הניו־יורקרים חזרו לעיר, השכירות זינקה לשיאים חדשים

דעיכת מגפת הקורונה וחזרתם של תושבי ניו יורק לעיר הגדולה לאחר שהיגרו ממנה בזמן המשבר, הקפיצו את מחירי השכירות במנהטן ובחלקים אחרים של התפוח הגדול לרמות שיא - כך עולה מדו"ח חדש של חברת הנדל"ן דגלאס אלימן וחברת השמאות מילר סמואל.

לפי הדו"ח, השכירות החציונית במנהטן הגיעה בחודש שעבר ל־4,097 דולר - שיא היסטורי עבור חודש ינואר והרמה השלישית בגובהה בכל הזמנים, המייצגת זינוק של 5% לעומת החודש המקביל אשתקד. ברוקלין, בינתיים, זינקה לשיא חדש, עם דמי שכירות חודשיים ממוצעים העומדים על 4,165 דולר - עלייה של כ־30% לעומת ינואר 2022. אזור נורת'ווסט קווינס שבר גם הוא שיאים בחודש שעבר, עם מחיר שכירות ממוצע של 3,369 דולר.

מחירי השכירות בניו יורק טיפסו בכל חמשת הרובעים, לאחר שמקומות עבודה עודדו או דרשו חזרה למשרדים. כתוצאה, מי שעזבו את העיר בשיאה של המגפה לטובת סגנון חיים כפרי ומרווח יותר, חזרו להתגורר בה. בהתאם, היקף הנכסים הפנויים להשכרה רשם ירידה, ונפתחה מלחמת מחירים שהביאה לזינוק ההיסטורי. הגורמים הללו הביאו לכך כי זמן השהייה של דירה בשוק קצר כעת בעשרה ימים לערך לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במנהטן ההיצע התכווץ בינואר בהשוואה לדצמבר, ושיעור הדירות הפנויות עומד על כ־2% בלבד. לפי מומחי דיור, רמות השכירות יתחילו לרדת השנה, אך מחברי דו"ח אלימן אינם צופים שהדבר יקרה בעתיד הנראה לעין.

הזינוק במחירי השכירות אינו ייחודי לניו יורק. לפי דו"ח של מודי'ס אנליטיקס שפורסם בחודש שעבר, מספר שיא של אמריקאים החיים בשכירות נאלצים כעת להפריש יותר מ־30% מהכנסתם לטובת סעיף הדיור. זהו השיעור הגבוה ביותר מההכנסה שהולך למטרה זו מאז התחילה מודי'ס לנטר את הנתונים לפני למעלה מ־20 שנה.

לפי תומאס לה'סלביה, מנהל המחקר הכלכלי של מודי'ס אנליטיקס, מספר גדל והולך של אמריקאים מוציאים כעת נתח משמעותי מאוד מהכנסתם על שכירות לעומת מטרות חיוניות אחרות.

"משק הבית האמריקאי הממוצע ממשיך להיות לחוץ כלכלית", ציין לה'סלביה בשיחה עם אתר Axios "ויש לכך השלכות על איכות החיים".

בצמרת הערים שרשמו את הפגיעה הקשה ביותר מבחינת התייקרות סעיף הדיור ממוקמת ניו יורק, עם 68.5% מההכנסה המופרשים לטובת דמי שכירות. עוד בשלישיה הפותחת: מיאמי, עם 41.6%, ופורט לודרדייל, עם 36.7%. במיאמי השכירות הממוצעת עומדת על 3,600 דולר ואילו בפורט לודרדייל על 3,190 דולר - כך לפי נתוני סוכנות הנדל"ן Zillow.

בחישוב כלל ארצי, שלוש מדינות בלבד בארה"ב חצו את רף ה־30%, והן מונות את מסצ'וסטס (32.9%), פלורידה (32.6%) וניו יורק (31.2%). בה בעת, גם באזורים רבים אחרים נרשמה עלייה משמעותית לעומת שנים עברו.

