פרויקט בנייה | צילום: depositphotos
בלעדי לכלכליסט
פקק תכנוני: הופקדו רק 17 אלף יחידות דיור, 25% מהיעד השנתי
המדינה מפגרת באופן משמעותי אחרי היעדים שנקבעו לתכנון דירות ב־2021. הצהרת הממשלה החדשה לשיווק 300 אלף יחידות דיור נראית כהכרזה חסרת כיסוי. הסיבה למצוקת התכנון: פקיעת תוקף חוק הותמ"ל ונרפות של מוסדות התכנון
בזמן שמרבית העיניים נשואות לשר השיכון החדש זאב אלקין והקלפים החדשים שהוא ישלוף לטיפול במחסור בהיצע הקרקעות ובמחירי הדיור הגבוהים, הנתונים מלמדים כי החסם המשמעותי ביותר כרגע במאמץ להגדיל את ההיצע נמצא בוועדות התכנון. מה שמעביר את כובד המשקל דווקא אל שרת הפנים איילת שקד, האחראית הישירה על הוועדות המחוזיות ועל המועצה הארצית לתכנון ובנייה.
קראו עוד בכלכליסט:
בכל מקרה, היעד שעליו הצהירה הממשלה החדשה בקווי היסוד - "תוכנית לשיווק 300 אלף יחידות דיור שיביא שר השיכון לאישור הממשלה" - נראה כרגע בעיקר מביך ותלוש לחלוטין מהמציאות הכאוטית בשטח.
לפי נתונים שהגיעו ל"כלכליסט", המדינה מפגרת אחרי היעדים בכמה שלבים שונים של תכנון והוצאה לפועל. הראשון - תוכניות שקיבלו תוקף: מתחילת 2021 קיבלו תוקף ואושרו לשיווק רק 25,653 יח"ד בכל הארץ על קרקעות המדינה - רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ורשויות מקומיות. היעד הוא 60 אלף. שלב נוסף - תוכניות שהופקדו, כלומר הסתיימו לגביהן הדיונים בוועדת התכנון ופורסמו לציבור: הופקדו 17,448 יח"ד מתוך יעד שנתי של 70 אלף. הדבר מעמיד בסימן שאלה גדול את היכולת לעמוד ביעדים.
במחוז תל אביב למשל קיבלו תוקף 6,310 יח"ד מתחילת 2021, אבל רק 240 יח"ד נוספות הופקדו.
תפוקה נמוכה במחוזית
חמור לא פחות - כמות הדירות החדשות על קרקעות מדינה שנקלטו במערכת מתחילת השנה נמצאת בשפל חסר תקדים ועומדת על 15% בלבד מהיעד השנתי - 11,378 יח"ד לעומת יעד של 75 אלף יח"ד. 40% מהתוכניות החדשות נמצאות במחוז דרום. כלומר המדינה מקדמת ומאשרת תוכניות בעיקר איפה שהיא יכולה ולא איפה שצריך.
בכירים באוצר ציינו כי השפל התכנוני אינו נובע רק מההמתנה להפעלה מחודשת של הותמ"ל, הוועדה הממשלתית לקידום מהיר של תוכניות גדולות למגורים, המשותקת זה שנה - ואישרה 32 אלף יח"ד לעומת 65.5 אלף יח"ד בשנה קודמת. אלא לא פחות מכך מהתפוקה הנמוכה של הוועדות המחוזיות, שכבר אין להן מתחרות מאותה ועדה ממשלתית ולא אצה להן הדרך.
במינהל התכנון מפנים את האצבע בעיקר למחסור חריף בתקנים - קיצוץ תקציב ושעות של יועצים, תקופה ארוכה ללא מינוי שמאים במחוזות תל אביב וחיפה ועוד - שגרמו להידרדרות.
מאגרי השיווק דלילים
מצוקת התכנון אינה חדשה והיא בלטה מאוד בשנה שעברה, בצל מגפת הקורונה, אולם היא מחריפה כאמור בשבועות ובחודשים האחרונים. אחרי שבשנת 2018 אושרו 97,484 יח"ד על קרקעות רמ"י, ועוד 100,210 יח"ד בשנת 2019, ירד בשנה שעברה הכמות ל־61,939 יח"ד בלבד - מה שהופך את יכולת הגדלת ההיצע לכמעט בלתי קיימת.
בעזרת בליץ שיווקי קרקע בסוף 2020, לאחר חודשים ארוכים של שיתוק, סיימה רמ"י את השנה בשיווק של 50,622 יח"ד במכרזים ובפטור ממכרזים לעומת 56,340 יח"ד שנה קודם לכן ו־70,686 יח"ד בשנת 2018. אבל כעת נראה, בעיקר נוכח השפל התכנוני, שאין לה שום סיכוי לעמוד ביעד השנתי ל־2021 לשיווק של 69 אלף יח"ד. מתחילת 2021 הוציאה רמ"י במכרזים קרקעות ל־24,594 יח"ד, אולם המאגר כרגע לשיווקים נוספים דליל כמעט לגמרי, מה גם שחלק לא מבוטל מאותם מכרזים שפורסמו בחודשים הראשונים של השנה יצאו ללא חוברת מכרז מפורטת והם קיימים "על הנייר" בלבד.
רק החודש התריעה מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר כי "היעדר תקציב, קיצוץ בתקציבי תכנון ובהעסקת יועצים, פקיעת תוקף חוק הותמ"ל והתנגדות של חלק מראשי הרשויות לקידום יחידות דיור בתחומם - משפיעים על יכולת קידום יחידות דיור ואישורן בשנת 2021".
הצבר התכנוני שבו מתגאים במינהל התכנון: "מלאי תכנוני זמין ואיכותי של חצי מיליון יח"ד שאושרו בחמש השנים האחרונות" – הוא בעיקר תוכניות באוויר, על קרקעות תפוסות (למשל בדרום על ידי הפזורה הבדואית) או עמוסות בהתניות תשתית ארוכות טווח.