סידני, אוסטרליה. ירידת מחירים חדה באוגוסט | צילום: בלומברג
מי אמר שמחירי הדירות לא יכולים לרדת? תראו מה קורה בעולם
מלונדון ועד סידני - התייקרות המשכנתאות בעקבות העלאות הריבית בכל העולם, מקשה על רוכשי הדירות שהקטינו ביקושים, ותרמו לצניחה במחירי הדיור, גם בערים שהיו עד כה במוקד ההתייקרויות. לפי בלומברג, כלכלנים מאמינים שמגמת ההאטה העולמית תימשך גם בשנים הבאות
עלויות ההלוואה הגדלות ברחבי העולם מקשות גם על רוכשי הבתים וגם על בעלי הנכסים. מסידני לשטוקהולם ועד סיאטל, הקונים נסוגים על רקע העלאות הריבית של הבנקים המרכזיים בקצב המהיר ביותר מזה עשורים, וגורמים לירידת מחירי הדיור. במקביל, מיליוני אנשים שבמהלך המגפה לקחו הלוואות בריבית נמוכה לרכישת בית עומדים כעת בפני תשלומים גבוהים יותר על המשכנתאות.
ההתקררות המהירה הזו בנדל"ן – הנחשב למקור מוביל להון של משקי הבית – מאיימת להחמיר האטה כלכלית עולמית. אף שההאטה הנוכחית עוד לא מתקרבת לרמות שנראו במשבר הפיננסי של 2008, הדרך בה תתפתח היא המשתנה המרכזי מבחינת הבנקים המרכזיים שמנסים לבלום את האינפלציה בלי לפגוע בסנטימנט הצרכנים ומבלי להוביל למיתון עמוק.
כבר עכשיו, שווקים המאופיינים בבועות כמו אוסטרליה וקנדה עומדים בפני ירידות בשיעור דו ספרתי במחירי הבתים, והכלכלנים מאמינים שההתכווצות הכלל עולמית הזו היא רק בתחילת דרכה.
"אנחנו נבחין בהאטה עולמית מסונכרנת בשוק הדיור ב-2023 ו-2024", אמר הידקי היראטה מאוניברסיטת הוסיי ולשעבר כלכלן בבנק המרכזי של יפן, שהיה בין המחברים של מאמר לקרן המטבע הבינלאומית על מחירי הדיור העולמיים. הוא מזהיר שייקח זמן עד שמשקי הבית ירגישו את מלוא ההשפעה של העלאות הריבית האגרסיביות שחווינו השנה. "המוכרים לעיתים מתעלמים מסימנים להתכווצות בביקוש", אמר.
עלויות מימון נדל"ן גבוהות יותר פגעו בכלכלות במגוון דרכים. משקי בית עם הלוואות נאלצו להדק את החגורה, בעוד שתשלומי המשכנתאות הגבוהים יותר הרחיקו קונים פוטנציאליים מכניסה לשוק, מה שפגע במחירי הנדל"ן ובפיתוח.
ההאטה הזו היא שינוי מוחלט מהשגשוג שנבע ממדיניות ההקלה שאימצו הבנקים המרכזיים בשנים שלאחר המשבר הפיננסי, שהועצם בעקבות המגפה שדחפה אנשים לחפש אחר מרחבים ובתים ידידותיים יותר לעבודה מהבית. כעת, אנשים רבים ששילמו מחירי שיא עומדים בפני הלוואות שצפויות לעלות, זאת בעוד האינפלציה גואה ויש סבירות גבוהה למיתון.
"משפחות צעירות שלקחו על עצמן חובות מעולם לא חוו עלייה חדה כל כך בשיעורי הריבית זאת כשהשכר הממשי שלהם המותאם לאינפלציה יורד", אמר רוב סאבארמאן, מנהל חטיבת מחקר השווקים בנומורה הולדינגס. "זו עלולה להיות טלטלה רצינית עבורם".
