"המדינה מעודדת התחדשות עירונית, אך צועדת לקראת אסון תחזוקתי"

"אם הממשלה לא תדאג להקמת קרן פנסיה לבניינים, נצעד בעיניים פקוחות לאסון תחזוקתי בתוך 20-15 שנה", מצהירה גיליה ברגר קוליץ, סמנכ"לית התחדשות עירונית בעזרה וביצרון, חברה־בת של עיריית תל אביב. דבריה נאמרים על רקע ההיקפים ההולכים וגדלים של מיזמי התחדשות עירונית, שבמסגרתם בתים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מגדלי מגורים שתחזוקתם יקרה בהרבה, הן מבחינת העלות החודשית השוטפת והן מבחינת הצורך להיערך להזדקנות הבניין ולהחליף בבוא העת תשתיות מורכבות כמו מערכות כיבוי אש, פינוי אשפה, משאבות מים, מעליות ומערכות מיזוג.

ב־2017 חוקק חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שקבע בין היתר שבעל דירה שקיבל דירה חדשה לא יהיה חייב בהוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף בסכום העולה על מה ששילם קודם, וזאת לתקופה של חמש שנים, כל עוד הוא מתגורר בדירה, ובלבד שהוא הגיע לגיל פרישה, שהוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה וזו דירתו היחידה. את ההפרש בין דמי הוועד הישנים לחדשים ישלם היזם. בעקבות החוק הזה פורסמה במרץ 2018 החלטת רשות המיסוי שלפיה היזם יקצה כספים לקרן תחזוקה הונית, שממנה ישולמו הפרשי המחיר של הדיירים הממשיכים.

אלא שלדברי ברגר קוליץ, קרן התחזוקה הזו היא מעין ועד בית, ואינה מטפלת בסוגיית "הפנסיה" של הבניינים החדשים, כלומר בתחזוקה ארוכת טווח: "צריך להבין, אנחנו לוקחים בניינים פשוטים, עושים התחדשות עירונית והופכים אותם לפרויקטים מורכבים. אני מדברת על בנק של מערכות אלקטרו־טכניות שיש לתחזק, וחברות הניהול בכלל לא יודעות לתפעל".

להערכת יואב פורר, מנכ"ל חברת Creating Operational Reality, המייעצת בנושאי תחזוקת פרויקטים גדולים, התשלום שנוגע לתחזוקה ארוכת הטווח, מעבר לתשלום ועד הבית, עומד על 1,500-1,000 שקל בחודש.

בעיריית לוד החלו כבר במהלכים להבטחת תחזוקה ארוכת טווח של המגדלים החדשים. האדריכלית גל גבריאל, מהנדסת העיר לוד, מספרת ל"כלכליסט" כי "הסכמי הפיתוח שעליהם חתמנו מחייבים את היזמים בתשלום של 350 שקל בחודש לעשר שנים לכל דייר שחי במתחם לפני אישור התב"ע — ומתוך זה מופרשים 10% לתחזוקה עתידית".

בפברואר 2021 פרסמה הרשות להתחדשות עירונית הסכם התקשרות לדוגמה בין דיירים ליזם, ולפיו היזם יפקיד לפני מסירת הדירות סכום כספי בקרן מיוחדת שתנוהל על ידי נאמן לצורך השתתפות בחלק מהוצאות תחזוקת המבנה והתחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף. עם זאת, אין המלצה לסכום מינימלי שישלם היזם, וגם לא למספר השנים שהקרן תתקיים.

לפי ברגר קוליץ, בכל תוכניות ההתחדשות בתל אביב יש חובה להקים קרן תחזוקה לעשר שנים: "גובה הקרן ואורך התקופה שהיא תממן את דמי התחזוקה, זה אחד הנושאים עליהם מתחרים היזמים, יש כאלה שמציעים גם 12 ו־15 שנים".

מהנדס העיר ירושלים יואל אבן מדווח שבירושלים יש גם פטור מלא מהיטל השבחה לפרויקטי התחדשות עירונית מתחמית וגם קרן תחזוקה לעשר שנים: "קרן התחזוקה נכנסת היום לכל הסכם, וכל יזם שמקבל פטור מהיטל השבחה מחויב בו".