לפני עשור נאלץ משק בית להפריש כ־25% מההכנסה לטובת שכירות חודשית, כאשר בשנות ה־90, אז החלה מודי'ס לנטר את הנתונים, עמד הנתון הזה על כ־23%. יחס ההכנסה־שכירות טיפס בהדרגה לאורך השנים, עד לזינוק משמעותי שנרשם בתקופה שלאחר המגפה. המגמה הזו אירעה בעקבות התייקרות המשכנתאות, שהכניסה עוד הרבה משקי בית לשוק השכירות, מה שיצר לחץ על הביקושים והקפיץ מחירים.

"הנתונים הללו נרשמים לאחר שלאורך עשרות שנים אנשים קיבלו המלצה שלא להוציא יותר מ־30% מהכנסתם על דיור", כך לפי עליה מוחמד, מנכ"ל Openigloo, פלטפורמה להשכרת דירות, שאמר את הדברים ל־CNBC. בה בעת, הוא מוסיף, "בערים שבהן השכירות גבוהה, הפרמטר הזה קשה מאוד להשגה כעת".

בתגובה להתייקרות הדרמטית בשוק השכירות, ממשל ביידן פרסם בחודש שעבר טיוטה של אמנת זכויות השוכרים, שמטרתה להוסיף הגנות חדשות לדיירים ולמתן את העליות התלולות בנכסים מסוימים. "העובדה שהממשל הפדרלי והבית הלבן מדברים על הצורך באמנת שוכרים ותומכים בה, היא משמעותית מאוד", ציינה בשיחה עם CNBC דיאן ינטל, נשיאה ומנכ"לית קואליציית הדיור הלאומית לבעלי הכנסה נמוכה. מעל 44 מיליון משקי בית בארה"ב, שהם כ־35% מהאוכלוסייה, חיים בשכירות. בשנים שקדמו למגפה כ־900 אלף מקרי פינוי מבתים אירעו מדי שנה. בעוד מגפת הקורונה הובילה לגל של הגנות חדשות על שוכרים, כולל סיוע במימון למי שלא עמדו בתשלומים, רוב המהלכים הללו כבר חדלו להתקיים. כתוצאה, פעילים למען אוכלוסיות מוחלשות חזרו וקראו לממשלה לנקוט מהלכים מעשיים כדי לשוב ולסייע לשוכרים, זאת בעקבות הזינוק ביוקר המחיה.

במסגרת המהלכים החדשים, ענקיות המשכנתאות הפדרליות פאני מיי ופרדי מאק יבדקו אפשרות לכונן הגנות על דיירים המגבילות את העלאת שכר הדירה בנכסים שקיבלו משכנתאות פדרליות מסוימות. למעלה מ־28% מהבתים והדירות המושכרים בארה"ב ממומנים מכספים פדרליים - כך לפי נתונים שפורסמו ב־2020. עוד במסגרת מהלכי הבית הלבן, נציבות הסחר הפדרלית תבדוק דרכים להרחיב את סמכויותיה לפעול נגד נהלים "המונעים באופן לא הוגן מצרכנים לקבל ולהחזיק בדיור".

מחלקת הדיור והפיתוח העירוני הפדרלית מסרה גם, כי תפעל על מנת לדרוש מבעלי נכסים מסוימים להעניק 30 ימי התראה לפחות, אם בכוונתם להפסיק חוזה בשל אי־תשלום דמי שכירות. המשרד יקצה 20 מיליון דולר לטובת תוכנית למניעת פינויים של דיירים, שתממן סוכנויות ממשלתיות וארגונים ללא מטרת רווח, שיעניקו סיוע משפטי לבעלי הכנסה נמוכה במקרה של סכנת פינוי.

אף כי הצעדים שעליהם הודיע ממשל ביידן הם היסטוריים, לפי ינטל הם לא יפתרו את משבר הדיור האמריקאי. "מה שנדרש זה טיפול עומק", היא ציינה. כלומר, הקמת יותר יחידות דיור בר־השגה, יצירת מנגנוני סיוע קבועים וכינון הגנות בנות־קיימא עבור דיירים.