להפוך דירה חדשה לבית | סטודיו מור
להפוך דירה חדשה לבית – אלו ההוצאות הנלוות שצריך לקחת בחשבון
רכישת דירה חדשה היא ללא ספק מאורע משמח, אבל גם הוצאה לא מבוטלת שברוב המקרים, לא מסתכמת בעלות הנכס עצמו. ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה עשויות להגיע לעשרות אלפי שקלים בפני עצמן, איך אפשר להיערך אליהן מראש?
החוזה נחתם, הכל סגור, נותר רק לומר: תתחדשו! אתם בעליה הרשמיים של דירה חדשה. אבל חכו, הדרך שלכם לא הסתיימה. הדירה החדשה שרכשתם, ולא משנה איפה קניתם, באיזה גודל או כמה עלתה – לא תוכננה בהתאם לצרכים האישיים שלכם, אלא על פי מפרט מסוים ובהתאם לתוכניות שעל פיהן רכשתם אותה. עם זאת, כיוון שרכישת דירה חדשה היא לא רק השקעה כספית משמעותית אלא לרוב גם המקום בו אתם מתכוונים להתגורר ולהפוך לבית – סביר שתרצו לעשות שינויים מסוימים במפרט המקורי.
השינויים שתרצו לבצע עשויים להיות שינויים קטנים, כמו הזזה של שקע חשמלי, או גדולים – כמו שינוי גודל החדרים. אבל רגע לפני שאתם מתחילים לדמיין איך יראה המטבח ואיפה תתלו את הטלוויזיה, יש כמה שלבים חשובים שיש להכיר ולקחת בחשבון בשביל שהחלומות שלכם יוכלו להפוך למציאות.
להתאים את הדירה למידותיכם ולהעדפותיכם
בניגוד למה שהרבה אנשים חושבים, אין צורך לחכות למפתחות כדי להתחיל במלאכת העיצוב והשינוי – ההפך הוא הנכון. הגמישות לבצע שינויים במהלך בניית הדירה גדולה משמעותית בהשוואה לדירה שמוכנה למסירה, ושינויים שמבוצעים לאחר קבלת הדירה, כמעט תמיד יעלו לכם יותר ואף יעכבו את כניסתכם אליה.
בשביל לעשות סדר בדברים, פנינו לאייל הלפרין, מנכ"ל קבוצת ה.ק.ר המתמחה בבנייה למגורים והתחדשות עירונית (תמ"א 38). "דירה חדשה היא דירה שנבנית בהתאם לתכנון היזם ולהחלטות שנלקחו על ידו", מסביר הלפרין, "ייתכן שחלקים בתכנון הכללי לא יתאימו לצרכים או להעדפות הרוכש. על מנת לעשות זאת, מקובל שהרוכש יבקש שינויים בתכנון".
אבל אם עוד אין אפילו דירה לראות, איך לקוח יכול לדעת אילו שינויים ידרשו לו?
"רוב האנשים לא יודעים, ולשם כך בדיוק יש מעצבי פנים. זה מקצוע שלם שעוסק בחזון ובראייה של התוצאה הסופית, עוד בשלב התכנון".
כמו ארכיטקט שרואה בדמיונו בניין, דירות וחדרים, ויודע לתרגם את זה לתוכנית אדריכלית, כך המעצב יכול לדמות את הדירה המוכנה, כשהיא מותאמת לצרכים שלכם. הוא הכתובת לכל בקשה או חלום שיש לכם – שינוי במבנה החדרים, בחירת רהיטים וצבעים, שילוב הפריטים הקיימים ברשותכם בעיצוב החדש, מיקום נקודות התאורה על הקיר וכל דבר אחר שקשור בעיצוב הדירה. גם אם אתם יודעים בדיוק מה אתם רוצים ולא צריכים יעוץ, מעצב הפנים יהיה זה שיתרגם את הרצונות שלכם לתוכנית שתהפוך את החלום למשהו שאיש מקצוע יוכל לבצע.
