"הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית הוא עצום, זה המפתח המרכזי להגדלת היצע הדיור בארץ"

לאן צועד ענף ההתחדשות העירונית בצל המשברים שחווה התחום בשנים האחרונות, בדגש על חמשת החודשים האחרונים מאז השביעי באוקטובר?

על השאלה הזאת ועל שאלות רבות נוספות ניסו לענות משתתפי הפורום שנערך השבוע בתל אביב בצל אחד המשברים הגדולים, אם לא הגדול ביותר, שעובר הענף מאז אמצע שנות האלפיים, "ענף הנדל"ן הגיע לשפל היסטורי בשנת 2023 ולפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, שנת 2023 היא מהגרועות ביותר שנרשמו בשלושה העשורים האחרונים. במקביל להאטה יוצאת הדופן בענף, אנו חווים האטה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, הפוגעת בהיצע המוגבל גם ככה, וכבר בטווח הקצר נראה עליית מחירים מחודשת", הסבירה במהלך הפורום שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט, "ענף ההתחדשות העירונית שסבל וממשיך לסבול מחוסר וודאות תכנונית, סובל כיום, בנוסף, ממחסור חמור בעובדים ובעלויות בניה שממשיכות לעלות. על מנת לצאת מהקיפאון בהליכי התכנון ומההאטה בהתקדמות הפרויקטים, יש לייצר, קודם כל, ודאות תכנונית".

עורכי הדין התייחסו בהרחבה להשלכות מלחמת חרבות ברזל, אך גם התייחסו לנושאים שגרתיים יחסית, כמו השפעת הבחירות ברשויות המקומיות על הענף, על הקלות נדרשות ברגולציה, חוקים שצריכים להיכנס כדי לקדם את התחום, ועוד נושאים נוספים רבים.

