משבר ההתחדשות בתוואי השבר הסורי אפריקאי

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לאשתקד, ישנם בישראל כ-1.6 מיליון דירות לא ממוגנות, מתוכן מתגוררים כ-5.5 מיליון תושבים המצויים בסכנה ממשית יום יומית מהקרקע ומהאוויר.

מרבית הבניינים החשופים לסכנה מצויים דווקא בסמוך לשבר הסורי אפריקאי שכידוע, קיימת דחיפות למגנם ההולכת וגוברת באזור גיאוגרפי זה, מחשש לקריסתם על יושביהם וזאת עקב רעידות אדמה או איומי מטחים בשל המצב הביטחוני המתמשך במדינת ישראל.

נציין כי רק בימים האחרונים פגעו מספר רקטות בלא מעט בניינים לא ממוגנים בגבולות מדינת ישראל מאז אירועי 07/10, בניינים אלו שנפגעו לא עומדים בתקן ישראלי 413 (בניינים שהיתר לבנייתם הונפק עד ליום 01/01/1980) והאינדיקציה הותירה רבים מבעלי הבתים פעורי פה.

לצערנו עד כה לא ניתן מענה ממשי ומיידי לפתרון חיוני זה, בשל חוסר הכדאיות הכלכלית ליזמים באזורים הפריפריאליים ביחס לאזורי הביקוש למרות חשיפה גבוהה יותר לפגיעה מרעש אדמה או מאיומי טילים.

כידוע על פי הוועדה הבין משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה פער זה נובע משווי קרקע למ"ר נמוך בפריפריה.

על מנת לממש עסקה בהליכי התחדשות עירונית ישנם מספר פרמטרים, ביניהם מנגנון המכפיל. מכפיל הוא היחס שבין הדירה הישנה למספר הדירות החדשות שתוקמנה במקומה.

בפריפריה נדרשים מכפילים של 7 עד 9 דירות חדשות כנגד כל דירה ותיקה, באזור המרכז אלו נעים בין 2 ל-3.5.

כדי להמחיש נתון קיצוני זה, בעוד שבתל אביב כדי שתהיה כדאיות לקיום פרויקט של 100 יח"ד בפינוי בינוי יבנו כ-200 יח"ד, בטבריה, שלומי או מגדל העמק יהיה צורך ב- 800 יח"ד בממוצע.

עו"ד מורן גור | צילום: יח"צ

לכן, כדי להגיע למצב של כדאיות כלכלית באזורי הפריפריה, נדרש סיוע ומימון של כ- 500 אלף שקל (וצפונה) לכל דירה בפרויקט (תלוי אזור), דבר המדגיש את הפער הגדול בין ההוצאות וההכנסות בפרויקטים באזורי הפריפריה המהווים שיקול מכריע באי החלת פרויקטים אלו והירתעות היזמים.

מה בכל זאת מדינת ישראל עושה כדי להתמודד עם בעיה זאת? מסייעת במימון הפרויקטים. כאמור, בשנת 2022, פורסם "קול קורא" על ידי הרשות להתחדשות עירונית, המציע מענקים בהיקף של כ-150 מיליון בממוצע להשלמת הכדאיות הכלכלית באזורי הפריפריה ביישובים בעלי סיכון סיסמי או סיכון בטחוני מוגבר. מי שזכו במכרז הן הערים: קריית שמונה, שלומי, שדרות ומגדל העמק.

בנוסף ישנם הסכמי המסגרת שמקיימת הרשות להתחדשות עירונית מול העיריות, שבו היא מספקת מימון לצורך המשאבים והצרכים הציבוריים כדי לאפשר קיום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים אלו, שכן כאשר מספר יח"ד בעיר מסוימת עולה כך גם האכלוס באותה העיר עולה, ובהתאם יש צורך בהגדלת התשתיות ובאמצעים שיטיבו עם צרכי הציבור באותה העיר.

כך, כתגמול, ככל שהעירייה מספקת באותה שנה יותר היתרי בנייה, כך היא גם מקבלת נתח יותר גדול מהתקציב של הרשות להתחדשות עירונית, דבר המהווה תמריץ חזק עבור הרשויות המקומיות המשתקף גם בהיקף ההיתרים שניתנו בפועל ב-12 רשויות מקומיות נבחרות: בעוד שבשנת 2021 ניתנו 5,200 היתרי בנייה עבור בניית יח"ד, בשנת 2022 מספר ההיתרים הכולל באותן רשויות עמד כבר על 9,500 יח"ד ועדיין, המספרים נמוכים באופן מהותי בין הרצוי למצוי.

