רוכשי דירות בפריפריה ייהנו מחיסכון גבוה מאלו שיקנו דירות במרכז

תיקון החוק שמגביל את הצמדת מחיר הדירה לעלייה של מדד תשומות הבנייה, שאמור לעלות מחרתיים להצבעה בוועדת הכספים, נועד לחסוך עשרות אלפי שקלים לרוכשי הדירות. אולם מתברר כי החיסכון, לעומת המצב היום, שגלום בעת רכישת דירה בפריפריה גבוה בעשרות אלפי שקלים לעומת החיסכון הקטן יחסית ממנו ייהנו רוכשי דירות בתל אביב.

הסיבה לפער בין תל אביב לפריפריה היא בתקנות שיוצמדו לתיקון לחוק החדש. אף על פי שהליך החקיקה עדיין לא הושלם במשרד השיכון והבינוי כבר גיבשו אותן. על פי התקנות שהגיעו לידי "כלכליסט" המפתח לחישוב עלות הבנייה בתל אביב יקר מאשר באזורים אחרים בארץ ולכן עלייה של מדד התשומות תהיה יקרה יותר לרוכשים. למשל על פי התקנות החדשות, בהתאם לעליית מדד התשומות בשנת 2021, על תשלום של מיליון שקל עבור דירה במגדל במחוז צפון קונה יצטרך להוסיף 27 אלף שקל. ואילו על דירה דומה בתל אביב הקונה יצטרך לשלם תוספת של 46 אלף שקל.

מדובר בתיקון לחוק המכר דירות שנועד לשפר את מצבם של רוכשי הדירות בשלושה היבטים: צמצום היכולת של הקבלנים להצמיד את המחיר למדד תשומות הבנייה; הגבלת היכולת של הקבלנים להתחמק מפיצויים בעקבות עיכוב במסירת דירות; וביטול האפשרות של הקבלנים לגבות תוספת תשלום עבור שכר טרחה לעורך הדין.

מדד מחירי התשומות לבנייה למגורים מודד את השינוי שחל בעלות בניית דירה. הוא מתפרסם מידי חודש יחד עם מדד המחירים לצרכן ונועד לשקף את שיעור העלייה (או הירידה) במחיר של חומרים, מוצרים ושירותים שמשמשים לבנייה למגורים. קבלנים נוהגים להצמיד את טבלת התשלומים עבור הדירה למדד הזה. בשנת 2021 הוא התייקר בשיעור חד של 8.7% ולכן עלה לסדר היום. מחיר של דירה מורכב מעלות הבנייה, אך גם מעלות הקרקע, והוא מגלם גם רווח יזמי.

לפי הצעת החוק שמקדם שר השיכון והבינוי זאב אלקין קבלנים יוכלו להצמיד למדד רק את מרכיב הבנייה. אם במצב היום הקבלנים מצמידים את כל מחיר הדירה למדד, הרי שעל פי התקנות החדשות מחיר הבנייה ייקבע בטבלה ורק למחיר הזה אפשר להצמיד את המדד. המחיר בטבלה הוא נגזרת של אזור בארץ וצורת בנייה – צמוד קרקע, בניין רב קומות או מגדל. פעמיים בשנה – בינואר וביולי – הממונה על חוק המכר דירות יעדכן את התעריפים שבטבלה לפי שיעור שינוי המדד בתקופה שבין העדכון האחרון לעדכון נוכחי.

כך למשל עלות בנייה של מטר רבוע בבית צמוד קרקע במחוז חיפה והצפון היא 4,700 שקל. במחוז זה עלות בניית מטר רבוע בדירה בבניין שבו 16-9 קומות היא 6,000 שקל למ"ר, בבניין שבו 8-2 קומות העלות למ"ר היא 5,600 שקל. לעומת זאת במחוז תל אביב שכולל גם ערים כרמת גן, גבעתיים, רמת השרון, חולון, בת ים ובני ברק, המחיר למ"ר בבניין שבו 16-9 קומות הוא 7,800 שקל. במגדלים של תל אביב, שבהם 17 קומות ומעלה, המחיר למ"ר יהיה 10,800 שקל – זהו התעריף הגבוה ביותר בטבלה.

בתחילת החודש מליאת הכנסת אישרה את החוק בקריאה ראשונה. מחרתיים הוא יעלה לדיון והצבעה בוועדת הכספים ולבסוף תתקיים במליאה הצבעה בקריאה שנייה ושלישית. במצב הפוליטי הנזיל היום עוד מוקדם להעריך אם החוק יאושר, ואם יאושר האם ועדת הכספים תכניס בו שינויים. עם זאת יו"ר הוועדה ח"כ אלכס קושניר היה מעורב בקידום החוק ולכן הערכה היא כי הוא יפעל לאישורו במהירות.

שר הבינוי השיכון זאב אלקין ונשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו | צילומים: אוראל כהן, קובי קואנקס

במקביל להליך החקיקה אלקין יכניס את עקרונות החוק הזה לכללי המכרזים של רשות מקרקעי ישראל. ההצעה הזו תעלה לדיון במועצת מקרקעי ישראל שבראשה הוא עומד כבר מחר. אם המועצה תאשר זאת, המגבלות על הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה יחולו על דירות שיבנו על קרקעות של המדינה, אך ללא חקיקה העקרונות האלה לא ישפיעו על דירות שיבנו על קרקע פרטית.

התאחדות הקבלנים בוני הארץ מנהלת בשבוע האחרון מאבק נגד התיקון לחוק. אלקין אמר על כך כי "למרות ההתנגדות והקמפיינים נגדי אני נחוש להמשיך בחקיקת חוק המכר. אנחנו כבר מתכוננים לצעד הבא. נפרסם את התקנות המספריות שיאפשרו להפעיל את החוק באופן מיידי ברגע שהוא יאושר בכנסת. נחסוך כ־150 אלף שקל למשפחה צעירה. ברור שיש מי שלא מעוניין בזה אבל אותי לא ירתיעו".

בתיאוריה התיקון לחוק אמור לחסוך עשרות אלפי שקלים, אלא שהקבלנים טוענים כי הוא יוביל לתוצאה הפוכה – להתייקרות של הדירות.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו אמר כי "אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה יוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחירי דירות".