מה מחפש המיליארדר האוסטרי בחברת הנדל"ן של יקיר גבאי

מגזר הנדל"ן המניב והנדל"ן למגורים באירופה בכלל ובגרמניה בפרט סובל ממשבר קשה בעקבות עליות הריבית ביבשת ובעולם. הירידה בפעילות הכלכלית והאינפלציה, שבשיאה הגיעה בארה"ב בסוף 2022 ל־9% הביאו לצניחה של ממש בשוויין של חברות הנדל"ן, בעיקר הממונפות שביניהן, לעיתים אף בשיעורים של 90%-80%.

אחת מהן היא אראונדטאון, שבשליטת איש העסקים הישראלי יקיר גבאי. החברה, שנסחרת בבורסת פרקנפורט שבגרמניה, צנחה משווי של מעל 11.5 מיליארד יורו בתחילת שנת 2020 לפחות מ־2 מיליארד יורו, ומאז התאוששה מעט. בשלושת ימי המסחר האחרונים זינקה מניית אראונדטאון ביותר מ־16% ובמחזורים גבוהים והגיעה לשווי של 3 מיליארד יורו. שווי שעדיין נמוך מאוד יחסית לימי השיא שלה, אבל גבוה ב־50% מהשפל. התאוששות המפתיעה השבוע נרשמה בזכות כניסה של מיליארדר אוסטרי, גאורג שטומפף (Georg Stumpf), שרכש 10% ממניות החברה, מתוכן 0.93% במזומן והיתר באופציות.

לא ברור ממי המניות נרכשו והודעת החברה לא מסרה אם גבאי הוא המוכר, כך שלא ניתן לדעת מה התוכניות של שטומפף, שהונו מוערך בידי בלומברג ב־7 מיליארד יורו. הוא צבר את הונו מהלוואה של 35 אלף דולר שקיבל מאביו והיום הוא בעל חברת שבבים גדולה בשם Exyte הפועלת משטוטגרט שבגרמניה. בנובמבר 2022 מכרה החברה חלק ממניותיה לקרן ההשקעות של המיליארדר ביירון טרוט. שטומפף הקים את המגדל הגבוה בוינה בירת אוסטריה ומכר אותו לקרן הגרמנית MCP. לא ברור אם הרכישה נעשתה בשיתוף פעולה עם גבאי. במידה וכן, מדובר בצעד מתוחכם של גבאי, שהצליח לגייס שותף שהביא לזינוק במניה מעצם זהותו.

האפשרות שסטמפף לוטש עיניים לשליטה בחברה קיימת, אבל מתערערת מעט בשל העובדה שבדיוק למניעת תרחיש כזה נועד מהלך שביצעה אראונדטאון. היה זה לאחר שניסיון של גורמים ישראליים, שביניהם עפ"י הערכות יצחק תשובה, להיכנס לשליטה בחברה, נהדף בעדינות.

דווקא אפשרות אחרת נראית הריאלית ביותר, ביחוד לאור מבנה הרכישה, שרובה באופציות. הדבר מרמז על עסקה פיננסית בה מנסה המיליארדר האוסטרי לנצל את מחיר המניה הנמוך לצורך "סיבוב", שהוא מקווה שיניב לו רווח של עשרות ואולי אף מאות מיליוני יורו בשנה־שנתיים.

במאי השנה כינסה אראונדטאון אספה של בעלי המניות, כשעל הפרק מספר נושאים שמטרתם לבצר את שליטתו של גבאי בחברה בשנים הקרובות. במילים אחרות, גבאי ביקש ליצור "גלולת רעל" מפני השתלטות עוינת.

אראונדטאון ביקשה מבעלי המניות שלה לאשר את מינויים מחדש של כל ששת הדירקטורים המכהנים בחברה, ולמנות דירקטור נוסף, כך שהדירקטוריון ימנה שבעה חברים. כמו כן, החברה ביקשה לקבוע שזה יהיה המספר המקסימלי של חברי הדירקטוריון, וכי הדחתו של דירקטור תדרוש רוב של 75% מבעלי המניות.

כמו כן, החברה אישררה את ההון הרשום הנוכחי שלה למשך חמש שנים וקבעה שרק הדירקטוריון יוכל להגדילו או לבצע שינויים במסגרתו; ושהדירקטורים יוכלו להשתתף בישיבות ולהצביע על הנושאים השונים מרחוק. בעלי המניות אישרו באספה את כל הסעיפים ולמעשה ביצרו את שליטתו של גבאי בחברה, מאחר שהם מונעים השתלטות עוינת מאחורי גבו. גבאי מחזיק כיום ב־15% ממניות אראונדטאון, והחברה מחזיקה, בעצמה ובאמצעות חברה־בת, ב־31% מהמניות. מנהלת הנכסים הגדולה בעולם, בלאקרוק, מחזיקה ב־8.4% מהמניות וביתר מחזיק הציבור (45.6%).

השינויים סיפקו מענה למספר תרחישים, בהם הגעת משקיע בעל כיסים עמוקים שיציע, למשל, הזרמה של יותר ממיליארד יורו לתוך החברה בתמורה להקצאת מניות חדשות שיביאו אותו לנתח של קרוב ל־50% בחברה. הדירקטוריון הנוכחי יוכל למנוע זאת, לאחר שקיבל מבעלי המניות את הסמכות העליונה בכל הנוגע למבנה ההון הרשום של אראונדטאון.

לחילופין, אם משקיע אקטיביסט, דוגמת קרן גידור, ירכוש אחוזים בודדים בשוק ויבקש להחליף את אחד הדירקטורים או למנות דירקטור נוסף מטעמו, הוא ייתקל בחומה, משום שהרוב הדרוש להדחת דירקטור יעמוד כאמור על 75% - כאשר לגבאי ולחברה עצמה יש "גוש חוסם" ומשום שנקבע רף עליון למספר המושבים בדירקטוריון. נותר לראות אם המשקיע האוסטרי ינסה להוביל מהלך דומה.

לפי אראונדטאון, כל השינויים הם בגדר התאמת הסטנדרטים של החברה לאלו הנהוגים בגרמניה. בתגובה רשמית מסרה החברה כי "בהמשך לבקשות לחיזוק ה־ESG, אנו מבצעים התאמות שוטפות לסטנדרטים הנהוגים בגרמניה".

אראונדטאון הוקמה ב־2004 על ידי גבאי (57), שהוא רואה חשבון בהשכלתו, וברזומה שלו שלל תחנות בשוק ההון המקומי הישראלי. הוא עבד ברשות ני"ע, ניהל את חברת החיתום של בנק לאומי וגם היה האיש שאחראי לעסקה שבה רכשו האחים אדי וג'ולס טראמפ את השליטה בחברת ההשקעות גמול מידי בנק הפועלים וקרנות הפנסיה של ההסתדרות לפי שווי של 120 מיליון דולר.