הקבלנים מקפיצים את מחירי הדירות בעקבות מגבלת ההצמדה למדד

היום (ה') נכנס לתוקף תיקון שמאפשר לקבלנים להצמיד רק עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. ההצמדה למדד - שהיתה עד היום בגובה של 100% - נועדה להגן על קבלנים ויזמים מפני התייקרות עלויות הבנייה, אך הוסיפה עוד משקולות לרוכשי הדירות. היזמים לא אהבו את היד שהכניסה הממשלה לכיס שלהם, וכבר מצאו דרך לפצות על אובדן ההכנסות. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי חברות בנייה העלו בתגובה את מחירי הדירות בשיעור של 8%-2%.

במקביל, התאחדות הקבלנים בוני הארץ שלחה לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין מכתב התרעה לפני עתירה לבג"ץ שבה תדרוש את ביטול או הקפאת התיקון לחוק עד שייבחנו שורה של סוגיות. הקבלנים דורשים מאלקין תשובה בתוך 10 ימים, ומודיעים כי ללא מענה יפנו לערכאות משפטיות.

יזמים ששוחחו עם "כלכליסט" סיפרו כי החליטו על שיעור ההתייקרות בהתאם למצב הפרויקט. ככל שהוא מתקדם יותר, כך החשיפה להתייקרות של עלויות הבנייה נמוכה יותר וקטן הצורך לייקר את הדירות. בנוסף, יזמים הקשיחו את תנאי התשלום. למשל, במסלול שהפך להיות פופולארי בשנים האחרונות 80-20 - כלומר מקדמה של 20% בהתחלה, ואת היתרה עם השלמת הפרויקט - הדירות יעלו יותר, בגלל שבמסלול הזה החשיפה של היזם להתייקרות הבנייה גדולה יותר.

מדד תשומות הבנייה מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והוא אמור לשקף את השינוי בעלויות הבנייה. נכללים בו חומרים, מוצרים ושירותים שמשמשים לבניית דירה. יזמים נוהגים להצמיד את התשלומים על הדירה למדד בעת החתימה על חוזה עם קונה. התייקרות המדד מתווספת לאותם תשלומים.

בין 2013 ל־2020 המדד עלה ב־11% כלומר קצב שנתי של כ־1.4% ולכן בדרך כלל קונים לא התרגשו מההצמדה הזו. אבל מתחילת 2021 מגפת הקורונה והמלחמה באוקראינה הובילו להתייקרות חומרי הבנייה וההובלה. מדד התשומות זינק בקצב מהיר, בשנה שבין מאי 2021 למאי השנה הוא עלה ב־6.6%. תשלומים של רוכשי הדירות התייקרו בהתאם.

חברי כנסת והשר אלקין יזמו תיקון לחוק המכר דירות שנועד לרסן את התייקרות התשלומים והוא מאפשר להצמיד רק עד 40% מהמחיר של הדירה למדד. החלק הזה של מחיר הדירה אמור לשקף את עלויות הבנייה בלבד, בלי מחיר הקרקע ומרכיבים אחרים — שלעמדת משרד הבינוי לא מושפעים מהתייקרות חומרי הבנייה ולכן לא הוגן להצמיד אותם למדד.

על פי החוק החדש תשלום ראשון בשיעור של 20% לא יוצמד למדד כלל, ובהמשך אפשר להצמיד למדד התשומות רק מחצית מיתרת התשלומים, כלומר מחצית מה־80% שנותרו.

במהלך הדיונים על תיקון החוק נציגי קבלנים הזהירו כי התגובה תהיה עליית מחירים. מי שראה בכך איומי סרק צפוי להתבדות. מרבית היזמים עימם שוחח "כלכליסט" מספרים כי כבר עדכנו את מחיר הדירות או עתידים לעשות זאת בקרוב.

