רשת דייגים או רשת ביטחון?

איחור במסירה? ליקויי בנייה? אי התאמות ? אלו רק חלק מהחששות והפחדים של רוכש דירה מקבלן או בהליך פינוי בינוי.

אל להקל ראש בחששות אלו. מיטב כספו של אדם מושקעים במוצר המגלם בתוכו עולם של אי ודאות. נאמר לגבי דירת מגורים: "דירתו של אדם אינה רק נכס כספי אלא מרכז חייו ומרכז חיי משפחתו, זהו נכס שאדם משקיע בו חלק משמעותי מהונו ומאונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקינים ומהנים. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים עקב ליקויים הינה לכן משמעותית מאוד" (725/80 בני יצחק נ. שיכון).

קשת ההגנה בהליך התחדשות עירונית, בין בוטיק ובין רחב, שונה במהותה מקשת ההגנה בהליך רכישת דירה חדשה מקבלן.

בהליך פינוי בינוי הדייר מוגן יותר מהליך של רוכש חיצוני מקבלן לאור הערבויות הרבות שמחזיק בא כוח הדיירים עבורו.

דייר זה החוזר לדירה חדשה, זכאי לערבויות משופרות כמו ערבות לתביעת הליכים משפטיים ומחיקת הערות אזהרה שנרשמות ע״ש היזם, ערבות שכירות, ערבות רישום הבית כמשותף, ערבות מיסוי (מדובר בעסקת נטו בה הדייר המפונה לא נושא בשום עלות).

הערבויות המקבילות לרוכש חדש ולזכאי פינוי בינוי הן: ערבות חוק מכר, לפיה מופקד סכום לפי שווי הדירה החדשה וערבות בדק לטובת תיקון ליקויים.

זאת מעבר לעובדה שדייר בהליך פינוי בינוי מקבל זכות לבחור מפקח מטעמו שיבצע פיקוח עליון על עבודות הקבלן ולכן צוות הפעולה המקצועי שמגן עליו לא מתקרב ל"עיניים" שיש לרוכש דירה חדשה בשטח.

בענייננו דוגמה טובה היא פס"ד 38209-06-20 ז'ייצנקו נ' גלעד מאי (יוני 2023) בעניין רוכשי דירה חדשה מקבלן ותוצאותיו אשר קבעו: יש לתת לקבלן הזדמנות לתיקון הליקויים ושיד הרוכש לא תהיה קלה על ההדק באמצעות הגשת תביעה.

עו"ד מורן גור | צילום: יח"צ

פסה״ד מפרט על מתן הזדמנות נאותה מצד הרוכש לקבלן לתיקון ליקויים טרם מיצוי הליכים בביהמ״ש על פי פרשנות ביהמ"ש את חוק המכר. המנגנון שקבוע בחוק, מתייחס לרוכש דירה חדשה אך רלוונטי גם לבעל נכס שמקבל דירה בהליך פינוי בינוי.

ס' 4 (ב)(א) לחוק המכר (דירות), מטיל על רוכש חובת מתן הזדמנות נאותה למוכר לביצוע תיקוני ליקויים בתקופת הבדק. ס' 4(ג) לחוק מתייחס לתקופת הבדק שנמנית ממועד מסירת הדירה (משך תקופת הבדק מנוי בתוספת לחוק). העליון בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון, קבע: לכל הצדדים, כולל מערכת המשפט, אינטרס בהקפדה שקונים לא יגישו תביעתם בגין ליקויי בניה בטרם הודיעו למוכר על הליקויים ויאפשרו לו לתקנם עד תומה של שנת הבדק. מנגד, חובת המוכר לתיקון הליקויים תוך זמן סביר. אך רוכש שלא יאפשר ביצוע תיקונים לא מאבד את זכותו לפיצוי. במצב זה מפחיתים מעלות התיקון שבוצע על ידיו את עלות התיקון אילו היה מתבצע ע"י המוכר (ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות).