האדריכלית אורנה מור, מנהלת המינהלת להתחדשות עירונית בחיפה, מדגישה שיש לעירייה עניין להרחיב את קרן התחזוקה לכל הדיירים הממשיכים מעבר למה שמוגדר בחוק ההתחדשות העירונית: "מה שעוזר לנו זה הדו"ח החברתי, שמלמד אותנו מה מצב הדיירים במתחם, וכך אנחנו יודעים מה רמת ההזדקקות, גם של אלה שלא עומדים בהוראות החוק".

האדריכלית מיכל מאיר, מהנדסת העיר בת ים, מביעה דאגה בנושא תחזוקת מבנים חדשים כמו גם מבנים ישנים: "החרדה שלנו מתחזוקת בנייה גבוהה אינה שונה מתחזוקת מבנים אחרים של שלוש או ארבע קומות. הנושא הזה לא קשור דווקא להתחדשות עירונית. אנחנו חווים ממשבר תחזוקתי אדיר של הערים. הפתרון של תחזוקה צריך לתת מענה למה שקורה היום. אי אפשר להמשיך עם הסיטואציה של תחזוקה לפי חשק. העירייה מוציאה כרבע מיליון שקל רק על סוגיית מבנים מסוכנים, וזה רק הולך ומחמיר".

ד"ר דורית גרפונקל, שחקרה את הנושא במסגרת דוקטורט בטכניון, מבהירה שבעיית התחזוקה רק תחריף עם השנים: "יש מערכות יקרות שצריך לתחזק - גנרטורים, משאבות מים, מעליות, מערכות כיבוי אש ופירים לסילוק אשפה, ואחרי כעשר שנים, כשתקופת האחריות של הקבלן תמה, המערכות האלה מתבלות וצריך להחליפן. אני מעריכה שהבניינים שלא יהיו להם המשאבים ילכו ויידרדרו, ודיירים שהפרוטה מצויה בכיסם יעברו לבניין הבא".

פורר מדגיש שהבניינים הנבנים כיום יותר מורכבים מפעם, ויש בהם שילוב של מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, ויש לכך משמעות גם לעלויות התחזוקה: "לבניין נכנסות מערכות מורכבות שלא היו פעם גם בבניינים רגילים. זה מעלה את עלות התחזוקה השוטפת, וגם מצריך מקצועיות בתחום של תחזוקה. פעם היתה באה מנקה לחדר המדרגות והכל היה סבבה. היום אתה צריך בודק למעליות, בדיקת אינטגרציה למערכות גילוי אש, טיפולים לגנרטור ומערכות המים. אלה דברים מקצועיים שאין לוועד הבית או לחברות הניהול ניסיון בתפעול שלהם. חלק מהמערכות האלה הן בטיחותיות, כך שיש פה אספקטים שהם לא רק כספיים. ברגע שנכנסים גם מסחר, תעסוקה ומבני ציבור מתחיל ברדק. אף אחד לא יודע מי דואג למה. זה גורם לבעיות תפעול ותחזוקה קשות מאוד".

תגובת הרשות להתחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, למרות סמכותה בתחום ההתחדשות העירונית בלבד, מקדמת עוד מיום הקמתה את הטיפול בנושא תחזוקת הבניינים הגבוהים בכלל, זאת מתוך המחויבות שלה לבעלי הדירות הקיימים.

"הרשות פועלת להקנות לבעלי הדירות את הידע המקצועי והיכולת הנחוצים לניהול ולתחזוקה של נכסיהם. בימים הקרובים בתום עבודת מחקר ושטח מעמיקה צפוי להתפרסם מדריך מקיף שייועד לבעלי הדירות לניהול ולתחזוקה של בניינים עתירי המערכות. המדריך מרחיב ומפרט בין היתר, גם את הצורך בפתיחת קרן "פנסיה" לחידוש ושימור הבניין".