היזמים חולמים על קונים מחו"ל ובינתיים תקועים בחול

"אנחנו מרגישים התעניינות גדולה ברכישת דירות מצד יהודים בכל העולם", כך נשמעים לאחרונה אנשי נדל"ן, יזמים, משווקים, מתווכים וכל מי שמתקשה להיפטר ממלאי דירות לא מכורות. אלא שהחלום לאושש את הענף בעזרת חו"לניקים, שבעת מלחמה הרגש הציוני גואה בהם, לא ממש נתמך בנתונים. על פי בדיקת "כלכליסט", בשמונה השנים האחרונות, מאז 2016, שיעור מכירת הדירות שיוחס לגלי עלייה הסתכם בלא יותר מ־2%-1% מכלל העסקאות השנתיות.

במספרים אבסולוטיים, מאז 2016 מספר הרכישות של תושבי חוץ לא עבר את ה־2,241 בשנה. ב־2021, ימי הקורונה, נרכשו בישראל 1,821 דירות על ידי תושבי חוץ, ומאז תחילת השנה (עד סוף ספטמבר 2023) נרכשו רק 1,033 דירות מתוך כ־60 אלף רכישות בסך הכל. בשל מספר הרכישות הנמוך השנה, החלק של תושבי החוץ ברכישות מהווה כבר כעת כ־2%, ומנתונים שהגיעו ל"כלכליסט" עולה כי גם באוקטובר נרכש מספר נמוך של דירות, כ־44 דירות, על ידי קהילת חרדים בפרויקט יחיד בירושלים.

גורם בענף אמר כי בשנים מאוד טובות במונחים של עלייה לישראל, כמו 2006-2005, נרכשו על ידי העולים מספרי שיא של 6,000-5,000 דירות בשנה, אבל לאחר מכן היה משבר עולמי והמצב הכלכלי הרחיק רבים משוק הנדל"ן, ובהמשך חוק איסור הלבנת הון הקשה על העברת הכספים לישראל ובלם גם הוא חלק מהרוכשים הפוטנציאליים. בשורה התחתונה, אומר הגורם, גם אירועים כמו הפיגוע ב"היפר כשר" בפריז והמלחמה באוקראינה לא הפכו את העולים לבעלי השפעה על שוק הנדל"ן הישראלי.

שבע השנים האחרונות ידעו גלי עלייה ניכרים, אך בכל הנוגע לרכישת דירות הם חסרי השפעה של ממש על הענף, שהתאפיין ב־112 אלף עסקאות בממוצע בשנה.

עם זאת, בהסתכלות קדימה, ייתכן תרחיש שלפיו ב־2024 תהיה צמיחה בהיקפי העולים שיגיעו וירכשו דירות, ולצד זאת תחול ירידה בהיקף הרכישות של ישראלים, והוא יהיה דומה לזה שבשנת 2023 (כ־60 אלף עסקאות, נכון לסוף ספטמבר). במקרה כזה 6,000-5,000 דירות שיירכשו על ידי תושבי חוץ יכולות להגיע ל־10% מכלל הרכישות בשוק, וזהו כבר היקף משמעותי.

שי פלבר, סמנכ"ל המחלקה לעלייה וקליטה בסוכנות היהודית, אמר ל"כלכליסט" כי מתחילת המלחמה חל גידול בפתיחת תיקי עלייה, השלב הראשון בדרך להגעה לישראל שמצביע על המוטיבציה לעלות. "רק מצרפת הגענו השנה כבר ל־1,089 תיקי עלייה (עד 7 בדצמבר) לעומת 202 תיקי עלייה בתקופה המקבילה בשנה שעברה. מארה"ב היו 691 תיקי עלייה, והיום אנחנו על 1,238 תיקים. מאנגליה יש גידול מ־98 ל־140 תיקים. ברמת ההתעניינות אנחנו רואים את זה, אבל עלייה זה תהליך שלוקח בדרך כלל חצי שנה עד שהאדם עולה", הוא מסביר.

לדבריו, משברים בריאותיים וביטחוניים תמיד מייצרים הזדמנות לעלייה, אך לא כל מי שמתעניין בעלייה אכן יגיע לישראל, והיחס בין פתיחת תיק לעלייה עומד על כ־70%: "בתקופות כאלה אנחנו עושים פעולות לעידוד עלייה והכנה לעלייה כי אנחנו מבינים שיש התעניינות ויש ביקוש שמגיע מהציונות הבסיסית, מהקשר עם ישראל ומהסולידריות".

לפי פלבר, דיור הוא הסוגיה המרכזית שמעסיקה את העולים, בחלקם הגדול מדובר במשפחות צעירות עם ילד או שניים שמחפשות חינוך טוב לילדים, תעסוקה, וכן קרבה למשפחה וחברים, ולכן ירצו לדייק את המיקום שבו ירכשו את דירת המגורים שלהם. לפי הסוכנות, מעל 70% מהעולים מגיעים בקליטה ישירה, מקבלים סל קליטה ושוכרים דירות, ו־30% מגיעים בתוכניות של הסוכנות. אך הרוב, כפי שגם רואים בנתונים המספריים, לא קונים דירה מיד עם הגעתם.

עבור מי שעיקר עיסוקם הוא מכירת דירות לתושבי חוץ, התקופות שבהן ההתעניינות בישראל גוברת טובות יותר לעסקים. המתווך דוד סבן ממשרד Evenis Group, שעלה מצרפת לפני כ־20 שנה, מתמקד כיום בנכסים בעיקר בתל אביב ומנהל כיום מו"מ עם מספר לקוחות צרפתים על דירות חדשות בפרויקטים של חברת Mytown בצפון ת"א ומרכזה. במקביל, אביו של סבן מטפל בנכסים באשדוד. לדבריו, 80% מלקוחותיו הם דוברי צרפתית (מצרפת, בלגיה ושוויץ), ובימים אלה מתוכננים ירידים של הסוכנות היהודית בפריז, ליון ומרסיי, ורואים בהם מספר גבוה של נרשמים, שמהם הוא מעריך כי רק כ־30% ימשיכו בהליך העלייה "עד הסוף", ומאלה שנרשמו יהיו גם כאלה שרק ירכשו דירות. "ראינו את זה בקורונה, מי שלא היתה לו דירה בישראל ולא הראה שיש לו היכן לשהות במהלך הבידוד לא היה יכול להגיע לכאן. זו היתה טראומה עבור חלק מהיהודים בצרפת, הם מאוד ציונים".

עוד אומר סבן כי היום רואים גילים צעירים יותר שמגיעים לכאן, חלקם בני 20 ומשהו שרק התחילו את החיים. התקציב הממוצע לרכישת דירה הוא 5-2.5 מיליון שקל, ואל רשימת הערים שכבר התרגלו לקלוט עולים מצרפת (נתניה, תל אביב, אשדוד, בת ים, רמת גן), הצטרפו גם ערים חדשות כמו כפר יונה, גבעת שמואל, בית שמש ויבנה.

את ההתעניינות של תושבי החוץ אפשר לראות גם בפרויקטים נקודתיים. חברת קרדן נדל"ן, למשל, דיווחה שמכרה ארבע דירות לתושבי חוץ בחודשיים האחרונים בפרויקט הולילנד בירושלים בסכום כולל של כ־16 מיליון שקל. "סביבת הפרויקט מאוד מבוקשת על ידי יהודים מחו"ל בגלל הקהילות הקיימות בה", אמרה אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק של החברה.