נדבך נוסף, הוא הקרקע המשלימה, הרלוונטית עד מאד באזורים שאין היתכנות כלכלית וכך על פי פרק משנה 5.6 בקובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל ישנם מגוון מסלולים להקצאת מגרשי השלמה לצד התנאים. תנאי הסף בין השאר נוגעים להיקף תוספת הבניה המתוכנן, היקף הקרקע המשלימה, היקף ההסכמת של בעלי הבתים לתהליך המתבטא בשיעור החתימות על הסכם הפינוי בינוי (הקרוי "תימוכין קנייניים) ועוד.

קרקע משלימה הינה שטח ציבורי המצוי מחוץ למתחם הפינוי ובינוי (לעתים צמוד ו/או סמוך ולעתים רחוק מהמתחם) בבעלות המדינה, שאותו מסבה הרשות המקומית לצורכי פרויקטים של פיני בינוי.

בכל אחד מן המסלולים נקבע כי בשלב ראשון, תוכל הנהלת רשות מקרקעי ישראל לשריין את הקרקע המשלימה למען הפרויקט, כדי לאפשר ליזם ולבעלי הזכויות ודאות במהלך קידום התכנית לפינוי-בינוי, ואילו ההקצאה בפועל תיעשה רק לאחר אישור התכנית למתחם לפינוי–בינוי וההתקשרות עם בעלי הזכויות. היתרונות להקצאת מגרש הן ההנחות המשמעותיות, כך לדוגמה, מגרש הקצאה יוקצה לטובת פרויקט בהנחה של עד 80% משוויו המלא כדי לאפשר את הכדאיות הכלכלית. יש לשים לב כי ישנן מכסות הקצאה לכל יישוב (בין 7.5% ל-15%) ומי שיקדם מהר יותר ויוכיח תימוכין קנייניים יוכל לנצל את ההטבה.

השאלה המתבקשת היא מדוע שעירייה תרצה לשתף פעולה עם תרחיש שכזה? סיבה אחת התשובות הבולטות, היא שישנן עיריות שבהן לא מקובל או שלא תואם את צביונן הארכיטקטוני לבנות מבנים לגובה רב, והן מעדיפות לספח לחלופין שטחים ציבוריים לטובת בניית מבנים נמוכים באופן יחסי, בכך יהיה ביזור וחלוקה של יחידות דיור ולא תיהיה העמסת תשתיות שאינה רצויה.

בתרחיש כזה, הפרויקט אינו נגנז ועדיין מבחינת כדאיות כלכלית שווה ליזם לבצע את הפרויקט באותה עיר ונזכיר יש אינטרס משותף ככל שמאושרות עוד יחידות וגם מעמדה של אותה עירייה עשויה להשתפר.

למשל, בבניין באזור הפריפריה המכיל 5 קומות, כדי שהבניה תהיה כדאית מבחינה כלכלית ליזם יהיה צורך לבנות לשם הדוגמה בממוצע 40 קומות. לכן, פתרון שבו הרשות המקומית משתפת פעולה בשימוש עם קרקע נוספת על מנת "לפצל" את מספר הקומות הנדרש במבנה אחד לשלושה מבנים נמוכים יותר לדוגמה, הוא פתרון המטיב הן עם היזם הן עם הסביבה והתושבים והן עם הרשות המקומית כך גם מתקיממת חלוקה נכונה יותר ולא ריכוזיות ששגויה מבחינת כל תכנון עירוני בסיסי. אכן כל שנה ושנה הגראף מאמיר ומשתפר ביחס ליוזמות התכנוניות בבניה מתחמית בפריפריה יחד עם זאת, חשוב לציין שלמרות כל הפתרונות העומדים בפני המדינה והרשויות המקומיות עדיין המספרים והיקפי הפרויקטים של ההתחדשות העירונית בפריפריה נותרים נמוכים ולא מספקים ביחס לאזורי הביקוש.

מה בכל זאת, כתושב המתגורר באזור פריפריאלי ניתן לעשות על מנת לקדם את מקום המגורים לפרויקט פינוי בינוי? ראשית, גיבוש צוות פעולה מטעם בעלי הדירות. מומלץ כי בעלי הדירות יבחרו בעורך הדין לאחר פניה לכמה עורכי דין ובחינת הניסיון והיקף השירותים המוצעים כפי שיציע להם בהסכם, אשר יפרט את מלוא התחייבויותיו כלפיהם ואת שכר הטרחה שייגבה, שימו לב כי במסגרת מכרז עורכי דין רצוי להפנות שאלות חיוניות ולהבין את רקע המועמדים בקידום פרויקטים ארוכי טווח בהם משולבים היבטים תכנוניים וקנייניים.

אודות מידע נוסף ניתן וחשוב להיכנס לאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לרבות הסכם התקשרות לדוגמה וכללי ברזל שיש לפעול על פיהם לתחילתו של הליך בטוח ונכון.

מאת דסק משרד עורכי הדין גור ושות' – ליעד כהן.

d&b – לדעת להחליט