בפורום השתתפו: עו"ד אבי ענתבי - מייסד ובעלים - אבי ענתבי עורכי דין| עו"ד אביב טסה - שותף מייסד - אביב טסה עורכי דין| עו"ד אברהם ללום - בעלים - ללום גנגינה דן פירמת עורכי דין| עו"ד אדם שפרוך - שותף מנהל – Arnon, Tadmor - Levy | עו"ד אהרון שמעון - שותף - אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM) |עו"ד אילן שלומביץ - שותף מייסד - שלומוביץ, סורקין ושות', חברת עורכי דין| עו"ד איתי שלוש - שותף, מחלקת הנדל"ן, מנהל תחום התחדשות עירונית - ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות' | עו"ד איתמר פנץ - שותף מנהל , ראש מחלקת התחדשות עירונית - סלומון ליפשיץ ושות' | עו"ד אלון אבקסיס - שותף, ראש צוות התחדשות עירונית - הרצוג פוקס נאמן| עו"ד אלי אשל - שותף, ראש תחום התחדשות עירונית - AYR - עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות' | עו"ד אלכסנדרה זהר - שותפה, מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית - שניצר, גוטליב, סאמט ושות' | עו"ד אמיר שטיינהרץ - בעלים ומייסד החברה - אמיר שטיינהרץ ושות' משרד עו"ד ונוטריון| עו"ד ונוטריון אפרת ארבל סחייק - שותפה - רייסמן דויטש משרד עורכי דין| עו"ד גיא יקותיאל - בעלים - גיא יקותיאל ושות' | עו"ד גיא פברמן - בעלים ומייסד - פרבמן רשף ושות' | עו"ד דן הלפרט - מייסד ובעלים - דן הלפרט משרד עורכי דין נוטריון| עו"ד דנה בירן - שותפה וראש תחום התחדשות עירונית - משרד עורכי דין פירון| עו"ד הילה סירוטה ליבנה - שותפה - רותם, סירוטה, עיני ושות', משרד עורכי דין| עו"ד ינקי עפרוני - עורך דין - יוריסט-עפרוני משרד עורכי דין| עו"ד ורו"ח ירון טיקוצקי - שותף מייסד - דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, עמית גרוס ושות' | עו"ד ישי איציקוביץ - ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית - אגמון עם טולצ'ינסקי עורכי דין| עו"ד נורית כהן קצב - שותפה מייסדת - כהן קצב קרן דהן ושות' – KDC | עו"ד ניר לרר - שותף - מיתר I עורכי דין| עו"ד נעמה שיף - שותפה - שוב ושות' משרד עורכי דין| עו"ד סתיו דדון מרום - שותפה - אברהם נאמן ושות', משרד עורכי דין ונוטריון| עו"ד עדי שנהב גלוז - שותפה, מנהלת מחלקת התחדשות עירונית - יהב ושות' חברת עורכי דין| עו"ד עידן מנצ'ל - שותף, מחלקת נדל"ן תכנון ובניה - גולדפרב גרוס זליגמן| עו"ד עמית נסים - בעלים שותף - מינצר-כרמון, נסים ושות', עורכי דין| עו"ד ענת בירן - בעלים - ענת בירן משרד עורכי דין| עו"ד ערן באלינט - שותף - שבלת| ערן ניצן - יו"ר ועדת תכנון ובנייה - מחוז תל אביב| עו"ד ציפי רוזנברג - שותפה, מנהלת מחלקת התחדשות עירונית - שרקון, בן עמי, אשר ושות' | עו"ד קרן פרשקר - בעלים משותף - רז-כהן,פרשקר ושות׳| עו"ד רוית סיני - מייסדת ובעלים, מגשרת מוסמכת - רוית סיני משרד עורכי דין| עו"ד רועי בר יוסף - מייסד ושותף מחלקת התחדשות עירונית - בר יוסף, נאוי, תורג'מן| עו"ד רועי שובל - שותף מייסד - שובל - יושע, משרד עורכי דין ונוטריון| עו"ד רן ברא"ז - שותף מנהל - לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות' - חברת עורכי דין| עו"ד שוקי לוי - ראש תחום התחדשות עירונית - ליפא מאיר ושות' | עו"ד שלום סימון - שותף וראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) - פישר (FBC & Co) | עו"ד שלומי הלר - ראש מחלקת נדל"ן - משרד עו"ד FWMK | עו"ד שמוליק גרוסמן - שותף - גרוסמן, קורדובה, גלעד, עורכי דין| עו"ד תומר צדוק - שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית - וקסלר ברגמן ושות' | עו"ד - ציפי רוזנברג - שותפה, מנהלת מחלקת התחדשות עירונית - שרקון, בן עמי, אשר ושות' | עו"ד - קרן פרשקר - בעלים משותף - רז-כהן,פרשקר ושות׳| עו"ד - רוית סיני - מייסדת ובעלים, מגשרת מוסמכת - רוית סיני משרד עורכי דין| עו"ד - רועי בר יוסף - מייסד ושותף מחלקת התחדשות עירונית - בר יוסף, נאוי, תורג'מן| עו"ד - רועי שובל - שותף מייסד - שובל - יושע, משרד עורכי דין ונוטריון| עו"ד - רן ברא"ז - שותף מנהל - לוי טילר | נרדיה | הר צבי | ברא"ז ושות' - חברת עורכי דין| עו"ד - שוקי לוי - ראש תחום התחדשות עירונית - ליפא מאיר | עו"ד - שלום סימון - שותף וראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) - פישר (FBC & Co) | עו"ד - שלומי הלר - ראש מחלקת נדל"ן - משרד עו"ד FWMK | עו"ד - שמוליק גרוסמן - שותף - גרוסמן, קורדובה, גלעד, עורכי דין| עו"ד - תומר צדוק - שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית - וקסלר ברגמן ושות'. אורח הפורום היה ערן ניצן, יו"ר ועדת תכנון ובנייה, מחוז תל אביב.