בעיה מיוחדת היתה ליזמים שהחתימו קונים על מה שמכונה "בקשת רכישה". מסמך קצר, מעין זיכרון דברים, שבו מסוכמים עקרונות כלליים של העסקה כולל מחיר הדירה. בדרך כלל התנאים בבקשת הרכישה נשמרים לתקופה של כמה שבועות. בדיון על החוק חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ' ושר השיכון אלקין ביקשו שהוא ייכנס לתוקף מיד עם פרסומו ברשומות. הקבלנים זעמו ודרשו זמן היערכות.

החשש שהציף באותו דיון מנכ"ל התאחדות הקבלנים אמנון מרחב, היה בדיוק מבקשות הרכישה האלה שבהן היזם מתחייב למחיר, מתוך הבנה כי הוא יוכל להצמיד את כולו למדד התשומות. כדי להימנע ממצב שבו שינוי החוק גורם לשחיקה של הצעת המחיר ביקש שהחוק יכנס לתוקף רק לאחר 30 יום. לאחר דיון סוער סוכם כי החוק יכנס לתוקף תוך 7 ימים.

ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "אנחנו מתכוונים לעתור בימים הקרובים לבג"ץ נגד חוקיות החוק. הוא נוגד את חופש החוזים וחופש העיסוק ואנחנו לא מתכוונים לעבור על זה לסדר היום". חברת הבנייה גיא ודורון לוי הודיעה אתמול לזוכי מחיר למשתכן כי בעקבות פניית התאחדות הקבלנים לשר השיכון היא דוחה את מועדי החתימה על חוזים ל־238 זכאים שתואמו לחודש יולי. ההערכה היא כי לחברה יש עוד 1,500 דירות במצב דומה.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. יעתור לבג"ץ | צילום: אוראל כהן

בשבוע האחרון בכמה פרויקטים יזמים ניסו לשכנע רוכשים להקדים חתימה, כך שיוכלו להצמיד את המחיר על פי הכללים הישנים. למשל אפריקה ישראל מגורים שלחה בימים האחרונים מכתב לרוכשים פוטנציאליים בפרויקט Duo היוקרתי בתל אביב, שבו דירות נמכרות בכ־6 מיליון שקל, והזמינה אותם לחתום על חוזה לפני כניסתו לתוקף של החוק החדש.

מדובר ברוכשים פוטנציאלים שחתמו על בקשת רכישה התקפה ל־30-14 יום. על פי המכתב החברה שומרת לעצמה את הזכות לעדכן את מחיר הדירה עוד לפני תום התקופה שבה בקשת הרכישה בתוקף. אפריקה הגישה את הצעת המחיר על בסיס ההבנה כי היא תוכל להצמיד את מחיר הדירה במלואו למדד התשומות. מהרגע שהמחוקק שינה תנאי בסיסי גם המחיר על פי עמדתה יכול להשתנות.

בתגובה לפניית "כלכליסט" מסרו מאפריקה ישראל כי "הפנייה אל רוכשי הדירות בבקשה שיחתמו על החוזה, נעשתה על מנת להבטיח להם את מימוש התנאים בבקשת הרכישה. כניסתו לתוקף של תיקון חוק המכר (דירות) בנושא הצמדת התמורה למדד, ביום חמישי, תוביל לשינוי התנאים המסחריים בבקשת הרכישה, ועל כן הבאנו לידיעתם את האפשרויות העומדות בפניהם. אנו פועלים בשקיפות מלאה מול רוכשי הדירות ומתוך המחויבות כלפיהם דואגים לעדכן בכל שינוי שעלול להשפיע על החלטותיהם".

כאמור יזמים נוספים סיפרו ל"כלכליסט" כי יעלו את מחיר הדירות כדי לשמר רווחיות.

