האוצר מקדם: מס הרכישה הגבוה למשקיעים בנדל"ן יעוגן בחוק

תיקון קטן לחוק מיסוי מקרקעין שהופץ אתמול (ג') בחצות על ידי משרד האוצר צפוי לחולל סערה בשוק הנדל"ן. לפי התיקון, מס הרכישה בשיעור 8% שמוטל היום על משקיעים יקובע ולא תהיה עוד אפשרות להפחית את שיעור המס, אלא רק בהליך חקיקה ארוך.

לפי החוק החדש, רכישה של דירה שנייה ויותר תחויב במס של 8% על כל שקל משווי העסקה עד ל-5.38 מיליון שקל, במקרה שהדירה יקרה יותר על חלק השווי שמעבר לסכום הזה ישולם מס בשיעור של 10%.

היוזמה הזו דרמטית משום שהוראת השעה שמתוקפה עלה מס הרכישה שמשלימים המשקיעים אמורה לפוג בסוף השנה (2024). משקיע שחיכה למועד הזה עלול לגלות בקרוב כי ההמתנה שלו הייתה לשווא, לא רק שהמס לא יצטמק אלא הוא גם עלול לפספס את גל ירידות המחירים. הליך החקיקה הזה נועד לסמן למשקיעים כי אין עוד טעם בהמתנה על הגדר ובכך הוא עשוי להניע אותם לבצע עסקאות. עם זאת עם מס בשיעור כזה בשילוב ריבית גבוהה וציפיות להמשך ירידת מחירים ירחיקו משקיעים, כך שהמהלך יאכזב את הקבלנים שציפו להורדת מס רכישה כדי לעורר את משרדי המכירות שלהם.

בעשור האחרון מס הרכישה הפך כלי מרכזי במאבק של הממשלה בעליית מחירי הדירות. ביוני 2015 שר האוצר דאז משה כחלון יזם לראשונה את הוראת השעה שביטלה מדרגות מס והעלתה את שיעור המס. עד אז מדרגת המס הנמוכה שהוטלה על רוכשי דירה להשקעה הייתה 5% עד למחיר של כ-1.1 מיליון שקל. ככל שהדירה שנרכשה הייתה יקרה יותר כך התווספו מדרגות מס - 6% על חלק משווי הדירה שבין 1.1 ממיליון שקל ועד כ-3.5 מיליון שקל, המדרגה הבאה הייתה 7% וכך האלה עד 10% על חלק השווי שמעל ל-16 מיליון שקל.

כחלון ביטל את כל מדרגות המס האלה וקבע כי מס בשיעור 8% יוטל על כל שקל במחיר של דירה שנרכשה להשקעה. על חלק השווי שמעל ל-4.8 מיליון שקל משולם כבר מס של 10%. הצעד הזה הוכיח את עצמו והוביל לצמצום של פעילות המשקיעים בשוק. אך הייתה זו הוראת שעה אם תאריך פקיעה ידוע מראש - דצמבר 2020. ביולי 2020 מגפת הקורונה והשבתת המשק יצרה חשש מקיפאון ולכן באוצר מיהרו להוריד את מדרגת המס הראשונה ל-5%. בנובמבר 2022 שוב העלו את מס הרכישה כדי לבלום עליית מחירים.

ההיסטוריה הקצרה של הוראת השעה הזו מוכיחה כי היא יעילה. כחלון הוביל לירידה של אחוז העסקאות לרכישת דירה שבוצעו על ידי משקיעים מתוך כלל העסקאות מכ-26% ל-16% בלבד. התקופה הקצרה בשנת 2022 שבה המס שוב הופחת המשקיעים נהרו לשוק ובשיאה כמעט 37% מהעסקאות בוצעו על ידם.