עזריאלי: המדד דחף לשיא הכנסות, אבל שחק את הרווח הנקי

חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל סיימה את 2022 עם שיפור של 23% בהכנסות התפעוליות משכירות (NOI) לעומת התקופה המקבילה, זאת בזכות עליית המדד ומחירי השכירות, ל־1.95 מיליארד שקל. עם זאת, הצמדת החוב למדד הזניקה את הוצאות המימון של עזריאלי, שממשיכה להרחיב את מגזרי פעילותה מעבר לתחום הקניונים. ה־FFO, שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית בחברות נדל"ן מניב, בנטרול אירועים חד־פעמיים, עלה רק ב־3% לעומת התקופה המקבילה ל־1.36 מיליארד שקל. זאת כי העלייה ב־NOI קוזזה מול קפיצה של 131% בהוצאות המימון ל־1.1 מיליארד שקל בשל הצמדת החוב ופיקדונות הדיירים בדיור המוגן למדד שזינק, בשילוב עלייה בהוצאות הנהלה וכלליות לאחר רכישת חברת הדאטה סנטרס גרין מאונטיין בנורבגיה, כשחוזים שנחתמו במגזר זה עדיין לא באים לידי ביטוי מלא ב־NOI.

בנטרול מגזר הדיור המוגן עלה ה־FFO השנתי ב־11%, לכמעט 1.3 מיליארד שקל, וה־FFO במגזר זה ירד ב־49% לעומת התקופה המקבילה, שבה אכלסה עזריאלי את בתי הדיור המוגן במודיעין ובלהבים, ל־85 מיליון שקל. הכנסותיה של עזריאלי משכירות צמחו ב־22% ל־2.7 מיליארד שקל, אך הרווח משיערוכי הנדל"ן ירד ב־39% ל־1.5 מיליארד שקל, ועם הזינוק בהוצאות המימון הוביל לנפילה של 38% ברווח הנקי ל־1.8 מיליארד שקל.

עזריאלי, שבשליטת (68.9%) היו"ר דנה עזריאלי ומשפחתה, מחזיקה בנכסים בשווי 39 מיליארד שקל, ומגזרי הפעילות העיקריים שלה הם הקניונים ומרכזי המסחר והמשרדים בישראל. 21 הקניונים והמרכזים המסחריים רשמו שיפור של 32% והניבו NOI של 876 מיליון שקל, שהיוו 45% מה־NOI השנתי הכולל. 16 נכסי המשרדים רשמו שיפור של 10% והניבו NOI של 769 מיליון שקל (39% מה־NOI השנתי). השיפור ב־NOI בקניונים, לעומת 2021, יוחס להפסקת השפעת הקורונה, לצד עלייה במחירי השכירות - הן בהשפעת המדד והן בחוזים חדשים שנחתמו. בנוסף לכך במהלך מרץ־דצמבר 2022 נרשמה עלייה של 5% בפדיונות השוכרים ביחס לתקופה המקבילה ב־2021. בנוסף נהנתה עזריאלי מ־NOI של 47 מיליון שקל ביוני־דצמבר 2022 מקניון מול הים באילת שנרכש ביולי האחרון. השיפור ב־NOI במשרדים הושפע מאכלוס שטחי בזק לשעבר במגדלי עזריאלי ומעלייה בשכר הדירה, כשזו הביאה גם לשיערוך של כ־1.1 מיליארד שקל בשווי המשרדים. בשיחת המשקיעים שקיים לאחר פרסום הדוחות הבהיר מנכ"ל עזריאלי אייל חנקין כי נמשכת עלייה בביקושים, אף שזו נמוכה מב־2021.

בעשור האחרון הצליחה עזריאלי לצמצם את תלותה בקניונים ובמרכזים המסחריים מ־50% משווי הנכסים ו־65% מה־NOI ל־31% ו־45% בהתאמה ב־2022. מגזר המשרדים עלה באותה התקופה מ־25% משווי הנכסים ל־33%, ומ־26% מה־NOI ל־39%. במהלך התקופה התווספו גם מגזרי הדאטה סנטרס והדיור המוגן, שמשקלם מגיע כיום ל־17% ול־6% משווי הנכסים בהתאמה ול־10% במשותף מה־NOI.

עזריאלי צפויה לסיים את בנייתם של שלושה פרויקטים עד 2024: מתחם בעירוב שימושים במודיעין ומרכז קניות בחיפה ב־2023 ובית דיור מוגן בראשון לציון ב־2024. בהתאם היא מצפה לעלייה של 43% ב־NOI ל־2.8 מיליארד שקל בסוף 2024, בהתבסס על תוספת השטחים המניבים בתפוסה מלאה. התוספת ל־FFO מוערכת ב־541 מיליון שקל, שיפור של 28%.

החוב הפיננסי נטו של עזריאלי תפח ב־3.5 מיליארד שקל, ל־15.9 מיליארד שקל, בשל גיוס חוב של 3 מיליארד שקל, עליית המדד ורכישת קניון מול הים. ב־2023 עזריאלי צפויה לפרוע חוב של 1.5 מיליארד שקל, ב־2024 היא תפרע 1.7 מיליארד שקל, וב־2025 היא צפויה לפרוע 1.1 מיליארד שקל נוספים, כשבסוף 2022 היו ברשותה מזומנים ושווי מזומנים 3.4 מיליארד שקל, ונכסים לא משועבדים בשווי של 33 מיליארד שקל. שיעור ההיוון הממוצע המשוקלל על הנכסים הוא 6.83% לעומת 6.8% ב־2021, עלייה שנובעת מהנכסים בארה"ב, כשאלו בישראל נותרו ללא שינוי, ושיעור הריבית האפקטיבית עלה ב־0.4% ל־1.9%. החשיפה של עזריאלי להעלאות הריבית נמוכה מכיוון שמרבית החוב היא בריבית קבועה, כשעליית המדד הביאה לעלייה בהוצאות המימון, אך רוב חוזי השכירות צמודים גם כן ומספקים הגנה אינפלציונית.

עזריאלי מחזיקה בשתי חברות דאטה סנטרס בחו"ל: קומפאס, שנרכשה ב־2019 ופועלת בצפון אמריקה, וגרין מאונטיין הנורבגית. ה־NOI במגזר זה זינק ב־151% ל־133 מיליון שקל בעקבות הטמעת גרין מאונטיין ועלייה בפעילות ובאחזקה בקומפאס ל־32%. בתחילת 2023 רכשה עזריאלי חברה נוספת בלונדון, וגרין מאונטיין התקשרה בהסכם עם טיקטוק שצפוי להניב תוספת NOI שנתית של 285 מיליון שקל החל מסוף 2024. במגזר הדיור המוגן ארבעה בתים ובהם 1,142 יח"ד, כשה־NOI ממנו הגיע ל־60 מיליון שקל, שיפור של 25% ביחס ל־2021.

מגזר המשרדים בארה"ב, שבו שמונה נכסים, הוא הכבשה השחורה של עזריאלי, כששיעורי התפוסה בו עדיין לא התאוששו מהקורונה ועומדים על 68% בלבד. עליית שיעורי ההיוון והוצאות לשדרוג הנכסים הביאה לשיערוך שלילי בסך של 378 מיליון שקל, וב־NOI נרשמה ירידה של 9% ל־111 מיליון שקל. בעקבות זאת בעזריאלי בוחנים את מימוש הפעילות בו. עזריאלי צפויה לחלק במאי דיבידנד של 700 מיליון שקל, לאחר שבגין תוצאות 2021 חילקה 650 מיליון שקל.