מדוע צנחה ישראל קנדה ב-46% מתחילת השנה?

בתחילת השנה הגיע שווי השוק של ישראל קנדה לשיא של 6.1 מיליארד שקל, אך מאז קרסה המניה בכ־46% והחברה השילה כ־3 מיליארד שקל משווייה. מי שפעל בניגוד למגמה בשוק ורכש מניות של ישראל קנדה הם שני בעלי השליטה: ברק רוזן ואסי טוכמאייר. מסוף מרץ ועד תחילת נובמבר הם רכשו מניות של החברה ב־41 מיליון שקל ב־16 עסקאות שונות, מהן 10 מתחילת אוקטובר, והעלו את אחזקתם בה ל־54%.

רכישת המניות איפשרה לרוזן ולטוכמאייר לנצל את מגמת הירידה כדי להגדיל אחזקתם בעת שמחיר המניה נמוך, ובמקביל עשויה לשדר למשקיעים ובעיקר למוסדיים שמחזיקים גם בשתי סדרות האג"ח של החברה את אמונתם בחברה. עם זאת, הדבר לא סייע לשנות את הסנטימנט השלילי שממנו סובלת המניה, שהוא כבר חריף יותר בהשוואה למדדים שבהם היא כלולה.

חלק מהירידה בשווי המניה קשור לסנטימנט השלילי בשווקים שממנו סבלה החברה, אשר הושפע מהזינוק באינפלציה ומהעלאות הריבית. סקטור הנדל"ן, ובעיקר הנדל"ן למגורים שישראל קנדה פעילה בו, נפגע מכך במיוחד, מאחר שהחברות בו חשופות לעלייה בריבית - מבחינת עלויות המימון, הסיכון לירידה בשווי הנכסים, ובהקשר לביקושי הצרכנים שיורדים בשל העלייה בעלות המשכנתאות. כך, מדד ת"א־נדל"ן ומדד ת"א־125 ירדו מתחילת השנה ב־24% וב־5% בהתאמה.

ואולם, מניית ישראל קנדה ירדה כאמור בשיעורים גבוהים יותר. כשאחד הגורמים שככל הנראה תרם לכך היה ניסיון ההשתלטות הכושל של רוזן וטוכמאייר מוקדם יותר השנה על נורסטאר של חיים כצמן (28%) שמחזיקה בחברת הנדל"ן ג'י סיטי (52%, לשעבר גזית גלוב).

במסגרת הניסיון רכשה ישראל קנדה 22% ממניות נורסטאר בתמורה ל־344 מיליון שקל, עד שבמאי האחרון נסוגה מכך. הצניחה בשווי נורסטאר ב־32% בחודש האחרון וב־40% מתחילת השנה, הובילה את ישראל קנדה להפסד על הנייר של 200 מיליון שקל עד כה, שעשוי עוד לגדול בהמשך. עם זאת, חלקה של נורסטאר במאזנה של ישראל קנדה, שהגיע בסוף המחצית הראשונה של השנה ל־8.6 מיליארד שקל, נמוך יחסית.

מעבר לנורסטאר, היבט משמעותי שעשוי להשפיע על ישראל קנדה הוא מידת חשיפתה להעלאות הריבית. החברה רכשה קרקעות במיקומים מרכזיים במחירים גבוהים ונסמכה לצורך רכישתם על הלוואות שנטלה בתקופה שבה הריבית במשק היתה נמוכה.

לפי הדו"חות הכספיים שפרסמה ביוני, מרבית ההלוואות הבנקאיות שלה, בהיקף של כ־3.6 מיליארד שקל, נושאות ריבית הצמודה לפריים, ולכן עלייה בריבית משפיעה לרעה על הוצאות המימון שלה. אלה עלו במחצית הראשונה של השנה ב־60% לעומת המחצית המקבילה ב־2021 והגיעו ל־52 מיליון שקל.

לא אחת ישראל קנדה מוכרת במהירות יחסית נתח מהקרקעות שהיא רוכשת במחירים גבוהים שמחזירים את מרב ההשקעה. כך, באפריל 2021 רכשה את מתחם בית הנערה בהוד השרון בתמורה ל־511 מיליון שקל (לפני מע"מ), והסתמכה על מימון בנקאי בשיעור של 100%, בהלוואה שמועד פירעונה האחרון ביוני 2023, בריבית שנתית של פריים פלוס 0.3. זו שיקפה במועד נטילתה ריבית ריאלית של 1.91%, אך כיום מגיעה כבר ל־4.1%. שנה מאוחר יותר מכרה 50% מהמתחם בתמורה ל־441 מיליון שקל.

באופן דומה רכשה את מתחם שערי צדק הישן (מידטאון ירושלים) ב־2020 תמורת 538 מיליון שקל, ומימנה 85% מעלות הרכישה באמצעות הלוואה של 457 מיליון שקל מבנק לאומי באוקטובר אותה השנה, לפירעון בתום שלוש שנים ובריבית שנתית של פריים פלוס 0.4%. זו שיקפה באותו המועד ריבית ריאלית של 2%, אך כיום מגיעה כבר ל־4.1%. בהמשך, צירפה ישראל קנדה שותפים לפרויקט ואחזקתה בו ירדה ל־73%. עליית הריבית מקשה על ביצוע עסקאות שכאלה - מה שמותיר את ישראל קנדה להתמודד לבדה במשך זמן ארוך יותר עם עלויות מימון גבוהות.

גם במשבר הקורונה התמודדה ישראל קנדה עם ירידה חדה בשווייה לאחר שמנייתה נפלה ב־55% במרץ 2020 והביאה את החברה לשווי של 925 מיליון שקל. אך מאז ובמשך פחות משנתיים שווי החברה זינק ל־6.1 מיליארד שקל. עם זאת, היא נהנתה בתקופה זו מסביבת הריבית הנמוכה, שאינה בנמצא כיום.

נכון לסוף יוני, ישראל קנדה החזיקה ביתרת מזומנים, שווי מזומנים וני"ע סחירים של כ־1.1 מיליארד שקל, ומתחילת השנה ביצעה מימושים, מכירות נכסים וגיוסים של 2.5 מיליארד שקל. ההון העצמי הגיע ל־1.95 מיליארד שקל.

הכנסותיה במחצית הראשונה הגיעו ל־873 מיליון שקל והרווח הנקי ל־297 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 236 מיליון שקל ורווח של 131 מיליון שקל במחצית המקבילה.

סדרות האג"ח שגייסה ב־2019 וב־2021 (ו' ו־ז') ששוויין הגיע בסוף יוני ל־166 מיליון שקל ול־829 מיליון שקל, אינן צמודות ונושאות ריבית שנתית קבועה של 4.7% ו־3.95%. מתחילת השנה הן ירדו ב־2.5% וב־7.6% ונסחרות בתשואה נטו לפדיון של 5.4% ו־7.1%.