את עליית מחירי הדיור ונלחמת בו. בשנים האחרונות האוצר הטיל את מס הרכישה הייעודי לרוכשי דירות שניות ושלישיות. ובכך, במקום לתקן את העיוות הבסיסי, הוא מתקן את העיוות באמצעות עיוות נוסף. במקום להפוך את ההשקעה בדירות לפחות אטרקטיבית על ידי השוואת תנאי המיסוי בין דירות לבין מסלולים אחרים בשוק ההון, בוחר האוצר בדרך של מיסוי ייחודי על רכישת דירות, שתיצור עיוותים חדשים.

דירות להשכרה | עמית שעל

גורמים בממשלה מסבירים את הקושי הגדול בכל הקריאות לביטול הפטור על הכנסות משכירות. "בסוף אתה נכנס לחדר, וחצי ממקבלי ההחלטות והפוליטיקאים הם בעצמם משכירי דירות, יש להם דירה בבעלות. זה הלובי השקט החזק במדינה. מותר להם להתעסק בזה מבחינה חוקית, אבל בסוף זה יוצר אווירה מסוימת. הרבה יותר קל להעביר מס רכישה על דירה שנייה, אתה לא פוגע בקבוצה נראית לעין, אלא בקבוצת ‘אלו שאולי היו רוכשים דירה להשקעה בעתיד’".

למעשה, החשש הזה הובע על ידי חברי הכנסת עצמם לאורך השנים. כבר בשנת 1990 ציין ח”כ מיכאל איתן כי הוא משכיר דירה ושאל האם מותר לו להשתתף בדיון. בייגה שוחט אמר שכן, והוסיף שח"כ שמעוניין לציין כי יש לו דירה שהוא משכיר רשאי לעשות זאת אך לא חייב. בשנים מאוחרות יותר ח”כ ישראל כץ, שמאוחר יותר הפך לשר האוצר, החמיר עם עצמו ואמר בדיוני ועדת הכספים שהוא לא משתתף בדיון מכיוון שהוא משכיר דירות לאחרים. אך לאחר מכן – בין שרצה בכך ובין שלא – הוא נאלץ לקבל החלטות בנושא זה כשישב על כיסא שר האוצר.

ומה לגבי דיווח? ברשות המסים ובמשרד האוצר מתרעמים על הטבת המס הזו זה שנים רבות, אך התחושה שלהם היא שידיהם כבולות. בשנה שעברה ניסו רשות המסים ואגף תקציבים להכניס סעיף לחוק שלפחות יקטין את העלמות המס הנובעות מהפטור הנוכחי. ברור לכולם כי במצב הנוכחי ישנה אפשרות פשוטה למדי להשכיר דירה בסכום גבוה מהפטור – נניח 7,000 שקל - אך כלל לא לדווח לרשות המסים. הפקידים הציעו בחוק ההסדרים כי תהיה חובת דיווח פרטנית רק על הכנסות משכר דירה, מתוך תפיסה שברגע שאנשים יצטרכו לדווח על ההכנסות משכר דירה, הם יעדיפו שלא לשקר לרשות המסים ולדווח את האמת. בנוסף, מאגר כזה יגדיל את נתוני האמת בנוגע לשוק השכירות, שהוא – כפי שנסקר כאן בהרחבה – מעין בועה לא ברורה עבור הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

אך שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושר המשפטים גדעון סער התנגדו בחריפות. ההתנגדות של סער נומקה בטיעון הבא: "אם אתה לא מתכוון בעתיד לבטל את הפטור, אז למה אתה צריך את הדיווחים?". וסער כמובן לא רוצה לשקול בכלל את ביטול הפטור כולו, ולכן גם את הדיווח אין לאפשר. אך ההימנעות של הפוליטיקאים מהטלת חובת הדיווח הזו מהווה למעשה מעין העלמת עין באישור המחוקק מהעלמת מס בעולם ההכנסות משכירות.

ההשפעה על מחירי השכירות

בניתוח כלכלי פשוט דומה כי ביטול הטבת המס צפוי להעלות את מחירי השכירות, שכן היצע הדירות להשכרה יקטן בגלל הירידה באטרקטיביות שלהן. אך עם זאת, יש גורמים בממשלה שטוענים כי בטווח הארוך אין הכרח כי זו תהיה התוצאה, זאת מכיוון שכל דירה שנגרעת משוק הדירות להשכרה הופכת להיות דירת מגורים עבור אדם שהחליט לרכוש דירה, ואותו רוכש נגרע למעשה משוק השכירות. או במילים אחרות: ירידה בהיצע של הדירות להשכרה מלווה בירידה מקבילה בצד הביקוש לדירות להשכרה.

בניתוח פשוט דומה כי ביטול הטבת המס צפוי להעלות את מחירי השכירות, שכן היצע הדירות להשכרה יקטן. עם זאת, גורמים בממשלה טוענים שבטווח הארוך אין הכרח שכך יהיה

מכל מקום גם בממשלה מודים כי באופן מיידי ההשפעה צפויה להיות עלייה מסוימת של מחירי השכירות, זאת בגלל שכלכלה היא גם הרבה פסיכולוגיה, והאווירה שתיווצר תהיה כזו של העלאת מחירים. עם זאת הממשלה לא חששה מעליית מחירי השכירות כשהעלתה את המס לרוכשי דירות להשקעה, החשש מתעורר רק כשמדברים על אלו שכבר נכנסו למועדון הייחודי של בעלי דירה להשכרה.

בהקשר זה כדאי להיזכר במשפט שאמר חיים אורון בדיון הוועדה לנוכח הטענה כי הפטור יוריד את מחירי השכירות: "אז למה שלא נוריד את המס על קוקה־קולה? אם נוריד את המס על קוקה־קולה הוא גם יהיה זול יותר". דוגמת הקולה פחות אקטואלית כיום, אך המסר ברור, ניתן להוריד כל מס ולתת כל פטור בטענה ש“זה יוריד את המחיר”.

מי שמשכיר דירות בשווי שמעל 10 אלפים שקל לא זכאי כלל לפטור ממס, אך הוא עדיין זכאי לחישוב מס מופחת בשיעור של 10% מההכנסות משכירות. החישוב המופחת הזה לא נחשב בעיני משרד האוצר כהטבת מס, מכיוון שהוא נועד לייצר מסלול המקל על המשכירים שלא יצטרכו לחשב הוצאות ופחת מההכנסה החייבת במס. עם זאת, ההערכה היא כי דה פקטו מדובר בהטבת מס משמעותית לעומת 31% המס העקרוניים שאדם חייב לשלם על הכנסה פסיבית.

יתרה מזו, יש הטוענים כי העובדה שנותנים 10% מס מופחת ללא הצגת ניכוי הוצאות מביאה לכך כי המשכיר חותר להוציא כמה שפחות על הדירה. אילו המס הבסיסי היה 31% והיה צריך לנכות הוצאות, הרי שהיה קל יותר לבעלי הדירות להוציא כסף על השקעה בדירה, ובכך אולי לשפר את איכות הדירות להשכרה.