"יש לספק רשת ביטחון כלכלית ליזמים"

עו"ד נעמה שיף, שותפה, במשרד עו"ד שוב ושות' דיברה על הביקוש להתחדשות עירונית, "התקופה הנוכחית היא התקופה הנכונה ליזמים לקדם התחדשות עירונית כאמצעי ליצירת מלאי דירות למכירה. החולשה שבשוק וחוסר הכדאיות היחסית לרכישה במזומן בשל עלויות המימון הגבוהות של הקרקע, כתוצאה מהריבית הגבוהה, לצד ההאטה בביקושם, מושיבים הרבה יזמים על הגדר כאשר בטווח הרחוק מדובר בטעות. הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית הוא עצום, זה המפתח המרכזי להגדלת היצע הדיור בארץ. בשלבים הראשוניים של התארגנות בעלי הדירות, החתימה על ההסכמים והתכנון, ההוצאות ליזמים לא גבוהות, וככל שהם יתחילו היום לקדם מתחמים חדשים, ייתכן שבתקופת המימוש השוק יראה אחרת עם ריבית נמוכה יותר וזינוק מחודש בביקושים".

עו"ד גיא יקותיאל, בעלים, גיא יקותיאל ושות' הדגיש בדבריו את החשיבות במלחמה נגד 'המחתימים הפיראטיים', "המדינה, והחקיקה, מנסים לדחוף את תחום הפינוי בינוי קדימה בהרבה דרכים, חלקן מוצלחות יותר וחלקן טעונות שיפור, אבל הנושא החשוב ביותר שקודם בשנה האחרונה הוא ללא ספק המלחמה במחתימי הדיירים הפיראטים שתופסים מתחמים ורושמים הערות אזהרה שלא כדין, ובתחום הזה יש היום, יותר מתמיד, מה לעשות. אפשר למחוק הערות אזהרה בקלות יחסית, אפשר להוציא גורמים בעיתיים ממתחמים ואסור לבעלי הדירות וליזמים לפחד. אם יודעים לפעול בצורה נכונה אפשר וצריך "לנקות" מתחמים ולהוציא פרויקטים תקועים לדרך. עשינו את זה כבר ונמשיך לעשות את זה ללא מורא".

עו"ד אביב טסה, המשמש כסגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין דיבר על עסקאות ליזמים בפריפריה ועל ההכרח למציאת פתרונות למחסור בעובדים בענף הבניה, "אנחנו נמצאים בשנה קריטית בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית בכל מדינת ישראל. על המנהיגים לקבל החלטות אמיצות ומשמעותיות – יש לייצר מנגנון לכדאיות עסקאות ליזמים בפריפריה, יש לספק רשת ביטחון כלכלית ליזמים ולמצוא פתרונות מוכחים למצוקת המחסור בפועלים. יש גם לתקן את החוק שמאפשר לדיירים לבנות ממ"דים ביתיים בכדי שלא ייצור התנגשות בין דיירים בכל הנוגע לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ועוד. אלו רק דוגמאות מעטות מכלל האתגרים איתם שוק ההתחדשות העירונית מתמודד וצפוי להתמודד בטווח הנראה לעין".

עו"ד יוסי מילר, מייסד ומנהל מילר ושות' עורכי דין דיבר על הסיכון הגדול בענף, "ככל שהמלחמה בדרום ובצפון תוסיף ותימשך, יותר ויותר יזמים וקבלנים שאינם מהשורה הראשונה ייכנסו לקשיים ויגיעו עד לכדי קריסה כלכלית. אנו צפויים לראות בשנה-שנתיים הקרובות עוד ועוד 'פילים לבנים', פרויקטי התחדשות עירונית גדולים וקטנים לא גמורים. המסקנה המתחייבת: על בעלי דירות לבחור לביצוע הפרויקטים חברות בעלות איתנות פיננסית גבוהה, שיעניקו לבעלי הדירות בטוחות מלאות וביטחון ממשי".