מידת החשיפה של הלווים לשיעורי הריבית העולים משתנה לפי המדינות השונות. כך למשל בארה"ב, מרבית הקונים מסתמכים על הלוואות בתים בריבית קבועה לתקופות של כ-30 שנים. משכנתאות בריבית משתנה ייצגו בממוצע כ-7% מההלוואות הקונבציונאליות בחמש השנים האחרונות. לשם השוואה, במדינות אחרות יש לרוב הלוואות בריבית קבועה לתקופה קצרה של שנה, או משכנתאות בריבית משתנה שצמודות יותר לשיעורי הריבית הרשמיים.
באוסטרליה, ספרד, בריטניה וקנדה נרשם הריכוז הגבוה ביותר של הלוואות בריבית משתנה ביחס להלוואות חדשות שהונפקו ב-2020, כך לפי דו"ח שפרסמה סוכנות דירוג האשראי פיץ' בחודש מאי.
במדינות אחרות יש שיעור גדול של משכנתאות שמשתנות באופן תדיר: בניו זילנד לדוגמה כ-55% מהשווי העומד של משכנתאות לנדל"ן מגורים הוא על בסיס משתנה או על בסיס קבוע שיש לחדש בכל שנה עד יולי 2023.
ניו זילנד, שם המחירים טיפסו ב-2021 לבדה בקרוב ל-30%, היא הדוגמה הידועה ביותר להתחזקות סקטור הדיור במהלך המגפה. אולם המחירים במדינה כעת בירידה. הבנק המרכזי העלה את הריבית 7 פעמים ב-10 החודשים האחרונים, ומחירי הדיור ירדו ביולי ב-11% משיא שנרשם בנובמבר השנה שעברה, כך לפי מכון הנדל"ן של ניו זילנד. הכלכלנים מעריכים שהמחירים עשויים ליפול ב-20%.
פמקה בורגר, סוכנת ביטוח בת 33, רכשה בית באזור וולינגטון במרץ 2021 עבור 825 אלף דולר ניו זילנדי (504 אלף דולר). בחודשים הראשונים לאחר הרכישה שווי הנכס טיפס ל-1 מיליון דולר ניו זילנדי, כך לפי אתרי הערכות שווי של בתים. העלייה הזו בשווי כבר התפוגגה, והבית הכולל 3 חדרים מוערך כעת באותו הסכום שהיא שילמה עליו.
"אני בהחלט מרגישה שהייתה הרעה ברווחה הפיננסית האישית שלי", אמרה בורגר, שעליה לממן מחדש את המשכנתה שלה בתוך 12 החודשים הבאים. היא אמנם בטוחה שתוכל להתמודד עם העלייה בריבית, אך זה עדיין יכאב.
ניו זילנד, בדומה למרבית הכלכלות המפותחות, מצליחה להתמודד עד כה עם ההאטה בדיור. מאזני משקי הבית והחסכונות שלהם במצב יציב, שוקי העבודה משגשגים ותנאי ההלוואות הוחמרו מאז הבועה של אמצע העשור הראשון של שנות ה-2000 שהציתה את המשבר הפיננסי, כלומר ישנה סבירות נמוכה לגל של חדלויות פירעון.
לאחר שנים של עליות מחירים בעלי נכסים רבים עדיין מחזיקים בחלק גדול יחסית של הנכסים שלהם, ואילו באזורים שהתחממו יתר על המידה, שווי נמוך יותר יאפשר כעת לקונים להיכנס לשוק.
"בהתחשב בכך שמשבר יוקר הדיור הוא חמור ביותר בכלכלות גדולות רבות, צינון מחירי הדיור עשוי להוביל למספר גורמים חיוביים", אמר קוואן אוקי לי, מהאוניברסיטה הלאומית של סינגפור שמתמחה בתחום הדיור. בכל זאת, הכלכלנים לחוצים. אם ההפסדים על הנייר שסופגים בעלי הבתים כמו בורגר יתרגמו לירידות חומריות יותר במשקי הבית, בבנקים ובחברות הנדל"ן, הכלכלה העולמית שגם ככה חווה האטה תיפגע אף יותר. בקרן המטבע הבינלאומית כבר הזהירו שהכלכלה העולמית נמצאת על סף מיתון.
