דברי נגיד בנק ישראל בוועדת הכספים צריכים להדליק נורה אדומה

הופעתו של נגיד בנק ישראל השבוע בוועדת הכספים של הכנסת, הצליחה לעורר תשומת לב תקשורתית לא קטנה. הסיבה: דבריו בנוגע לעליית מחירי הדירות שהוא צופה בחציון הראשון לשנת 2024, שיגיע על רקע הירידה בהיקפי הבנייה שנובע מהמחסור החריף בכוח האדם. יחד עם זאת, מעניינים לא פחות היו הנתונים שהציג בנוגע להתפתחויות האשראי הבנקאי שצורך הענף, עם שתי התפתחויות מרכזיות: האחת, היקפי האשראי שצרך הענף במהלך השנים 2022-2023 זינק בעשרות אחוזים. והשניה, שהצליחה לעורר לא מעט דאגה, היא עלייה חדשה של היקפי האשראי שנמאים בפיגורים של למעלה מ-90 יום.

נכון לנובמבר 2023, צרך ענף הנדל"ן 39% מכלל האשראי העסקי בישראל, שעמד באותה העת על כ-750 מיליארדי שקלים. כ-180 מיליארדי שקלים, המהווים 24% מהאשראי, הוקצו למיזמים וחברות בתחום המגורים, וכ-113 מיליארד שקל, המהווים כ-15% מהאשראי, הוקצו לפעילות בתחום הנדל"ן המניב. סך האשראי נכון לאותו החודש: 293 מיליארדי שקלים.

בהשוואה לינואר 2022, אז עמד היקף האשראי הבנקאי שהוקצה לענף על 229 מיליארד שקל, מדובר בעלייה של כ-28% מסך האשראי. מאותם 229 מיליארד, כ-139 מיליארד הוקצו לתחום המגורים, וכ-90 מיליארד נוספים לנדל"ן המניב. בשנה אחת ועשרה חודשים שחלפו מינואר 2022 ועד נובמבר 2023 - התהפך השוק על פיו: ממאניה של עליות מחירים ורכישות דירות, לחריקת בלמים - שרק הועצמה על ידי המלחמה. זו הסיבה לדאגה שמתעוררת כעת מהעלייה החדשה, וזה לא הכל: גרף נוסף ממחיש כי יזמי הנדל"ן מתחילים להתקשות בהחזר הלוואותיהם. בנובמבר 2023, עמד שיעור האשראי שבפיגור בענף הבניה למגורים על 0.4% מתוך כלל ההלוואות, לעומת כ-0.22% ביוני השנה. מדובר בזינוק של כמעט פי 2 - שחל בתוך חמישה חודשים בלבד.

"ככל שההיצע לא יצליח להתרחב, בין אם על ידי עובדים זרים, ובין אם על ידי החזרת חלק מהעובדים הפלסטינים - בהחלט תיתכן עליית מחירים באיזשהו שלב בחצי השני של 2024, ואיתה גם יבואו מחירי השכירות", כך אמר פרופ' ירון בוועדת הכספים של הכנסת. "זה יתרום לעליית האינפלציה. מחירי הדיור ירדו ב-2%, וריאלית הם ירדו אפילו יותר. הצפי בעולם הוא שלא נחזור לריביות שהכרנו לפני הקורונה, שלפעמים היו ריביות אפס. מחירי הקרקעות צריכים להתאים את עצמם לעולם כזה, כדי שהתשואה לקבלנים תהיה טובה, וזה חייב להתבצע על ידי הורדה של מחירי המינימום במכרזים. כמות המכרזים המוצלחים ירדה באופן מהותי. ולכן עוד בלי קשר למלחמה היינו מגיעים לצמצום מסוים. המפתח הוא הגדלת ההיצע - מהתכנון, דרך המכרזים, ועד התשתיות הנלוות".

"יש מלאי די גדול של דירות, אבל הבעיה היא שבצפי קדימה יש עצירה באתרים, וזה מאט את התחלות הבנייה", הוא הוסיף. "יש גם חשיבות גדולה בנושא היצע העובדים בתחום. ההיצע זה הצד הכי בעייתי, שעלול לפגוש אותנו במחצית השנייה של השנה. עוד לפני המלחמה, הליך התכנון היה צריך להיות מורחב, כי בלעדיו בסוף לא נראה את מחירי הדירות ממשיכים להתמתן".

נכתב על ידי מרכז הנדל"ן