עו"ד עידן מנצ'ל, שותף, מחלקת נדל"ן, תכנון ובניה, גולדפרב גרוס זליגמן, דיבר על המחסור בעובדים בתקופה זו וכיצד המצב הנוכחי במשק יחדד את ההבדל בין החברות הגדולות לבין החברות שיתקשו, ובעקבות כך בעתיד, בעלי דירות יעדיפו חברות חזקות פיננסית על פני חברות קטנות ללא חוסן כלכלי, "המחסור בעובדים מורגש בפרויקטים וככל שהמחסור ימשך, גם העיכובים ימשכו. הדבר יוביל לדיונים בין החברות לרוכשי דירות - האם העיכובים נגרמו מכוח עליון או לא – ונפגוש דיונים משפטיים מורכבים בנושא. מעבר לכך, המצב יחדד את ההבדל בין החברות הגדולות לבין החברות שיתקשו ובעקבות כך בעתיד, בעלי דירות יעדיפו חברות חזקות פיננסית על פני חברות קטנות, ללא חוסן כלכלי".

עו"ד ינקי עפרוני, יוריסט-עפרוני משרד עורכי דין, דיבר על מדיניות התמורות לדירות ברשויות המקומיות, ״במיוחד לאחר אירועי ה 7 באוקטובר, ראוי ונכון להעביר את החידושים האחרונים הנוגעים לתמורות לבעלי הדירות בפרויקטים בהתחדשות עירונית לרבות, המדיניות הנוהגת באותה רשות מקומית בה עתיד להתבצע הפרויקט, ולא פחות חשוב מכך הפסיקה הרלוונטית בכל הנוגע לאי-השוויון באיזון הכלכלי בין בעלי הדירות בסיום הפרויקט. חשוב להסביר לבעלי הדירות כי האיזון שמתבצע ביניהם הוא איזון תמורתי, להבדיל מאיזון כלכלי. ככל שהציבור יהיה מודע וחשוף יותר, כך ניתן יהיה להגיע להסכמות רחבות יותר בקרב בעלי הדירות״.

עו"ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, אגמון עם טולצ'ינסקי עורכי דין התייחס להשפעה של מלחמת חרבות ברזל על ענף ההתחדשות העירונית ועל האתגרים המשפטיים שנוצרו כתוצאה מהמלחמה, "מלחמת חרבות ברזל העצימה אצל הציבור את הצורך במיגון (ולא רק בפריפריה) ועל כן ראינו מגמה בקרב בעלי זכויות שישבו על הגדר נכונות להצטרף לתומכים בפרויקט. בהקשר למיגון, נדמה שהמלחמה הדגישה את הצורך במיגון לא רק במסגרת יחידות המגורים אלא גם, ואולי אף בעיקר, בקרב מוסדות החינוך ומקומות העבודה. הדברים נכונים לא רק מבחינת פרק הזמן האורכים בהם שוהה הציבור במקומות אלו אלא רק מבחינת הצורך החיוני לקיים שגרת חרום לטובת המשק הישראלי. לצערי נושא זה לא זכה לתהודה רבה ואולי הגיע העת לשים אותו בראש סדר העדיפויות".

"תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל אינם מקודמים ביעילות ובמהירות"

זה לא סוד שפרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על פרויקטים של פינוי בינוי אורכים זמן רב מדי. אין ספק ששינויי רגולציה נדרשים כדי לצמצם את משך הזמן שלוקח לפרויקטים לרקום עור וגידים, "אומנם אנו רואים תיקוני חקיקה שמסייעים לקדם פרויקטים למרות בעלי דירות סרבנים, אבל ייתכן ונדרש הסדר נוסף בחקיקה שיאפשר את הוצאת הפרויקט אל הפועל אף בטרם השלמת ההליכים המשפטיים מול בעלים סרבנים, כאשר ההכרעה במסגרת ההליך המשפטי תוגבל לעניין התמורות בלבד", אמרה עו"ד אלכסנדרה זהר, שותפה במחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד עורכי הדין שניצר, גוטליב, סאמט, אשר דיברה על היעדר כלים מספקים בחקיקה לצורך התמודדות מול בעלים סרבנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, "שינוי כזה עשוי, לדעתי, למנוע מראש הרבה סרבנות, ומנגד עדיין לשמור על זכויות בעלים בפרויקט במקרה של פגיעה אמיתית בשוויון ומהווה איזון ראוי בין זכויות הבעלים שמעוניינים בביצוע הפרויקט אל מול זכויות הבעלים הטוען לאי שוויון, בפרט בתקופה זו בה הצורך לקידום פרויקטים מסוג זה מובהק אף יותר".