"אם הבנקים המרכזיים יהדקו מדי את המדיניות, האפשרות של נחיתה רכה תתפוגג", אמר ניראג' שאה מבלומברג אקונומיקס. "מחירי הדיור עלולים לרדת בקצב מהיר יותר, ובכך להעצים ולהאריך מיתון".
בחלק מהמדינות הממשלות כבר החלו להתערב כדי לסייע לצרכנים שמתמודדים עם תשלומים שגדלים משמעותית. בדרום קוריאה – אחת הכלכלות הראשונות באזור אסיה והפסיפיק שהחלה בהעלאת הריבית – קובעי המדיניות הסכימו לאחרונה להקצות מעל 400 מיליון וון (290 מיליון דולר) לסייע בהפחתת שיעור משקי הבית שמחזיקים במשכנתאות עם ריבית משתנה.
ואילו בפולין, שם התשלומים החודשיים של חלק מהלווים הוכפלו על רקע עליית הריביות, הממשלה התערבה מוקדם יותר השנה ואפשרה לתושבים להקפיא את התשלומים לתקופה של עד שמונה חודשים. המהלך מחק את הרווחים של הבנקים הגדולים, שכן בתעשייה נאלצו להשתמש בעתודות בגובה 13 מיליארד זלוטי (2.78 מיליארד דולר).
בסין מתמודדים עם משבר נדל"ן שהולך ומעמיק וקשור לגל של חדלויות פירעון בקרב חברות נדל"ן וסירובם של הלווים לשלם את תשלומי המשכנתאות על בתים שבנייתם לא הושלמה. במדינות אחרות, גלי ההדף מתחילים גם כן להתפשט.
בשבדיה, שנחשבה בעבר לאחד משווקי הנדל"ם הלוהטים באירופה, מחירי הבתים נפלו מאז האביב בסביבות 8%, ומרבית הכלכלנים מצפים כעת לירידה של 15%. שיעורי הריבית הגבוהים יותר משפיעים גם על חברות הנדל"ן שלוו בכבדות בשוקי האג"ח כדרך לממן את הפעילות שלהן והותירו את המשקיעים בחשש לגבי היכולת שלהן לממן מחדש את החובות.
קצב ירידות המחירים מתגבר גם בבריטניה. כך למשל בדיקה של בלומברג מצאה כי בקרוב למחצית מהרובעים בלונדון, שווי הבתים נותר ללא שינוי או בירידה. ב-HSBC אף הזהירו כי בריטניה נמצאת "על סף האטה בדיור" והעריכו כי הביקוש יצנח ב-20% בשנה הקרובה. כ-1.8 מיליון לווים בבריטניה ידרשו לממן מחדש את ההלוואה בשנה הבאה. הפגיעים ביותר הם הקונים בפעם הראשונה שרכשו בתים בתקופת ירידת המחירים בעקבות הקפאת מס הבולים בקיץ 2020 - מהלך שנועד לחזק את השוק במהלך המגפה. מחזיקי המשכנתאות בעלות ריבית קבועה רק לטווח קצר יעמדו בפני תשלומים גבוהים בהרבה, זאת בעוד השכר הממשי נופל בקצב שיא ויוקר המחיה מזנק.
בעוד שבארה"ב הסיכון משינוי שערי הריבית נמוך יותר, העלייה החדה בעלויות ההלוואה בחודשים האחרונים דחפה קונים לקחת הלוואות גמישות יותר עם שיעורי ריבית נמוכים. שיעור המשכנתאות עם ריבית משתנה מקרב כלל הבקשות לקבלת הלוואות זינק ביולי לרמתו הגבוהה ביותר מזה 15 שנים, כך לפי הנתונים שאספו בחברו זילו.
