ארבעה צעדים להורדת מחירי הדיור

מחירי הדירות הנוסקים הם לא פחות מאסון לצעירות ולצעירים שחיים כאן. אנחנו נמצאים על סיפו של זעם ציבורי שיתורגם למחאה שממדיה עלולים להיות גדולים ממחאת קיץ 2011. אבל, מחירי הדיור אינם גזירה משמים וייאוש הוא אינו תכנית עבודה. צריך צירוף של רצון לשנות ויכולת ביצוע לשנות, שיחד עם העלאות הריבית הצפויות, יראו לציבור שמחירי הדירות יודעים גם לרדת.

הדרכים הראשיות למטרה זו הן :

1. תכנית "למשתכן" משודרגת

תכנית "למשתכן" של משה כחלון הייתה טובה למרות כל הביקורת שהוטחה בה והצליחה לבלום את העלייה במחירי הדירות ולייצב אותם. אלמלא המערבולת הפוליטית של השנים האחרונות היינו כבר במקום אחר מבחינת מחירי הדירות. היו לה גם כמה חסרונות וזו ההזדמנות לתקן את הליקויים שהתגלו בה. הרעיון של מחיר קבוע מראש לפי תפריט בנייה ידוע מראש, ואולי גם התחייבות לקיצור משך הבנייה, תוך מתן קרקע במחיר נמוך ממחיר השוק והפסקת הספסרות במחירי הקרקעות הוא פתרון נכון וראוי.

2. התחדשות עירונית מסיבית

הפתרון לטווח ארוך של משבר הדיור טמון בהגדלת ההיצע הפיזי של הדירות, והדרך לעשות זאת עוברת דרך התחדשות עירונית. זה המפתח להגדלה של ממש בהיצע הדירות. התחדשות עירונית היא מענה לטענה שאין די קרקע לבנייה. התחדשות עירונית מאפשרת בנייה של פי שלושה עד ארבעה יחידות דיור ממה שקיים היום על אותה הקרקע. יש די קרקע וחשוב לקיים התחדשות עירונית גם בפריפריה – בניית בניינים חדשים עם הרבה יותר דירות חלף דירות מזדקנות ונוטות ליפול, בלי, ובוודאי עם, רעידת אדמה שזו רק שאלה עד שתגיע. בגלל חוסר כדאיות כלכלית של בנייה שכזו בפריפריה הרחוקה, המדינה תצטרך לתת תמרוץ בעיקר דרך מיסוי מופחת לקבלנים.

3. בנייה להשכרה לטווח ארוך

סוגיית השכירות היא בעיה קשה וכואבת בישראל, סוג של כמעט 'שטח הפקר'. הבעיה המרכזית היא שכמעט כל חוזי השכירות הן לטווח קצר של שנה, והם מתחדשים, או לא, בתום השנה. לכך יש השלכות שליליות מאוד. החלפת שוכר בשוכר מביאה בדרך כלל להעלאה בשכר הדירה 'כי אפשר'. מגורים בשכירות לטווח ארוך ימתנו מאוד את העלייה במחירי השכירות. שכירות לטווח ארוך תייצר אופק תכנון למשקי בית שאינם יכולים או אינם רוצים לקנות דירה, וזה יוריד גם את הלחץ מהביקושים לרכישת דירה ובעקבות כך גם את הלחץ ממחירי הדירות. בנושא זה יש לומר, יש התקדמות ניכרת מצד חברת 'דירה להשכיר' תודות להטבות מס ואחרות שניתנות לקבלנים, אך יש עוד אוקיינוס כחול ענק שאפשר למלא אותו בפעילות ולהפוך את היחס הנוכחי בין מספר משקי הבית שגרים בדירה בבעלותם (כ-70%) לבין שוכרים (כ-30%) בכיוון של מה שמקובל באירופה – 40% בעלות ו-60% שוכרים.

4. מהלכים בתחום המיסוי

יש שורת מהלכים שניתן לנקוט בתחום המיסוי כדי להקטין את האטרקטיביות של השקעה בדירה (להבדיל ממגורים בה). הנה כמה מהם:

# מס בשיעור מוגדל לעומת היום על השכרת דירות למטרת משרדים (ויש רבות כאלה).

# מס על דירות ריקות (ויש רבות כאלה).

# הגדלת שיעורו של מס שבח, לרבות על דירות שמוחזקות על ידי תושבי חוץ.

# העלאת הארנונה למגורים מול הורדתה למשרדים. זהו אחד החסמים לבניית דירות – ראשי עיריות מעדיפים בניית משרדים על פני דירות ומעכבים תהליכים.

# היטל על קרקעות זמינות לבנייה שבעליהן לא יבנו עליהן תוך פרק זמן מסוים.

צבי סטפק הוא יו"ר בית ההשקעות מיטב ויו"ר קפיטליזם קשוב ישראל (חלצ)