אחרי שהמעצב דואג לתוכניות ביצוע ולהגשת מוצר מוגמר כדירה מעוצבת ומוכנה, מי שמבצע את העבודה בפועל הוא קבלן הביצוע שנבחר לפרויקט. "בעלי המקצוע שבונים את הבניין הם לא אנשי המקצוע שעושים את עבודת העיצוב העדינה בתוך הדירה. מדובר בקבלני ביצוע מסוג אחר לגמרי", מסביר הלפרין, "כאלו שיש להם יכולת ביצוע מאוד מדויקת ויודעים להסתכל על תוכנית ולראות אותה גם בהיבט וויזואלי ולא רק טכני. עובד בנייה שמתמחה ביציקות בטון, לא בהכרח ידע לעצב אלמנטים בגבס. בעבודות עיצוב פנים ביתיות יש מרכיבים מגוונים שדורשים מיומנויות גבוהות ומקצוענות. לכן יש בעלי מקצוע שונים וכל אחד מתמחה בתחום הספציפי לו".
איך גורמים לזה לקרות
הזכרנו עד כה שני שלבים מהותיים שקורים אחרי שחתמתם על החוזה. הראשון – עיצוב פנים והכנת תוכניות לביצוע; והשני – ביצוע התוכניות ע"י אנשי מקצוע מתאימים. עם כל אחד מהתחומים מגיעות עלויות נלוות התלויות בשינויים אותם תרצו לעשות ובשירות אותו תרצו לקבל, הן בתכנון והן בביצוע. "גם שינוי מיקום של שקע חשמלי – בקיר שבכלל עדיין לא קיים – בכל זאת עולה כסף", אומר הלפרין, "מחיר ביצוע השדרוגים משתנה בהתאם לבקשות, זה מתחיל ממאות שקלים בלבד לעבודה פשוטה ונקודתית, והרף העליון תלוי רק בדמיון ובתקציב שלכם".
האם הלקוח צריך לחפש בעצמו בעלי מקצוע ומעצבי פנים? מדוע אין אפשרות לקבל את השירותים הללו מהיזם שממנו רכשנו את הדירה? התשובה לרוב נעוצה בחוסר כדאיות ועניין של יזמים לתת שירות כזה, גם בתשלום. כשהקבלן/ יזם מכוון להרוויח את מרב הכסף ממכירת הדירה עצמה, יש שיעדיפו למסור את הדירות כמו שהן, ולעבור לפרויקט הרווחי הבא. בחלק מהמקרים, גם יזמים שיכולים להעניק את השירות, לא יידעו את בעלי הדירות על האפשרות, מהסיבות המוזכרות לעיל.
קבוצת ה.ק.ר, היא אחת החברות שמספקות מערך שירותים כזה, ודואגות ליידע את לקוחותיה מראש כי באפשרותם לקבל את שירותי העיצוב והביצוע דרכה. "זה שירות שהחברה שלנו דוגלת בו", מספר הלפרין, ועושה הפרדה בין מספר תחומים עיקריים, תוך שהוא מסביר שמאחורי כל תחום עומדת חטיבה מקצועית שלמה:
1.חטיבת הבנייה– אמונה בפועל על הקמת הבניין במסגרת פרויקט בנייה חדש או במסגרת התחדשות עירונית.
2.חטיבת תכנון ועיצוב – בחטיבה זו ימצאו הלקוחות שירותים של יועצים ומעצבי פנים מנוסים המכירים את הפרויקט.
3.חטיבת שדרוג ושיפוץ – חטיבה זו כוללת את בעלי המלאכה עבור עבודות העיצוב השונות בתוך הדירות.
"גם כשלקוח רוצה משהו חריג ויוצא דופן" ממשיך הלפרין, "חשוב לנו לספק לו את אנשי המקצוע הטובים ביותר, שידעו לעבוד בשילוב עם החטיבות הנוספות שלנו לטובת יעילות וסינרגיה מרביות. בצורה זו, אני יודע שאנחנו נותנים ללקוח את הפתרון שהוא צריך, בצורה הטובה ביותר בה ניתן לבצע אותו".