בגולדמן זאקס מעריכים שהמחירים בארה"ב יישארו ללא שינוי ב-2023, אף שצצו כבר סימנים לירידות חדות יותר באזורים מסויימים. המוכרים מורידים מחירים באזורים שפרחו בתקופת המגפה, משכו עובדים מהבית וחוו את עליות המחירים הגדולות ביותר בשנים האחרונות. במקביל, הקבלנים מתמודדים עם מלאי שאינם מצליחים למכור.
באוסטרליה ובקנדה – שניים מהשווקים הבועתיים ביותר בעולם – הכלכלנים מצפים למחנק רציני. אף שהדרישה שמרבית הלווים בקנדה יעברו מבחני לחץ לפני שיאושרו לקבלת משכנתה מצמצמת משמעותית את הסיכוי לחדלויות פירעון, הסבירות היא לגל של חסכנות והידוקי חגורה שיפגע בכל אורך הכלכלה. מוקדם יותר השנה בשיא טירוף הנדל"ן של המדינה, משכנתאות עם ריבית משתנה ייצגו קרוב ל-60% מכל ההלוואות החדשות לבתים.
החובות העומדים של המשכתנאות עם הריבית המשתנה מסתכמים בקרוב לחצי טריליון דולר קנדי. התשלומים החודשיים של כשליש מהם עלו ביחד עם שיעור הריבית של הבנק המרכזי, כך לפי מחקר שערכו בבנק המרכזי של קנדה. עוד נמצא במחקר כי ביחד עם גורמים כמו קווי אשראי ומשכנתאות בשיעור קבוע שיש לחדש, תשלומי הריבית הללו עלולים לגלח 0.65% מההכנסה הפנויה המשותפת של הקנדים בשלוש השנים הבאות.
"אנחנו בסכנה לחוות האטה משמעותית בפעילות ההוצאות", אמר רוברט קבצ'יץ', כלכלן בבנק אוף מונטריאול. "אנחנו לא חוזים רשמית מיתון, אבל אנחנו מאוד קרובים".
נורות האזהרה החזקות ביותר מהבהבות ככל הנראה באוסטרליה, שם מחירי הדיור רשמו באוגוסט את הירידה החודשית החדה ביותר שלהם מזה קרוב לארבעה עשורים. משקי הבית הפגינו עד כה עמידות לשיעורי הריבית העולים, נקודת התורפה תתגלה בשנה הבאה כשיגיע הזמן לממן מחדש משכנתאות בשווי מיליארדרים שנקבעו בריבית קבועה ונמוכה. באוסטרליה הלוואות בריבית קבועה הן לרוב לפרק זמן קצר של בין שנתיים לשלוש שנים.
כתוצאה מכך יפגעו בעלי בתים כמו סינדהוג'ה וטצ'ה, אדריכלית בת 30 שהחליטה לטבול לראשונה בשוק הנדל"ן של סידני במאי האחרון, בתקווה ששיעורי הריבית יישארו בשפל. אך לאחר שהמחירים של הכול החל מדלק ועד למזון זינקו, תשלומי ההלוואה עבור דירת שלושת החדרים שלה במערב סידני החלו גם לעלות במהירות. היא משלמת 260 דולר אוסטרלי (178 דולר) יותר בחודש רק עבור 40% מההלוואה שהייתה בריבית משתנה. הריבית צפויה להמשיך ולעלות.
בו זמנית, שווי הבית שלה חטף מכה. נכסים דומים מוצעים כעת למכירה במחיר מבוקש הנמוך בסביבות 70 אלף דולר אוסטרלי מכפי שהיא שילמה. כלומר, יעבור עוד זמן מה לפני שמצב ההון שלה יחזור להיות בטריטוריה חיובית.
"זה הרבה יותר ממה שהנכס הזה אי פעם יהיה שווה בעתיד הקרוב", סיכמה.