עו"ד ערן באלינט, שותף, שבלת, הסביר את ההשפעה השלילית של אי הארכת תוקף תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, "אי הארכת תוקף תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, באופן גורף בכל רחבי הארץ, והעברת המנדט לשיקול דעת כל עיר, גרמה וגורמת לסרבול ולעיכובים משמעותיים בקידום התחדשות עירונית ברחבי הארץ, במיוחד בערים שבהן עיריות אינן תומכות במתווה זה. בנוסף, יצוין שהמתווה של פינוי בינוי עודנו מסורבל הן קניינית והן תכנונית ואורך שנים רבות. כפועל יוצא, תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל אינם מקודמים ביעילות ובמהירות".

עו"ד אברהם ללום, בעלים, ללום גנגינה דן פירמת עורכי דין, הסביר כי, "מדינת ישראל מקדמת הליכים תכנוניים וקניינים באופן נפרד ולא סינרגי. חייבת להיות תמונות אחת ורשות אחת שתקדם הליכי תכנון וקניין במקביל על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. בכל הקשור לאיחור במסירה לאור המלחמה, מדינת ישראל חייבת לקדם חקיקה באופן דחוף על מנת למנוע קריסה של חברות בתחום הנדל"ן עם דגש על התחדשות עירונית".

עו"ד אבי ענתבי, בעלים ומייסד של משרד עורכי דין אבי ענתבי ושות' עורך דין הדגיש את חשיבות פעילותה של הרשות להתחדשות עירונית, ״תפקידה של הרשות להתחדשות עירונית בתהליכי התחדשות עירונית הוא מרכזי ומשמעותי, היא חייבת לווסת ולנהל מלמעלה את התהליך ולהשתמש בכלים העומדים לרשותה, לרבות הממונה על פניות הדיירים, אבל לא לפגוע בכוחות השוק".

עו"ד עדי שנהב גלוז, שותפה, מנהלת מחלקת התחדשות עירונית יהב ושות', ציינה כי, "בפועל לא קורה שיש השלמת קרקע. המצוקה והצורך של קרקע משלימה, בעיקר בצפון, היא חיונית לצורך התקיימות של פרויקט. התחדשות עירונית היא לא מותרות היא מפעל חיוני והמלחמה חידדה את הנושא".

עו"ד אהרון שמעון שותף במחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM) התייחס להליכי התחדשות עירונית בשכונות שבהן נעשו עם השנים הרחבות לא חוקיות. לדבריו, "בשכונות רבות שמיועדות לפינוי בינוי כמו למשל שכונת רמות פולין בירושלים, לא נעשתה אכיפה עירונית מספקת, ובשל מצוקת המגורים, שכן מדובר במשפחות מרובות ילדים, וחוסר המודעות לחוקיים העירוניים, בוצעו בדירות הרחבות, תוספות ועבירות בנייה. כיום, כשהשכונות הללו נכנסות להליכים של התחדשות עירונית, הרשויות צריכות לקחת בחשבון שמדובר במשפחות גדולות ותוספת של 25 מ"ר לדירה המקורית כבר לא רלבנטית. לצערי, אנחנו רואים פרויקטים שנתקעים בעקבות התנהלות נוקשה של הרשויות וכתוצאה מכך כל הצדדים מפסידים. לדעתי, המדיניות של מוסדות התכנון היא כזו שצריכה לקחת בחשבון את כל הפרמטרים ולמצוא פתרונות יצירתיים".

