יעקב ניצן מנכ"ל חברת רובי קפיטל | צילום: ראובן קופצינסקי
"המפתח של שוק הנדל"ן נמצא כיום בידיים של נגיד בנק ישראל"
יעקב ניצן, מנכ"ל חברת רובי קפיטל, משוכנע שתקופת חוסר הוודאות מתקרבת לסיומה לאור הצפי שבנק ישראל לא יוסיף להעלות את הריבית במשק. הוא אף מזהיר מאפשרות של עליית מחירים נוספת, מצביע על הפתרונות שעשויים למנוע מהמחירים לעלות ומגלה מי שתי הערים שבהן המכירות לא עוצרות. ריאיון מיוחד
"בחודש יוני התעצם שיעור הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, כאשר אלו הסתכמו ב-10.5 אלף דירות – ירידה חדה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז מאי 2020, אשר הושפע מפרוץ מגפת הקורונה", נכתב בפתח סקירת הנדל"ן הרשמית של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. אם המנגינה נשמעת לכם מוכרת אך הנתונים פחות, אתם לא טועים, שכן מדובר בסקירת חודש יוני 2022. על רקע נתוני העסקאות הנוכחיים, נראה כי מה שהשוק החשיב רק לפני שנה כחודש חלש, הוא כיום יעד שיש להסתער עליו. הנתונים הרשמיים העדכניים ביותר כיום הם מחודש אפריל האחרון בו נמכרו 4,001 דירות בלבד, מהחודשים השחונים במאה ה-21 בכלל. מתוכן רק 1,049 דירות נמכרו על ידי קבלנים, לא כולל מחיר למשתכן. בשתי מילים: שוק בקיפאון.
"נתוני הילודה הגבוהים בישראל והיקף העסקאות הגדול בשנים האחרונות, מלמדים רבות על הביקוש שקיים ומוסיף להתקיים בישראל גם בחודשים האחרונים שבהם אנחנו חווים ירידה משמעותית בהיקפי העסקאות. הדלתא בין הביקושים ההולכים וגוברים במשק אל מול ההיצע והתחלות הבניה שהולכים ומצטמצמים מחריפים, מה שמשתק כיום את השוק הוא חוסר הוודאות", מבהיר מנכ"ל חברת רובי קפיטל, יעקב ניצן ומנתח את המצב הקיים: "רוכשי דירות לא יודעים אם הריבית תוסיף לעלות, או אם מחירי הנכסים יוסיפו לרדת. במצב שכזה רבים מהם מחליטים להמתין עם רכישת הדירה", עם זאת, ניצן צופה שהמצב הנוכחי של מיעוט עסקאות קיצוני לא יימשך עוד חודשים רבים בשל שתי סיבות עיקריות: "כלכלנים רבים צופים, וכך גם אני, שגל עליות הריבית מתקרב לסיומו. יתכן שנראה ירידה מסוימת של רבע עד חצי אחוז בשיעור הריבית במשק. אני חושב שהמפתח של שוק הנדל"ן נמצא כיום בידיים של נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון. מספיק שבנק ישראל יוריד את הריבית בעשירית האחוז, הדבר יאותת שינוי מגמה, ואנו נשוב ונראה נהירה מחודשת של רוכשים בחזרה לשוק, מה שעשוי להוביל לעליית מחירים מחודשת".
ומה הסיבה השנייה?
"כיום, הבנקים למשכנתאות וגופים נותני משכנתה נכנסו לעובי הקורה במכירות. במקום לתת הנחות או להוריד מחירים, הם מאפשרים ליזמים לקחת על עצמם את לסבסד תשלומים שוטפים של המשכנתה ולעתים אף לקחת על עצמם את מלוא תשלומי המשכנתה של הרוכשים. זה מוצר שנותן ודאות וביטחון הנחוצים ללקוחות. אנו מלווים כיום עשרות רבות של פרויקטים, ובחלקם הניכר הדבר אכן מסייע. המשמעות בפועל היא לא רק אפשרות התשלום של 15%-85%, אלא גם סיוע לרוכשים עם התשלומים הנותרים עד האכלוס, כך שאנשים חוזרים לרכוש דירות".
אתם מלווים פרויקטים רבים בארץ. האם אתם מזהים אזורים שנפגעו פחות מאחרים מהמצב בשוק?