בפס"ד לענייננו תבעו הרוכשים גם פיצוי בגין איחור במסירה. זו נדחתה ע"י ביהמ"ש, מהסיבה שהרוכשים חתמו על 4 בקשות שינויים בהן הסכמה להארכת המסירה ב-30 ימים. ביהמ"ש העליון קבע בפס"ד מנחה כיניתן להאריך ולדחות את מועד המסירה בשל שינויים/תוספות בדירה אם קיימת הסכמה על מועד חדש ברור בשל השינויים ותקופת הדחייה נמצאת סבירה ביחס להיקף השינויים (רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס).

בתיקון ס' 5 וחקיקת סעיף 5א' לחוק המכר ובפסיקה נקבע כי מקום בו האיחור במסירה חרג מהתקופה לגביה נקבע בהסכם הרי שאז האיחור לא יהווה הפרה- הרוכש יהיה זכאי לפיצוי מהמועד החוזי ולא מתום תקופת הארכה( ע"א 4337/02 ירמיהו נ' קו-אופ).

במידה ויש איחור במסירה על התובע פיצוי לפי ס' 5א' לצלוח את משוכת ההוכחה לגובה הפיצוי (ס' 54 לפק' הראיות) והיא: "דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה". לדוג': חו"ד שמאי /עדות מתווך/ הסכם שכירות ועוד.

נטל ההוכחה מוטל על הרוכשים שלא עמדו בו. "על הניזוק להוכיח לא רק את קיום הנזק אלא גם את שיעורו" (ע"א 210-10 רמנוף).

ניכר שאצה הדרך לרוכשים להגיש תביעה וזו התגלתה בעוכריהם. ביהמ״ש הציע מספר חלופות שכל אחת מהן עולה על תוצאת פס"ד אלא שבמקרה זה הצדדים התעקשו על פס"ד ויצאו נפסדים (נפסק פיצוי של כ 20% בלבד מדרישתם). השופטת בוסני: "התרשמתי שמדובר בתביעה דווקנית המביאה לבזבוז זמן שיפוטי, הוצאות ועומס שלא לצורך על ביהמ"ש".

בכלל זה הגדירו עוד נדבך חשוב לדיירים, יזמים ומייצגים לפני שידם תהיה קלה על ההדק בתביעה לפני הידברות ופתרון הבעיה.

לשיטתנו, הרציונל בהליכים בהם מוגשת תביעה - הוא קודם לגשר ולמצוא פתרון ולא לגרור את התיק באופן לא ראוי. מניסיון העבר אנו מוצאים את ביהמ"ש כמגשר המנסה למצוא מנגנון למניעת סחבת משוועת הפוגעת בכל הצדדים. מנגנון הבקרה שמייצרים עורכי הדין מטעם הדיירים בהליכי פינוי בינוי נועד למנוע הגעה למצב זה והפעלת מד בקרה שיעיר את הצדדים כפסע מהתקיימות אירוע שעשוי להיגרר למחלוקות ארוכות הפוגעות בכל הצדדים.

במבחן התוצאה אותה "תרופה למכה" באה לעולם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית באמצעות מפקח הדיירים , עו"ד דיירים, יועץ ביטוח, המתמנים בשלבים ראשוניים ונותנים את האינדיקציה אודות טיב העבודה, דוחות האקסל וישימות התהליך, ליקויים צפויים ועוד - אשר בהחלט עשויים למנוע אירוע כפי שקרה במקרה דנן.

לסיכום: מנגנון הבקרה של רוכש דירה מקבלן נראה כ"רשת דייגים" לעומת דייר בהליך פינוי בינוי שזכאי לקשת הגנות המהווה "רשת ביטחון" רחבה עבורו. אך אל לאף אחד מהצדדים בשום הליך למהר בהגשת תביעה וכאשר הסכם ההתקשרות אותו מנסח עורך הדין מטעם הרוכש או הדייר הנכנס לתהליך התחדשות עירונית מודולורי ויודע לצפות פני עתיד הסבירות לתרחישים מסוג זה פוחתת באופן אבסולוטי.

מאת עו"ד מורן גור, מייסד ובעלים חברת עו"ד גור ושות' ויעל ביטון, מתמחה בחברת עו"ד גור ושות'

d&b – לדעת להחליט