אלטשולר שחם וכלל ביטוח נוהרים לדיור מוגן בארה"ב

באלטשולר שחם וכלל ביטוח מהמרים על הדיור המוגן ובתי האבות בארה"ב. ל"כלכליסט" נודע ששני הגופים המוסדיים הישראלים השקיעו לאחרונה 132 מיליון דולר בקבוצת הנדל"ן האמריקאית נורת'ווינד שפועלת בתחום בתי הדיור המוגנים בארה"ב.

נורת'ווינד מנהלת קרן שמתמחה בהעמדת הלוואות מזנין ומשכנתאות ליזמים של בתי דיור מוגן ובתי אבות בארה"ב, תוך קבלת שעבוד בדרגה ראשונה על הנכסים. בסבב הגיוס הנוכחי שהסתיים לאחרונה אלטשולר שחם השקיע 72 מיליון דולר. כלל ביטוח, שעבורה זו ההשקעה ראשונה בקרן, השקיעה 60 מיליון דולר. ביוני 2021 השקיע אלטשולר שחם 80 מיליון דולר נוספים בנורת'ווינד, סכום זהה להשקעה שביצעה שנה קודם לכן. בסך הכל השקיע אלטשולר שחם, בהובלת גילעד אלטשולר ורן שחם, כ־230 מיליון דולר בקרן.

נורת'ווינד הוקמה על ידי רן אליאסף ב־2008 ומנוהלת על ידו ועל ידי טל מיכלזון וג'ונתן סלאשר. עד כה ביצעה עסקאות נדל"ן בארה"ב בהיקף של יותר מ־3.5 מיליארד דולר. הקבוצה מנהלת כיום 3 קרנות חוב במסגרתן ביצעה עד כה הלוואות בהיקף של כמיליארד וחצי דולר. קרן המימון הוקמה בדצמבר 2021 ועד עתה הלוותה שני שלישים מההון הכולל אותו גייסה, 145 מיליון דולר, לשם רכישת 65 נכסים. בעקבות הגיוס האחרון היקף ההון של הקרן גדל ל־276 מיליון דולר.

לדברי אליאסף, הקורונה יצרה הזדמנויות בענף הדיור המוגן. "הקורונה היתה תקופה מאוד קשה ומאתגרת תפעולית, מעבר לפגיעה בתפוסה, הסביבה התפעולית החדשה חייבה דרישה לשמור על הדיירים בבניין. הדרישות הביאו את המחירים של מרכזי הדיור המוגן לרמות היסטוריות מאוד נמוכות", אמר.

לדבריו, הירידה בתפוסה פגעה משמעותית ברווח התפעולי של מפעילים קטנים שנאלצים למכור את מוסדות הדיור המוגן לרשתות גדולות יותר. נתונים אלו דחפו את מחירי הנכסים מטה. עליית הריבית בארה"ב האיצה את ירידת המחירים. בנוסף, הצפי הוא ששיעור בני ה־65 ומעלה באוכלוסיה, שעומד על 15%, יחצה את רף ה־20% בשנים הבאות. בשל כך, בארה"ב ישנן שתי תוכניות שכוללות תמיכה בדיור מוגן — מדיקר הפדרלית ומדיקייד המדינתית. ההשקעות של נורת'ווינד מתבצעות במדינות שבהן פעילה תוכנית מדיקייד.

הקרן מעניקה מימון לרוכשים ויזמים של דיור מוגן באמצעות הלוואות בריבית משתנה שנעה בין 9% ל־12%. אחד הלווים הגדולים של הקרן היא חברת הנדל"ן המניב האמריקנית Welltower, שנסחרת לפי שווי של 35.5 מיליארד דולר שדכה לוותה ממנה 120 מיליון דולר.

ההשקעה של אלטשולר שחם בנורת'ווינד עולה בקנה אחת עם המגמה של בית ההשקעות בשנה האחרונה, שפועל על מנת להעמיק את האפיק הלא סחיר במטרה להפחית את התלות בשוק ההון. אלטשולר שחם פיננסים, חברה־בת של בית ההשקעות שמחזיקה בחברת הגמל אלטשולר שחם גמל ופנסיה, הקימה לאחרונה את אלטשולר שחם ניהול השקעות אלטרנטיביות. חברה זו תפעל במקביל לחברה אחרת שהוקמה לאחרונה ומאותה סיבה — אלטשולר שחם נדל"ן.

לדברי ברק בנסקי, מנהל עמיתים של כלל ביטוח ופיננסים, "השקעה במתן אשראי למפעילי נכסים אלה, הנהנים מתמיכה דמוגרפית ורגולטורית בארה״ב, היא השקעה עם תשואה גבוהה בסיכון מתון בתחום דפנסיבי, המשקף צמיחה בשנים אחרונות״.