"כ-90% ממימון הפעילות היזמית אצלנו קשורה לעולמות ההתחדשות העירונית. אנחנו מזהים את ירושלים ובני ברק כמקומות שכאילו פסחו על גל השיתוק הנוכחי. השוק שם בועט ודינמי. באופן מעניין זה לאו דווקא קהל חרדי, אלא גם פרויקטים שמכוונים לקהלים של משפרי דיור. לעומת זאת, בתל אביב ובערי הלוויין שלה קשה מאוד נכון לעכשיו".
הזכרת את נושא המחיר שנמצא בסימן ירידה, מה הצפי שלך כיום לגבי מגמת המחירים בעתיד הקרוב?
"ירידות המחירים קורות בפועל, אך הן לא דרמטיות. אני לא רואה שוק מחירים שנשבר. לדעתי נמשיך במגמה הנוכחית עד לרבעון האחרון של השנה, ושם המגמה הזו צפויה להשתנות בשל השינויים המתקרבים שעליהם הצבענו".
"ליצור הטבות נוספות לרוכשי דירה ראשונה"
האם השחקנים בשוק צריכים להתרגל לסביבת הריבית הנוכחית?
"יש משתנים רבים שיכולים להשפיע על הריבית. אני צופה שבשנתיים הקרובות הריבית במשק תתייצב על טווח של בין חצי אחוז לרבע אחוז פחות מהרמה הנוכחית. בכל אופן, לא נחזור בתקופה הקרובה לרמה האפסית שאליה התרגלנו. סביבת ריבית כזו הינה סביבת ריבית נורמטיבית לשוק, אך אי הוודאות אותה הזכרנו מונעת מכוחות השוק להתקדם".
איך רוכשי הדירות יוכלו לממן דירות שמחיריהן עלו מאוד, לצד ריבית גבוהה משהורגלנו?
"על התשובה הזו צריכים לחשוב טוב במשרדי הממשלה וגם בבנק ישראל. יש ארצות בעולם שבהן ניתן לפרוס את המשכנתה לעתים עד 50 שנה, ויש מקומות שמאפשרים לקחת מימון לדירה של 90%. האם נכון לאפשר לזוג צעיר לפרוס משכנתה לתקופת זמן כה ארוכה ובמינוף כה גבוה? זו כבר שאלה שכל אחד צריך לבחון אותה לפי מצבו. מה שחשוב הוא להעמיד אפשרויות נוספות מעבר למה שקיים כיום".
"אני צופה שהריבית תתייצב על טווח של 4.25%-4.5%, אך גם אם היא תהיה נמוכה יותר, נניח 4%, עבור שוק השכירות, המשמעות היא שהמודל הכלכלי הוא לא אפקטיבי. השוק הזה אמור לתת מענה לפלחי אוכלוסייה מאוד רחבים, אך עבור חברות שרוצות לפעול בשוק השכירות ארוכת הטווח זה לא כלכלי. אלה לא תחזיות, ראינו כולנו בחודשים האחרונים כיצד מכרזי רשות מקרקעי ישראל לפרויקטי שכירות לטווח ארוך מתרסקים. זה, כזכור, אחרי שנים שבהן החברות הכי גדולות בארץ ניגשו למכרזים הללו. הביקוש לא נעלם, ירידות המחירים בשוק לא נבעו מפתרון לבעיית הדיור. כעת, עם החרפת הפער, לצד הפתרונות של פרויקטי מחיר מטרה, צריך ליצור הטבות נוספות, כדוגמת קיבוע שערי ריבית, סבסוד של הריבית או מתן רשת הגנה מפני עליית ריבית, פריסת רמת ההחזרים החודשיים באופן בו יתאפשר לרוכשי דירה ראשונה, לנסות ולרכוש את דירתם כבר כיום".
