כאן זה לא אירופה: ישראל מעדיפה שוק השכרה פרוץ

בערים רבות בעולם רכישת דירה היא רק אלטרנטיבה, וישנם מקומות שבהם רוב התושבים מתגוררים בשכירות ולא בדירה בבעלותם. בתל אביב כחצי ממשקי הבית מתגוררים בשכירות, אבל בווינה כ־80%, בברלין 85%, בבוסטון 61%, ובניו יורק 64%. לפי מחקרים שנערכו על ידי מרכז הגר באוניברסיטת ת"א (2017) ומרכז אדוה (2022), במקומות רבים בעולם שוק השכירות מנוהל ומפוקח ואילו בישראל השוק פרוץ והשוכרים תלויים בגחמותיהם של בעלי הדירות.

לכתבה הראשונה בסדרה - לחצו כאן

לכתבה השנייה בסדרה - לחצו כאן

בתל אביב הרוב המוחלט של הדירות המושכרות הן בבעלות פרטית (88%). באירופה, לעומת זאת, שיעור הדירות המושכרות בבעלות ציבורית (של המדינה או הרשות המקומית) גבוה יותר. בווינה 22% (מתוך כלל הדירות בעיר), בברלין 14.4%, בלונדון 24% ובפריז 19%. בארה"ב שיעור הדירות המושכרות בבעלות ציבורית נמוך: 8.1% בניו יורק, 7.6% בבוסטון.

שלט "להשכרה" בניו-יורק. כ־60% מהדירות המושכרות הן תחת פיקוח על דמי השכירות | צילום: AP

בתוך שוק השכירות הפרטית יש לערוך הבחנה בין בעלים פרטיים (אינדיבידואלים) לבין משקיעים מוסדיים (תאגידים וחברות). ישראל פועלת אמנם לאחרונה לעידוד שוק השכירות המוסדית, בעיקר באמצעות "דירה להשכיר", ואולם שוק השכירות מבוסס ברובו על בעלים פרטיים. שיעור הדירות המושכרות בבעלות ציבורית משקף את רמת המעורבות של המדינה או הרשות המקומית בתחום הדיור בעיר.

אחת הדרכים להתערבות בשוק השכירויות היא באמצעות הטלת מגבלות על גובה שכר הדירה או על קצב עלייתו. בישראל דמי השכירות נקבעים בחוזה בין משכיר לשוכר, ולמדינה ולעיריות אין סמכות להטיל מגבלות כלשהן על דמי השכירות הנגבים בשוק הפרטי.

בגרמניה, לעומת זאת, יש מנגנון פיקוח על דמי השכירות, הלוקח בחשבון את גודל הדירה, מצבה ושלל קריטריונים. פיקוח זה מעניק טווח מחירים למ"ר לשכונה, שהופך לאמת המידה המקובלת לדמי שכירות. בברלין המצב שונה מעט. בעקבות עליית המחירים החדה של השנים האחרונות קבעה הממשלה הפדרלית שבעלי הדירות יוכלו לקחת רק 10% מעל המחיר הקבוע בעת חתימת חוזים חדשים.

אין פיקוח ואין אסדרה

בלונדון פיקוח על דמי השכירות של רוב הדירות בוטל ב־1989 ושכר הדירה מוכרע בהסכם בין השוכר למשכיר. מחירי השכירות בפריז, בחוזים חדשים או מתחדשים, כפופים לפיקוח על בסיס אזורי כאשר המחיר שווה למחיר החציוני של מ"ר בנוי באזור. המחירים מוגבלים ללא יותר מ־20% מהמחיר הבסיסי.

בניו יורק כ־60% מהדירות המושכרות הן תחת פיקוח על דמי השכירות. סוג הפיקוח משתנה בהתאם לשנת הבנייה של הבניין. דירות שנבנו לפני 1947 הן דירות עם דמי שכירות מפוקחים. שכר הדירה נקבע על ידי הרשויות ומעודכן אחת לשנתיים על מנת להתחשב בשינויים בעלויות התפעול והתחזוקה של הדירות. בנוסף, בדירות אלו בעל הדירה אינו יכול לפנות את הדייר אלא במקרים חריגים. בדירות שנבנו בשנים 1974-1947 (בבניינים שמכילים לפחות שש דירות) יש מנגנון המגביל את קצב העלייה של דמי השכירות. בנוסף, הדיירים נהנים מהזכות לחדש את הסכם השכירות לתקופה של שנה או שנתיים לפי בחירתם, והבעלים מוגבלים ביכולתם לפנות דייר בהתאם לעילות המפורטות בחוק.

עו"ד אורי אטינגר מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א: "בישראל תחום השכירות הוזנח עד לאחרונה. בעוד מחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים עיקר, המאמצים הופנו לשוק הדירות למכירה"

פרט להגבלת שכר הדירה יש דרכים נוספות לאסדרת היחסים בין המשכירים והשוכרים. בניו יורק יש חוקים לתחזוקת מבנים וחוק לבתים משותפים. החוקים האלה אינם נוגעים לגובה השכירות, אך קובעים הוראות בעניין השכרת משנה, הליך פינוי הדירה, סטנדרט סביר של אחזקה ואיסור אפליה של השוכר.

