כצמן מנסה שוב להנפיק את הפעילות של ג'י סיטי בברזיל

הנפקת הפעילות של ג'י סיטי בברזיל יוצאת שוב לדרך. הקרן להשקעות בנדל"ן בברזיל של חברת הנדל"ן הישראלית, Gazit Malls, הגישה בסוף השבוע טיוטת תשקיף לרישום מניותיה בבורסת סאו פאולו באמצעות הצעת מכר ל־20%-6% מהמניות. היקף ההצעה, 235 מיליון שקל (312.5 מיליון ריאל ברזילאי), משקף לקרן שווי של 1.175 מיליארד שקל. ההנפקה תבוצע בהנחה של עד 16% ממחיר המניות בספרים, והיא כפופה לתמורה מזערית של 75 מיליון שקל. התשקיף כולל אפשרות להרחיבה עד 28% מהמניות בשווי 329 מיליון שקל. בג'י סיטי מבהירים שהיעד הסופי הוא לצאת מהפעילות בברזיל.

ל־Gazit Malls חמישה מרכזים מסחריים בסאו פאולו וסביבתה, ששוויים כ־1.9 מיליארד שקל, וההון העצמי שלה בסוף ספטמבר היה 1.35 מיליארד שקל. את עסקיה מנהלת החברה־הבת של ג'י סיטי, גזית ברזיל, תמורת דמי ניהול שנתיים של 0.75% משווי הקרן בתוספת דמי הצלחה. ג'י סיטי לא פירטה נתונים נוספים לגבי נכסי הקרן. שבעת הנכסים המניבים שהחזיקה גזית ברזיל ב־2022, מהם החמישה של הקרן, הניבו NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 147.5 מיליון שקל, 9% מה־NOI הכולל של ג'י סיטי, ובמקביל נרשמו בגינם הפסדי שיערוך של 247 מיליון שקל.

נכסי Gazit Malls מהווים כ־80% מנכסי ג'י סיטי בברזיל, ובנוסף מחזיקה החברה־האם, באמצעות גזית ברזיל, בנכסים ששוויים כ־421 מיליון שקל (560 מיליון ריאל), שלא ייכללו בהנפקה, ובכוונת החברה לממשם. העיקרי שבהם, בשווי 395 מיליון שקל, הוא המרכז המסחרי Top Center בסאו פאולו, שהחברה במו"מ מתקדם למכירתו. ביולי השנה השלימה החברה את מכירת החזקותיה (33%) בקניון Cidade Jardim בעיר תמורת 425 מיליון שקל, ובאוקטובר מכרה את ההחזקה (4.3%) בקניון אל דוראדו תמורת 72 מיליון שקל.

זו אינה הפעם הראשונה שג'י סיטי (בשמה הקודם גזית גלוב), שבשליטת המנכ"ל חיים כצמן, מבצעת מהלכים ליציאה מברזיל. עוד לפני הקורונה ניהלה החברה מגעים למכירת הפעילות שם לגוף נדל"ן בינלאומי גדול, אך התפרצות המגפה הביאה לפיצוצם. ביוני 2020 דיווח "כלכליסט" על ניסיונות מחודשים של כצמן למכירת הפעילות.

החברה החלה לפעול בברזיל ב־2007, וכצמן הסביר ב־2015 כי "זו הכלכלה הגדולה בדרום אמריקה, יש בה שלטון חוק, משטר דמוקרטי לחלוטין וערים גדולות וצפופות", אולם בתקופת נשיאותו של נשיא ברזיל הקודם, ז'איר בולסונארו, נפגעה כלכלת המדינה. בפברואר 2021 ניסתה ג'י סיטי לצמצם את החזקותיה באמצעות הנפקה בבורסה. היא הגישה טיוטת תשקיף להצעת מכר של 49%-25% מההחזקות ב־Gazit Malls FII, לפי שווי של 1.27 מיליארד שקל.

שווי חמשת נכסיה הוערך אז ב־1.6 מיליארד שקל (2.6 מיליארד ריאל). זאת במקביל לגיוס חוב מובטח בשעבוד עליהם. החברה ציפתה לקבל תמורת שני המהלכים 710 מיליון שקל עד מיליארד שקל, כשתמורת ההנפקה לבדה עמדה על 620-320 מיליון שקל ושיקפה לקרן שווי של 1.27 מיליארד שקל. במאי 2021 היא השלימה גיוס אג"ח של 405 מיליון שקל, ומאוחר יותר הודיעה על ביטול ההנפקה לאור מצב השוק בברזיל. מדד הדגל בבורסת סאו פאולו, Ibovespa, ירד באותה שנה ב־12% ועד יולי 2022 ירד ב־8% נוספים.

בינואר השנה חזר לואיז אינסיו דה סילבה (לולה) לכהן כנשיא ברזיל, והסנטימנט העסקי שם החל להשתפר. מדד Ibovespa עלה השנה ב־26%, וביולי העלתה סוכנות הדירוג פיץ' את דירוג האשראי של ברזיל. על רקע זה עלתה שוב על הפרק אפשרות הנפקת החברה.

מניית ג'י סיטי עלתה השנה ב־11% לעומת 7% שעלו המדדים ת"א־נדל"ן ות"א־מניב חו"ל, שבהם היא נכללת. זאת לאחר צניחה של 55% בערכה ב־2022, בעקבות עלייה בחוב — עד 67.6% בסוף השנה. באוקטובר 2022 החל כצמן במהלכים לייצוב החברה וצמצום החוב — העיקרי בהם מימוש נכסים. תמורתם כבר קיבלה החברה 3 מיליארד שקל, והיא מעוניינת למכור נכסים נוספים ב־3.8 מיליארד שקל.