רעידות האדמה מאותתות: להקל על קידום תמ"א 38

רעידת האדמה הטראגית שהתרחשה השבוע בטורקיה והותירה אחריה עשרות אלפים ללא קורת גג, מעלה מחדש את הדיון בארץ סביב קידום תכניות תמ"א 38. בנייני מגורים רבים שנבנו לפני שנות ה-80' עדיין לא עומדים בתקן הנדרש לעמידות בפני רעידות, ועלולים להיחרב במקרה שכזה - שלדעת מומחים הוא רק עניין של זמן.

קידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 עשוי לסייע לא רק בהיבט של הגברת ההגנה על האוכלוסייה מפני רעידות אדמה, אלא גם להוות פתרון יעיל למשבר הדיור הקשה בישראל, כאשר קיימים שני סוגי פרויקטים של תמ"א 38: תמ"א 38/1 המתמקד בחיזוק ובניית מבנים, ותמ"א 38/2 - המתמקד בהריסה ובנייה מחדש לחלוטין. פרויקטים אלו למעשה יוצרים מצב בו כולם יוצאים נשכרים - נוספות יחידות דיור, הקבלנים והיזמים מרוויחים, ומבוצעות עבודות יסודיות לחיזוק ושיפור מבנים לצורכי הגנה על האוכלוסיה.

ואולם, קידום תהליכי תמ"א 38 מלווה בלא מעט קשיים שיש לפתור.

הדרישה להסכמה של לא פחות מ- 80% מבעלי הדירות לטובת קידום פרויקט תמ"א מהווה מכשול המעכב משמעותית את קידומם של תהליכי התמ"א. רף גבוה זה מאריך את הביורוקרטיה וקידום תכניות בנייה באופן משמעותי ומקשה מאוד על הוצאתן לפועל. ניתן לפתור זאת על ידי הורדת סף החתימות הנדרשות ל-67% בלבד. בפרויקטים של התחדשות עירונית, לצורך ההשוואה, נדרשת הסכמה של 67% מבעלי הדירות בלבד.

אם ידרשו פחות חתימות התהליכים יתקצרו וכתוצאה מכך גם יתווספו יחידות דיור רבות. אגב, במסגרת חוק ההסדרים החדש, אותו הכנסת עוד צריכה לחוקק, יש כוונה להוריד את מספר החתימות הנדרשות ל-67%.

פתרון אחר שיכול לסייע בקידום התכניות ולהקל על משבר הדיור הוא מתן תמריצים לדיירים המקדמים את אותם פרויקטים. מתן הנחות בארנונה לפרק זמן מסוים, נקודות זכות במס הכנסה ורעיונות דומים עשויים לשכנע את בעלי הדירות לפעול לקידום התכניות ולקצר גם כן, את התהליך.

פתרון נוסף מתמקד בהפחתת הליכי הביורוקרטיה ברשויות העירוניות באמצעות מתן תמריצים לרשויות עצמן. כיום, הליך קבלת היתר בנייה מהרשויות המקומיות לתמ"א 38 או כל הליך בנייה אחר, נמשך בממוצע כשנתיים וחצי עד שלוש שנים. קביעת מדרגות תמריצים משמעותיות לרשויות תעודד אותן לפעול מהר יותר לקידום הנושא, ולייעל את התהליך. אגב, קבלנים רבים משוכנעים כי במידה והליכי הביורוקרטיה הכרוכים בתהליכי הבנייה היו קטנים יותר, מחירי הדיור היו זולים יותר בסכומים המוערכים במאות אלפי שקלים לדירה. שכן, יזמים נדרשים להוצאות כספיות גדולות במהלך זמן ההמתנה עד לקבלת ההסכמה של כלל הדיירים לבנייה כמו הוצאות משפטיות, כנסים ואירועי הסברה, הוצאות תכנון ואדריכלות ועוד - כל זאת עוד מבלי שהתוכנית יצאה לפועל.

לסיכום, רעידת האדמה בטורקיה חידדה שוב את הצורך בקידום יעיל של תהליכי תמ"א 38 להגנת האוכלוסייה ולהקלה על משבר הדיור החריף בארץ. על מנת לקדם את הנושא יש לייעל אותו באמצעות הורדת סף אחוז הדיירים הנדרשים לחתום לטובת קידום תהליך תמ"א, מתן תמריצים לדיירים המקדמים תהליכי בנייה וקביעת מדרג תמריצים לרשויות מקומיות. אולי חוק ההסדרים החדש יוכל לסייע בכך.

עו"ד נוי מרינה הוא מומחה לדיני תמ"א 38 והתחדשות עירונית