ה"קונץ" של יזמי ההתחדשות העירונית בעתות משבר
בשנים האחרונות חברות המימון החוץ בנקאי הלכו והגדילו את דריסת הרגל שלהן בשוק מימון הנדל"ן הגואה, ויש מי שמזהים את המשבר הנוכחי גם כשעת המבחן הגדולה המשמעותית הראשונה של ה"מממנים החדשים". ניצן מסביר כי הם נערכים בהתאם תוך "שילוב של קפדנות ודיוקים יותר גבוהים מול היזמים, הן בשלבי הבחינה הראשוניים והן תוך כדי חיי הפרויקט. אנחנו בוחנים כל פרויקט לעומק מבחינת התזרימים הליניאריים שלו ובודקים האם אכן רואים כניסה של תקבולים שישרתו את הביצוע בפועל בכל הפרויקטים". לדבריו, דווקא איכות לקוחות החברה, מעידה על היציבות והאטרקטיביות של רובי קפיטל כגוף מממן:
"בשנה האחרונה חתמנו על הסכמי ליווי עם מיטב החברות והגופים היזמיים בארץ. חברות שעד לא מזמן כלל לא חשבו על מימון מגוף שאינו בנק", הוא מסביר ומצביע על ההתקשרות עם חברת אלמוגים ((TLV:ALMA. "זו דוגמה לחברה שהופכת אותנו לבית המימוני שלה עם ליווי במאות מיליוני שקלים. בשוק ההתחדשות העירונית, כלל היזמים מבינים שהידע ויצירתיות המעטפת המימונית, מעידים יותר מכל על הרלוונטיות של גופים כמונו בשוק המאתגר של היום".
בעבר טענת שבתקופות משבריות, דווקא חברות שפועלות בתחום ההתחדשות העירונית רגישות פחות לזעזועים עמוקים. כעת כשהמשבר מכה בעוצמה בשוק, אתה עדיין חושב כך?
"בהחלט. ישנם שני סוגי עננים שרובצים עלינו כרגע. הראשונה זו עננת הריבית והתגברות עלויות המימון. ככל שיש לך יותר חשיפת אשראי, אתה חוטף יותר. לכן ברור שפרויקטים בהם אין צריכת אשראי מסיבית כגון התחדשות עירונית, יותר נוחים במצב הקיים. ויש את עננת אי הוודאות, המוביל לקושי במכירות. זה דבר שפוגע גם ביזמי התחדשות עירונית, אך שבמקרה שלהם ישנה אפשרות של האטת הקצב, קרי, לא להגיע לשלב שהם מחויבים לפתוח ליווי פיננסי לפתיחת הפרויקט, כפי שחלקם התחייבו מול הדיירים. הם מעדיפים לשחות מתחת למים עוד כמה חודשים ולהמתין, ורק אז לצאת לדרך בפועל".
מצד שני יש את הדיירים, האם הם לא לוחצים על היזמים?
"אנחנו נמצאים בקשר מצוין עם עשרות רבות של עורכי דין של דיירים. טרם נתקלתי בדבר כזה בשטח".
רבים תוהים כיום אם נראה יזמים שקורסים. איך זה נראה מהצד שלך?
"אנו רואים את השינוי במימד אחר. היות ואנחנו עוסקים גם בעולמות האקוויטי באמצעות קרן ספיר, שהיא שותפת אקוויטי במיזמי נדל"ן מגוונים בארץ, אנחנו חווים רצון של יזמים איכותיים לבוא ולגדר סיכונים באמצעות הכנסת שותף פיננסי שקט. מה שנראה פה זה המון שיתופי פעולה, רכישות של יזמים על ידי יזמים גדולים יותר ומיזוגים, לדעתי כבר בחודשים הקרובים".
לסיכום, ולאור האקלים הנוכחי. על מה מתבססת תוכנית העבודה שלכם לשנת 2024?
"בשנה הבאה נראה התייצבות של הריבית, דבר שיחזיר יציבות ונראה חזרה לנורמליזציה של מכירות. מצד היזמים אני צופה שתהיה כניסה מסיבית והבשלה של עסקאות לשוק. אני יכול להגיד שבפייפליין שלנו, כבר בשלב הזה, יש פרויקטים של מעל 2,000 יח"ד שעומדים להיפתח, אז השוק בהחלט יחזור לעצמו, בעיקר עבור יזמים יציבים שידעו להתכונן נכון למשבר הנוכחי, ולכן גם יידעו לצאת ממנו מחוזקים".
מתוך המגזין THE CAPITAL LETTER. לעוד כתבות על מימון ונדל"ן בלינק הבא:
https://bit.ly/TheCapitalLetter
לאתר רובי קפיטל לחץ כאן: www.rubycapital.com