בלונדון חוק בעל הבית והדייר מציב סטנדרטים מינימליים שאליהם מחויב בעל דירה מול השוכר. החוק מטיל על המשכיר נכס לתקופה של פחות משבע שנים חובה לשמור הן על מבנהו החיצוני של בית המגורים ותנאי התברואה שבו, והן על המתקנים בבית המגורים הנוגעים לאספקת מים, גז וחשמל.

בגרמניה החוק המרכזי המגדיר את תנאי השכירות קובע כי חוזה שכירות יכול להיחתם לתקופה מוגבלת בזמן או לא מוגבלת. אם חוזה שכירות הוא לתקופה העולה על שנה ולא סוכם בכתב, הוא תקף למשך זמן בלתי מוגדר. סיום השכירות במצב כזה יתאפשר לכל הפחות שנה ממועד כניסת השוכר לדירה. החוק הגרמני מתייחס לסוגיות של תחזוקה והודעה על עזיבה.

מתכנן הערים והכלכלן טל אלסטר: "המדינה עושה מכרזים לדיור להשכרה מוסדית ומעודדת יזמים להשכיר דירות, אבל את המשקיעים הפרטיים לוקחים כמובן מאליו ונלחמים בהם באמצעות מיסוי גבוה"

איך נוצר מצב שבו הרוב הגדול של שוק ההשכרה בארץ הוא בבעלות פרטית? התשובה די פשוטה. בישראל הצעירה והמתפתחת נחשב הדיור ציבורי כמוצר נחות וארעי. דירות הדיור הציבורי בישראל נבנו במהלך העשורים הראשונים לקיומה של המדינה על ידי חברות משכנות, מתוך אידיאולוגיה ציונית וצורך לאומי ליישב את העולים שהיגרו לארץ. מאז שנות השבעים ירד שיעור הדיור הציבורי בארץ וכיום הוא נחלתם של בעלי הכנסות נמוכות במיוחד.

לכך יש להוסיף שרוב הדיור הציבורי ממוקם כיום בפריפריה והוא במצב תחזוקתי לא טוב. במקומות אחרים בעולם הדיור הציבורי נבנה כחלק מתודעה סוציאל־דמוקרטית. "נראה כי בישראל תחום השכירות מקבל את אור הזרקורים רק בשנים האחרונות על ידי המתכננים בארץ כפתרון למצוקת הדיור", אומרת עו"ד אורי אטינגר ממרכז הגר באוניברסיטת תל אביב. "בעוד מחירי הנדל"ן הרקיעו שחקים — עיקר מאמצי הרגולטור הופנו לשוק הדירות למכירה".

אין מספיק בנייה להשכרה

ב־2017 אישרה הכנסת את התיקון ל”חוק השכירות והשאילה”, המכונה גם “חוק שכירות הוגנת”. התיקון הוצע על ידי שישה חברי כנסת, בהובלת סתיו שפיר. החוק ביקש לקבוע הוראות לחוזה שכירות מגורים, שתכליתן להבטיח יחסים הוגנים יותר בין שני הצדדים לעסקה ולהבטיח רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות. בין השאר, נקבעה הגדרה של חוזה שכירות למגורים, הוסדרו היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר, והוגדר מהי דירה שאינה מתאימה למגורים. החוק אינו כולל פיקוח על מחירי השכירות וגם לא הגבלה על העלאת שכר הדירה.

סתיו שפיר. יזמה את “חוק שכירות הוגנת” | צילום: עמית שאבי

"אם מנתחים את הרגולציה בתחום הדיור, אפשר לזהות אדישות לקבוצת השוכרים”, אומרת אטינגר. “בניגוד למדינות רבות ב־OECD, בישראל אין רגולציה שמבטיחה יציבות, אין התייחסות למשך תקופת השכירות, אין רגולציה על קצב עליית מחיר השכירות, וגם את מעט האסדרה על איכות הדיור שעשו בחוק שכירות הוגנת כשהגדירו מהי ‘דירה ראויה למגורים’, כמו גם את הנושא של מי משלם את דמי התיווך – לא אוכפים”.

מתכנן הערים והכלכלן טל אלסטר, שהיה שותף בהכנת מסמך מדיניות הדיור של עיריית תל אביב, סבור כי הבעיה העיקרית של שוק השכירויות היא שבישראל מתייחסים לדיור להשכרה כאל שלב ביניים. שוק השכירויות מקבל הרבה פחות תשומת לב מהרגולטור", אמר.

לדבריו, המדינה שוגה ביחס שלה למשכירי דירות פרטיים. "מצד אחד, המדינה עושה מכרזים לדיור להשכרה מוסדית, וגם מעודדת יזמים לא למכור את כל הדירות שבנו ולהשכיר בצורה מוסדית. מצד שני, נלחמים במשקיעים הפרטיים באמצעות מיסוי גבוה", אמר.