כצמן מממש נכס נוסף לפי השווי בספרים - חצי מיליארד שקל

מסע מימוש הנכסים של ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) נמשך. אחרי היציאה מרוסיה לפני פחות משבועיים, חברת הנדל"ן המניב, שבשליטת המנכ"ל חיים כצמן, באמצעות נורסטאר, השלימה מכירת נכס נוסף במזרח אירופה תמורת כחצי מיליארד שקל.

מדובר במרכז המסחרי Palac Pardubice שבעיר פרדוביצה ממזרח לפראג, בירת צ'כיה, בשטח להשכרה של כ-26 אלף מ"ר. הנכס, שהיה בבעלות החברה-הבת הבת ג'י אירופה (לשעבר אטריום), נמכר תמורת 123.8 מיליון יורו (496 מיליון שקל), בדומה לשווי הרשום בספרי החברה.

מכלל התמורה 46 מיליון יורו כבר התקבלו במזומן, והיתרה תועבר בהמשך לפי תנאי ההסכם. ג'י סיטי העניקה לרוכש הלוואת גישור של 67.5 מיליון יורו עד לקבלת מימון בנקאי ולתקופה של עד חמש שנים בריבית התחלתית של 6.27%, שכוללת מנגנון עליית ריבית על פני זמן. מנגנון זה נועד לתמרץ את הרוכש לפרוע את ההלוואה שמובטחת בשעבוד על הנכס. הנכס נקי מחוב או משעבוד, ותמורת המכירה תשמש להמשך הורדת החוב הפיננסי של ג'י סיטי.

הנכס שנמכר כעת הוא אחד הנכסים שלגביהם דיווחה ג'י סיטי עם השלמת מכירת הנכסים ברוסיה בסוף אפריל על אודות מו"מ מתקדם למכירה תמורת 850 מיליון שקל. עם השלמת המכירה הנוכחית התייחס חיים כצמן לקיומו של מו"מ מתקדם מאוד למכירת נכס נוסף בברזיל בסכום של 400 מיליון שקל.

מהלכים אלה, כמו מכירת הנכסים ברוסיה, מבוצעים כחלק ממימוש תוכניתה האסטרטגית של הקבוצה, שעליה הודיעה באוקטובר האחרון, למכירת נכסי ליבה. תוכנית זו הורחבה בדצמבר. מדובר בנכסים שאינם ממוקמים בערים מרכזיות, באירופה, ברזיל, ארה"ב וישראל, בשווי של 5.3 מיליארד שקל.

מהלך המימושים נועד לצמצם את היקף החוב הגבוה של החברה שתידרש לפרוע עד 2029 סכום של כ-17.5 מיליארד שקל. מהם 8 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, 2.6 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח של ג'י אירופה, ו־6.9 מיליארד שקל נוספים למוסדות פיננסיים. בניכוי נכסים כספיים והשקעות, סכום ההתחייבויות הפיננסיות נטו של ג'י סיטי הגיע בסוף 2022 ל־14.7 מיליארד שקל.

היקפו הגבוה של החוב בשילוב עליית הריבית והשפעתה על מימונו ועל שווי הנכסים הובילו את ג'י סיטי לטלטלות עזות במהלך 2022, כולל הורדת דירוג והבעת חוסר אמון מצד המשקיעים, שגררו נפילה של 55% בשווי המניה ולתשואות דו-ספרתיות של מרבית סדרות האג"ח שלה. בחודשים האחרונים, ובעקבות מהלכים שביצע כצמן, ובהם מימוש הנכסים, גיוס הון על ידי נורסטאר וג'י סיטי ועצירת הדיבידנדים של האחרונה, חזר מעט הצבע ללחייהם של המשקיעים בג'י סיטי. מתחילת השנה עלתה המניה ב-20%, וחמש מתוך שש סדרות האג"ח נסחרות כיום בתשואה חד-ספרתית.

יחד עם המכירה הנוכחית של הנכס בצ'כיה חתמה ג'י סיטי על הסכמים מחייבים למכירת נכסים בסכום כולל של כ-2.3 מיליארד שקל, ומהם "נפגשה" כבר עם כ-1.4 מיליארד שקל. החברה מכרה שבעה נכסים מניבים ושתי קרקעות בשטח כולל של 238 אלף מ"ר ברוסיה בתמורה ל-524 מיליון שקל; שלושה נכסים בפולין בסכום כולל של 509 מיליון שקל; קניון G ביבנה בישראל תמורת 154 מיליון שקל; הנכס בצ'כיה שתמורתו כאמור כבר קיבלה 184 מיליון שקל. מלבד הנכסים ברוסיה, כל המימושים שביצעה נעשו במחיר קרוב או זהה לשווי בספרים.

מכירת הנכסים ברוסיה כאמור בתמורה ל-131 מיליון יורו (524 מיליון שקל) הובילה להפסד של 136 מיליון יורו (544 מיליון שקל) מכיוון שבוצעה לפי 52% משווי הנכסים. זאת בשל הרגולציה הנוקשה שקבעה הממשלה הרוסית שלפיה משקיעים ממדינות "לא ידידותיות" (כלומר כאלה שהטילו סנקציות על רוסיה) שמבקשים לצאת מהמדינה מחויבים למכור את הנכסים בהנחה של לפחות 50%. אף שישראל אינה כלולה ברשימת המדינות הלא ידידותיות, בעלת הנכסים, ג'י אירופה, רשומה כחברה אירופית ולכן נכללת ברגולציה הרלוונטית.