בעלי שטחים בראשל"צ נגד הפקעתם לטובת המטרו, שמעליו תוקם שכונת ענק

המטרו עוד לא נבנה, אך דרגי המקצוע בממשלה כבר מסתכלים על הצעד הבא ופועלים להקמת שכונה ענקית חדשה על גג מוסך (depot) המטרו סמוך לתחנת ראשונים בראשון לציון. החברה הממשלתית נת"ע החלה בצעדים להפקעת הקרקע שעליה יקום המוסך, זה שעל גגו תיבנה שכונה, אך בעלי מגרשים טוענים כי הצעד הזה אינו חוקי, ונועד לממן את הפרויקט היקר על חשבונם.

הטענה שלהם מבוססת על החוק הקיים שלפיו מותר להפקיע מגרש רק לצרכים ציבוריים כמו כביש, מוסדות חינוך או משרדי ממשלה. אלא שתוכנית הדיפו היא חסרת תקדים משום שיהיו בה שני רבדים: השימוש הציבורי הוא התחנה, המוסך וקומה טכנית שלטובתם מותר להפקיע את המגרשים - אך על הגג תיבנה כאמור שכונת ענק עם בנייני מגורים ומגדלי משרדים. מדובר בשימוש סחיר ששווה הרבה כסף, והחוק הקיים אינו מאפשר להפקיע מגרשים לטובת בנייה מהסוג הזה, משום שהמדינה לא יכולה להפקיע קרקע ואז לעשות קופה מעסקי נדל"ן שהיא מקדמת עליה. אלא שבעלי הקרקע טוענים כי זה בדיוק מה שקורה במתווה השכונה שנרקם כעת.

עו"ד אריאל קמנקוביץ, שמייצג בעלי זכויות במתחם הדיפו, טוען כי ״הליך ההפקעה של מלוא הזכויות במתחם הדיפו ותפיסת החזקה מכוחו אינו חוקתי, חסר תום לב, ונועד להתעשרות שלא כדין של רשות על חשבון בעלי הקרקעות במתחם".

התוכנית להקמת הדיפו בראשונים היא חלק מקו המטרו M1 דרום ואושרה ביולי 2022. התוכנית להקמת השכונה שמעל הדיפו נמצאת כעת במוסדות התכנון וההערכה היא כי היא תאושר סופית בקיץ השנה. בסך הכל היא תאפשר לבנות בניינים ומגדלים בגובה של עד 28 קומות שבהם 2,733 דירות, 340 אלף מ"ר של שטחי משרדים ו־27 אלף מ"ר של מוסדות ציבור. כל הזכויות האלה מתחלקות בין מאות בעלי קרקע פרטיים, אך מצבם של אלה שהמגרש שלהם נמצא ממש מעל המוסך מסובך ותלוי בפרק של חוק המטרו שהכנסת מעכבת את אישורו.

התוכנית הזו מורכבת משני מתחמים: האחד ששטחו 140 דונם נקרא עוטף דיפו, וכשמו כן הוא - אלה מגרשים שעוטפים את הדיפו מצפון וממזרח, בהם ייבנו 1,502 דירות, ו־157 אלף מ"ר של משרדים. במתחם הזה מקודמת תוכנית איחוד וחלוקה רגילה, שבמסגרתה שמאי מטעם נת"ע מחשב את שווי המגרשים לפני אישור התוכנית ומקצה לכל בעל מגרש את חלקו היחסי בתוכנית החדשה. להערכת השמאי, עם אישורה של התוכנית, שווי זכויות הבנייה במתחם יהיה 1.6 מיליארד שקל. בשטח הזה יש לא פחות מ־283 בעלי זכויות, בהם חברת הנדל"ן הציבורית פרשקובסקי שלה זכויות בשווי עשרות מיליוני שקלים, בנוסף למגרשים בבעלותם הפרטית של בני משפחת פרשקובסקי.

ליבת המחלוקת היא באשר למתחם המרכזי שכאמור ייבנה ממש מעל המוסך. שטחו 97 דונם וייבנו בו 1,231 יח"ד ו־184 אלף מ"ר תעסוקה ששוויים, על פי הכללים שקבע השמאי, יגיע לכ־1.3 מיליארד שקל. אלא שבעלי המגרשים במתחם המרכזי לא נכנסו לתוכנית האיחוד והחלוקה ועל פי תוכנית המדינה. עד שבעלי המגרשים יראו את הכסף יחלפו עוד שנים, ובכל מקרה הם לא יקבלו את השווי המלא.

בשלב ראשון נת"ע, כאמור, פועלת להפקעת המגרשים וכבר שלחה מכתבים לבעלים השונים. ההפקעה תאפשר לחברה לפעול בלי מעורבות בעלי הקרקע - צעד קריטי לאישור התוכנית, משום שלאחר מימוש ההפקעה לא יהיו להם זכויות והם לא יוכלו להגיש הסתייגויות לתוכנית. הם זכאים לפיצוי, אבל כזה שמשקף את שווי הקרקע לפי אישורה של התוכנית - כמעט כשווי מגרשים שמיועדים לחקלאות, כלומר מעט יחסית.

השלב הבא הוא תקדימי ואפשר יהיה להגשים אותו רק לאחר שהכנסת תשלים את חקיקת הפרק החסר בחוק המטרו. הפרק הזה אושר בקריאה ראשונה ונמצא כעת בהליכי חקיקה לקראה הצבעה בקריאה שנייה ושלישית. על פי החוק המסתמן, לאחר אישור התוכנית לבניית השכונה לבעלי הקרקע שהופקעה יהיו שתי אפשרויות: המדינה יכולה להקים בעצמה את השכונה שעל הגג, אך סביר להניח שהיא תשווק את המגרשים ליזמים. במקרה כזה בעלי הקרקע יקבלו 70% מהכנסות המדינה, אבל כל זאת לאחר שהפחיתו מהתשלום את עלויות התכנון, הפיתוח וקירוי הדיפו. משום שהקירוי אמור להחזיק שכונה שלמה, זהו פרויקט הנדסי יקר מאוד שיעלה כמיליארד שקל שיקוזזו מהתמורה שתשולם לבעלי המגרשים. בנוסף לכך הם ישלמו כמו בעלי מגרשים אחרים היטל השבחה והיטל מטרו. לחלופין, אם בעלי המגרשים יצליחו להתאגד תחת חברה משותפת ולהשיג לפחות 50% מהזכויות, הם יוכלו ליזום בעצמם את הפרויקט.

החוק נכתב לא רק כדי לסייע למדינה לממן את הפרויקט אלא גם, ואולי בעיקר, כדי להבטיח שבניית השכונה תצא לפועל. במשרד האוצר ובמינהל התכנון גיבשו את החוק ובו המתווה הזה כדי שהמטרו יסייע לציפוף מרכז הארץ. החשש הוא כי השארת זכויות הבנייה בידי מאות בעלי המגרשים לא מאוגדים תוביל לכך שהשכונה תיבנה חלקית, ותחנת מטרו ענקית תשרת פחות אנשים מהרצוי.