שמירה על הבית לטווח הארוך
בסיום התהליך המתואר, תהיה בבעלותכם יותר מסתם דירה על הנייר – יהיה לכם בית. "נקודת זמן זו, בה דירתכם מוכנה ואתם עוברים להתגורר בה, היא נקודת הזמן בה הדירה והבניין נמצאים במצב הטוב ביותר שלהם", אומר הלפרין וממשיך, "בדיוק כמונו, גם הבניינים הולכים ומזדקנים ונדרשים לטיפול ואחזקה שוטפים: ניקיון, הדברה, גינון, אחזקת מערכות כגון מעליות, אינטרקום, משאבות ועוד".
בבניינים חדשים עם מערכות חדשניות, קיימים תהליכי תחזוקה שוטפים, אשר חייבים להתבצע על מנת שהבניין יישמר. כשבניין לא מתוחזק כראוי, הסבירות לתקלות גדלה, ועלויות הטיפול הנדרשות לתיקון תקלות עולה משמעותית. בשלב זה, הלפרין מציין נקודה חשובה נוספת: "כאשר הבניין לא מתוחזק כמו שצריך, הדבר עשוי לייצר עילה ליזם ולספקים שהיו מעורבים בתהליך הבנייה להתחמק משירותים וממתן אחריות. על פי חוק המכר, היזם מחויב לתת לבניין שירותי תיקונים (בדק) לתקופה המוגדרת בחוק. נושא האיטום, לדוגמה, מקבל שבע שנות אחריות, אבל מחויבות זו מתבססת על כך שהבניין מטופל ומתוחזק כראוי. אם דיירי הבניין לא דואגים לניקוי המרזבים לפני כל חורף, מים עשויים להצטבר על הגג ולפגוע באיטום או להזיק לקולטים של דודי השמש. במצב כזה, היזם לא יממש את האחריות שלו, כיוון שדיירי הבניין עצמם לא מילאו את חלקם במשוואה".
"בכדי להימנע ממצבים כאלו, הוא מוסיף, "אנחנו מאפשרים ללקוחות שלנו להמשיך לקבל שירות מהקבוצה באמצעות החטיבה הרביעית שלנו - חטיבת הניהול והאחזקה. גם במקרה זה, אני סבור ששירותי ניהול ותחזוקה המגיעים מתוך הקבוצה היזמית, ומבוססים על היכרות עם הפרויקט על כלל מערכותיו עוד מימיו הראשונים – יתנו את המענה המדויק, היעיל והחסכוני ביותר עבור כל בניין שהחברה בנתה. שם המשחק הוא לא רק העלות החודשית של הניהול, אלא דווקא העלויות הנחסכות מהדיירים לאורך השנים. אני סבור שאנשים שנכנסו לבית חדש צריכים להסתכל על הבית והבניין בו הם גרים בראייה של עשר ועשרים שנה קדימה. ברמה החודשית, הפער בהוצאה הוא לא מהותי, אבל החיסכון הפוטנציאלי לאורך השנים יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לכל דירה".
אז מה למדנו?
למעשה, רכישת דירה מקבלן/ יזם היא רק השלב הראשון בדרך לבית החדש שלכם. מכאן והלאה, יש פוטנציאל רב להשבחת ההשקעה ולשדרוג איכות החיים שלכם, עוד לפני שבכלל תאכלסו את הדירה בפועל. עכשיו, כשאתם מודעים לאפשרויות העומדות בפניכם, תוכלו לשקול את צעדיכם קדימה בצורה טובה יותר, בהתאם לצרכים ולתקציב שלכם. לא תמיד תרצו לשנות דברים, אבל אם יהיה בכך צורך, אתם כבר יודעים איך לעשות זאת. והכי חשוב – תתחדשו.