אחמד עמלה, בעלים ומנכ"ל בחברת ניצני מבשרת שבין היתר בונה 2 פרויקטים שבהם 350 דירות בלוד, אומר "עד לפני שבוע חשבנו שנמכור ב־24 אלף שקל למ"ר, והיום אני מגיע במינימום ל־26 אלף שקל למ"ר. אנחנו יזמים ונחשוב איך אפשר עכשיו לקחת את מקדמי הביטחון הנכונים ולא ליפול למלכודת. אני מכניס את השינוי במדדי התשומות למחיר, זה הכי אלמנטרי. הערכה שלי היא שהדירות יתייקרו בשיעור של 8%-5%. המדד הוא לא נחלה של היזם לבדו, כי לפרויקטים כאלה יש ליווי בנקאי על פי חוק המכר. הכסף הזה לא ייכנס לקופה שלי, אני צינור שמעביר את זה לבנק ולמדינה. אני לא חברת הון, אני מעוניין שהדירה תהיה הכי זולה".

בעלים של חברה יזמית גדולה ומוכרת אמר ל"כלכליסט" כי "יזם לא יכול לספוג רק 40% מההצמדה כשאורך החיים של פרויקט הוא 40-36 חודשים. זה לא כלכלי. מה שזה יעשה זה ייקר את מחיר הדירה. עכשיו מריחים רוחות של ריבית גבוהה והאטה עולמית, מבחינתי אולי זה לא הזמן לתקן היום את המחיר מעלה. היתה עלייה יפה בשנים האחרונות והרווחנו יפה, אבל בטווח הארוך אני אייקר את מחיר הדירות. אני במיוחד לא אוכל לספוג עסקאות בתנאים של 80-20, אם הלקוח ירצה לדחות תשלומים אני מודיע לך שהדירה תתייקר".

טענה נוספת נשמעת מקבלנים שזכו לפני כמה שנים בפרויקטים של מחיר למשתכן ועוד לא החתימו את הזכאים שזכו בהגרלה על חוזה. במחיר למשתכן הקבלן מתחייב מראש למחיר הדירה ולא יכול לייקר אותה. הטענות של הקבלנים האלה היא על כך שבחוזה שחתמו לפני שנים עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון הובטח להם כי יוכלו להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה מיום הוצאת היתר הבנייה, ומחיר הדירות חושב בהתאם לכך. אבל החוק החדש אוסר עליהם להחתים רוכשים על חוזה שבו יותר מ־40% ממחיר הדירה מוצמד.

יגאל קרני יו"ר חברת הבנייה מגידו, שנרכשה לפני כחודשיים על ידי רני צים, אומר כי "ספגנו במשך 3 שנים התייקרויות עצומות של מדדים בעקבות הקורונה, ועכשיו בא החוק הזה. אנחנו נבדוק את זה משפטית, ואנחנו נעצור כרגע את המכירות בפרויקט מחיר למשתכן עד שנבדוק את זה. מדובר במאות דירות. במחיר למשתכן אנחנו פשוט מפסידים כסף. לוקח לנו 3 שנים להוציא היתר בנייה בגלל היעדר עבודות פיתוח, ואלף סיבות שאינן תלויות בנו. ספגנו את זה, ועכשיו אומרים לנו שאנחנו יכולים להצמיד רק 40% מהמחיר".

יגאל קרני, מנכ"ל קבוצת הבנייה מגידו. "אנחנו לא פראיירים ונחזיר את הכסף על ידי זה שנעלה את מחיר הדירות שנמכור בשוק החופשי" | צילום: עמית שעל

קרני אומר כי הוא מבין את הרצון לנטרל את המדד ממחיר הקרקע "אבל זה יוצר תאונה במחיר למשתכן, וגם נותן הטבה לרוכשים במרכז הארץ על פני רוכשים בפריפריה. כי במרכז מרכיב הקרקע יכול להגיע ל־60% ממחיר הדירה, אבל בפריפריה מרכיב הקרקע הוא רק 20% ואני צריך לספוג את ההפרש".

וקרני מסכם: "אני לא בא להתלונן על מר גורלם של הקבלנים, אנחנו בתקופה טובה של שגשוג שנמשך שנים. זה לא סותר את העובדה שבמחיר למשתכן אנחנו מפסידים כסף. בסופו של יום אנחנו לא פראיירים ונחזיר את הכסף על ידי זה שנעלה את מחיר הדירות שנמכור בשוק החופשי".