עו"ד תומר צדוק, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד וקסלר ברגמן התייחס לאופן שבו מחשבים את הרוב הדרוש להגשת תוכנית פינוי בינוי. לדבריו, "לפי התקנות הקיימות, על מנת להגיש תוכנית פינוי בינוי יש צורך ברוב של 60% מהדיירים בתחום התוכנית ו- 50% מהדיירים בכל בניין ובניין. במתחמים רחבי היקף המורכבים מעשרות בניינים יש לעיתים קושי אמיתי להחתים 50% בכל אחד מהבניינים ולא פעם אנו נתקלים במקרים שבהם קומץ דיירים בבניין בודד כלשהו במתחם מעכבים את הגשת תוכנית הפינוי בינוי ביחס למתחם כולו. דבר זה אינו סביר משום שהוא נותן לאותו קומץ דיירים כח שהוא חסר פרופורציה ביחס לחלקם במתחם. לפיכך, יש לתת יותר משקל לשיעור החתימות הכולל במתחם ופחות משקל לשיעור החתימות בבניין הבודד".

עו"ד דנה בירן, שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד עורכי דין פירון, אמרה: "אחד הנושאים הכאובים בתחום ההתחדשות העירונית היא התנהלות המוסדות הפיננסיים. חלקם עובדים עם ערבויות משולבות לבנקים למשכנתאות ולבעלי הקרקע וחלקם לא. חלקם מוציאים מכתבי כוונות לא טובים שלא מאפשרים שחרור הערבויות האוטונומיות בשלב האכלוס וחלקם לא. וכמובן שרובם גובים עמלות גבוהות על הערבויות בשלב שהן עוד בכלל לא בתוקף. לדעתי, ככל שההתנהלות מול המוסדות הפיננסיים תתנהל בצורה אחידה, ניתן יהיה לנהל את התחום בצורה הרבה יותר יעילה, מה שיסייע מאוד ליזמים ולעוסקים בתחום".

עו"ד שוקי לוי שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד ליפא מאיר ושות' אמר "אנחנו רואים יוזמות וחידושים רבים בחקיקה ובתקנות בנושא ההתחדשות העירונית, כאלו שיאפשרו לפרויקטים להתניע מחדש או להתגבר על מכשולים שמעכבים אותם. לאחרונה, למשל, נכנס לתוקף תיקון שמאפשר לבטל עסקת פינוי בינוי בהתקיים תנאים מסוימים, וכן בוטל הצורך לחדש את ההכרזה למתחמי פינוי בינוי, שהייתה מוגבלת לשש שנים. בנוסף, תוקנו לאחרונה תקנות לזירוז הליכי התכנון והבנייה לגבי קבלת היתרי בנייה ובימים אלו מקודם חוק לשחרור מתחמי התחדשות עירונית מעסקאות חוסמות במתחם שבו פועלים מספר יזמים. אולם מעל הכל לדעתי יש צורך לייעל ולקדם את נושא הליכי התכנון ובעיקר את התכניות, בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית. בפרויקטים רבים אנחנו עדים לכך שהליכי התכנון מסורבלים, איטיים ותלויים במספר רשויות, ולכן ממש מתבקש לפעול לקיצור תהליכי התכנון, כולל אלו שבוותמ"ל. בעלי הדירות לעתים אינם בקיאים בכל הליכי התכנון ובאים בטענות בעניין זה ליזמים, אשר לעיתים האשמה אינה בהם, ולמרות כל מאמציהם הליכי התכנון המסורבלים מעכבים את הוצאת הפרויקט לפועל".

עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' אמר כי, "יש לנו שורה ארוכה של פרויקטים באזור רובע 4 בתל אביב. מי שמסתובב היום ברובע יכול להתרשם מעשרות רבות ואולי אפילו מאות פרויקטים שמתנהלים במקביל ויש לכך מגוון סיבות. אבל אחת הסיבות המרכזיות היא הוודאות התכנונית שיצרה תכנית הרובעים. יזם שמתנהל בתוך וודאות תכנונית יודע לכלכל את צעדיו ולהציע לבעלי הדירות הצעה מיטבית ומדויקת. בעלי דירות שמתנהלים בתוך וודאות תכנונית יכולים לגבש ביניהם הסכמות ולקבל החלטות שמאפשרות את קידום התכנון. אז לשמחתנו אזור הרובעים ימשיך ליהנות מוודאות תכנונית גם אחרי ביטול התמ"א. אבל, לצערי, ביחס לאזורים אחרים, ההחלטה על ביטול התמ"א, והניסיון לייצר בחופזה חלופות תכנוניות שעדיין אינן מגובשות, זו התנהלות שעלולה לקחת את תחום ההתחדשות העירונית שנים רבות לאחור. אני מקווה מאוד שהממשלה ומוסדות התכנון ישכילו להאריך את הוראות התמ"א ולאפשר התנהלות במתכונת מוכרת וסלולה, עד שהחלופות האחרות תהיינה מגובשות ומהודקות".

עו״ד דן הלפרט בעלים ומייסד משרד עורכי דין ונוטריון דן הלפרט התייחס לתופעת ה'בניין הסרבן', "אנחנו מלווים עשרות מתחמי פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. יש תופעה חדשה בחלק מהפרויקטים שאני קורא לה ״בנין סרבן״. מדובר בבניין בודד שהוא חלק מהמתחם (חלק מהקו הכחול) שבעלי הדירות בו מתנגדים לפרויקט משום שהם דורשים תמורות יתר שהם לא זכאים להן. במקרה כזה ומשום שהבנין הוא חלק מהמתחם, הדבר מעכב את המתחם כולו ולא מאפשר לקדם את הפרויקט. במצב זה עומדים הבעלים בפני שוקת שבורה. באחד הפרויקטים שלנו פנינו למנהלת להתחדשות עירונית שניסתה לסייע אבל אין לה באמת כלים לכפות על ״הבנין הסרבן״ להצטרף לפרויקט. לכן חייבים לגבש פתרון לתופעה הזו או במתווה של שינוי חקיקה או במתווה של הנחיה תכנונית, אחרת התופעה הזו תלך ותתרחב ותחריב פרויקטים רבים״.

עו"ד אלי אשל, ראש תחום התחדשות עירונית ושותף במחלקת המקרקעין של AYR – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות' התייחס להשפעת הבחירות המקומיות על הענף, "אין ספק כי בערים רבות הציבור החליט להחליף את מדיניות התמיכה בהתחדשות עירונית, ואילו בחלק מהערים ההיפך הוא הנכון. בתקופה של מלחמה וניצנים של משבר כלכלי (אם לא יותר מזה), חוסר הוודאות גדל, ויזמי ההתחדשות העירונית צריכים לעשות בדק בית תכנוני איפה וכיצד להתקדם, ולכלכל את צעדיהם". עו"ד אשל הוסיף בנימה חיובית כי "מחד, ההתאוששות שחלה בחודשים האחרונים בהחלט מעודדת ומייצרת הזדמנות דווקא עכשיו - בתקופה בה לא מעט יזמים מתקשים כלכלית, לייצר "דור חדש" של יזמים חזקים ויצירתיים עוד יותר - ולטייב את השוק".

עו"ד נורית כהן-קצב שותפה ומייסדת משרד עורכי הדין KDC, "כמי שעוסקת בייצוג דיירים בהתחדשות העירונית כשני עשורים, חשוב להבין כי שנת 2024 היא שנת מבחן להתחדשות עירונית כמשימה לאומית. בשנים האחרונות היינו עדים לשינויי חקיקה משמעותיים בנושא הארגון והתכנון. יחד עם זאת הגיע הזמן לחשוב על היום שלאחר היתר הבנייה ולבצע הסדרה חקיקתית בנושא הערבויות והבטחונות לבעלי דירות בהתחדשות עירונית. לצערנו עד כה החקיקה בנושא איננה מוסדרת ועורכי הדין נאלצים להמציא מנגנונים שמגנים על בעלי הדירות בתוך החוזים ולהסתמך על הוראות הממונה על חוק המכר. זה כמובן לא מספיק-והגיע הזמן שהמחוקק יסדיר זאת בצורה אחידה בחוק".

d&b – לדעת להחליט