תקנות חדשות: יזמי פינוי בינוי יחויבו לספק לבעלי הדירות ערבויות לפני הריסת בניין

בעיכוב של שנתיים, שר המשפטים יריב לוין פרסם היום טיוטה של תקנות שנועדו להגן על דיירים בפרויקט פינוי בינוי. חוק שאושר בכנסת באוקטובר 2021 ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית נועד להתמודד עם תופעת המאכערים בתחום. אך בלי התקנות שפורסמו כעת ויוצקות בו תוכן הוא היה חסר משמעות. התקנות ייכנסו לתוקף בתום תקופה של 21 יום שנועדה להערות הציבור, ולאחר אישור ועדת הפנים של הכנסת.

התקנות מגדירות בפעם הראשונה מה חייב להתקיים בחוזה לעסקת פינוי בינוי, וכן באופן נדיר הן מקנות לרשות להתחדשות עירונית את הסמכות לבטל עסקאות שאינן עומדות בתקנות האלה. הצורך בהתערבות החריגה הזו בחוזים נולד בגלל ריבוי שחקנים שאינם מקצוענים מצד אחד. כאשר מולם בעלי דירות בבנייני שיכון אשר רבים מהם בשכבת אוכלוסייה חלשה שאינה בקיאה בדיני החוזים.

בעסקת פינוי בינוי או תמ"א 38, הדיירים מאפשרים ליזם להרוס את הבניין בו דירתם תוך הבטחה כי יקבלו דירה בבניין החדש. בתקופת הבנייה היזם ממן את שכר הדירה של המפונים.

לראשונה, התקנות מחייבות את היזם להנפיק לדיירים המפונים ערבות להבטחת דירת התמורה ולתשלום דמי השכירות. גובה הערבות חייב לשקף את שוויה של הדירה החדשה כשהיא גמורה וראויה למגורים, וכן את עלות שכר הדירה מיום פינוי הדירה ועד קבלת דירת התמורה החדשה.

בנוסף, התקנות מחייבות שעסקאות פינוי בינוי יהיו כתובת וחתומות בנוכחות עורך דין המייצג את בעל הדירה. החוזה חייב להכיל פרטים כגון התמורה המדויקת שמקבל כל אחד מבעלי הדירה, או לפחות עקרונות לחישוב התמורה. הסבר על קיומו או אי קיומו של חיוב חזוי במס בעקבות העסקה; המועדים לאישור תוכנית הבנייה ולקבלת היתר בנייה; הוראות לאופן מימון הפרויקט; פרטים על הקבלן המבצע או במקרה שעדיין לא נבחר יצוינו תנאים לבחירת קבלן.

בנוסף לכך התקנות מחייבות את החברה היזמית ובעל השליטה בחברה לציין אם יש להם ענין אישי בפרויקט וכן לפרט את שמות כל האנשים שפעלו מטעם היזם לקידום הפרויקט.

התקנות מבוססות על עקרונות שכבר משמשים את יזמיות הנדל"ן הגדולות בתחום. הפיכתן לחובה תאפשר לסנן שחקנים לא מקצוענים וכאלה שמעמידים את הדיירים בסיכון.