חיפה בכאוס תכנוני. האם ראש עיר חדש יכול לחלץ אותה?

חיפה

• מספר תושבים: 282 אלף
• דירוג סוציו־אקונומי: 7
• מאזן הגירה: מינוס 1,661
• היתרי בנייה שהונפקו ב־2002: 1,123
• התחלות בנייה שניתנו ב־2022: 760
• המועמדים לראשות העיר: עינת קליש רותם (מכהנת), יונה יהב, אביהו האן, דוד עציוני, יעקב בורובוסקי, שרית גולן שטיינברג, צביקה ברבי, קיריל קארטניק, ניר שובר

חיפה נהנית אומנם מנוף מרהיב, נמל גדול, מוסדות השכלה גבוהה יוקרתיים ופעילות תרבותית ענפה, אך העיר איבדה בשנים האחרונות את הדומיננטיות שלה כמוקד מטרופוליני לטובת השכנות: יקנעם, טירת כרמל וקיסריה מציעות אלטרנטיבה מוצלחת יותר לאזורי תעסוקה, ומוקדי מסחר נגישים ומגוונים יש בכל יישוב שכן.

לכתבה הקודמת בסדרה - לחצו כאן

גם בתחום הבנייה איבדה חיפה רלבנטיות למול המתחרות: כמעט כל יישובי הסביבה, מזכרון יעקב ועד קריית טבעון, מציעים היום בנייה חדשה ואיכותית למגורים, בזמן קצר יותר ובמחירים תחרותיים שמצליחים למשוך את תושבי חיפה.

ראשת העיר הנוכחית של חיפה, עינת קליש רותם, היטיבה למנף במערכת הבחירות הקודמות את העובדה שהיא אדריכלית צעירה, כדי להציע אלטרנטיבה ליונה יהב, שעמד בראשות העיר במשך 15 שנה. בריאיון למוסף "כלכליסט" מאוקטובר 2022 אמרה קליש רותם שהרפרנס שלה הוא ערים אירופיות, היא קראה לתל אביב "פסאודו עיר" והבטיחה שחיפה היא "העיר הבאה". אל מול ההצהרות האופטימיות ולקראת סיום הקדנציה הראשונה שלה — המציאות טופחת לקליש רותם על הפנים.

עינת קליש רותם ויונה יהב. המציאות טפחה על פניה של קליש רותם בתום הקדנציה | צילומים: זהר שחר, עמית שעל

בתקופה שבין נובמבר 2022 ועד סוף יולי 2023 איבדה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העיר סמכויות של ועדה עצמאית ובכך בעצם לא היתה מסוגלת לקדם תוכניות באופן עצמאי, ונדרשה לכך את אישור הוועדה המחוזית. המשמעות היא עיכוב משמעותי בקידום תוכניות בחיפה, שפגע מאוד בהתחדשותה.

כמות היתרי הבנייה שרשות מנפיקה היא מדד משמעותי ביותר לתפקוד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובו־זמנית ליכולת של העיר לבנות ולצמוח. בשנת 2022 ניתנו בעיר חיפה 1,123 היתרים. לעומת זאת, בשנת 2021 ניתנו 754, ובשנת 2020 רק 408. ואולם, את הנתונים האלה, המעידים על גידול עתידי בבנייה, יש להשוות לכמות ההיתרים שניתנה בתקופת קודמה של קליש, יונה יהב: בשנת 2017 ניתנו בעיר חיפה 2,458 היתרי בנייה.

דו"ח הרשות להתחדשות עירונית, שהתפרסם בחודש אפריל האחרון, מגלה כי חיפה נמצאת במקום השישי ברמה הארצית בהיקף יחידות הדיור שאושרו במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית. 9,731 יח"ד בסה"כ. רק ב־2022 אושרו בעיר חיפה 2,036 יח"ד. מצד שני, מספר מתחמי ההתחדשות העירונית שנמצאים בביצוע עומד על 7 בלבד. הרבה פחות מאשר ירושלים (17), ת"א (13) וקריית אונו (12).

גם כמות היתרי הבנייה להתחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי (מתחמי) נמוכה מבערים אחרות. ב־2022 ניתנו בעיר חיפה היתרי בנייה ל־715 יח"ד במתכונת פינוי בינוי. רק לשם השוואה, בעיר קריית ים הסמוכה, שבה יש פחות מ־40 אלף תושבים, ניתנו היתרים ל־609 יח"ד.

התחדשות עירונית נקודתית היא בד"כ סימן להתחדשות מרקמים ותיקים ופוטנציאל מצוין לתחייה של מרכזי הערים המנוונים. ואכן, חיפה נמצאת במקום שלישי ברמה הארצית בכמות הנפקת היתרי בנייה לתמ"א 38 לשנת 2022. 56 בסה"כ.

עם זאת, את הנתון הזה יש לחבר למציאות הפיזית: ההתחדשות העירונית הנקודתית בחיפה קיימת אך ורק בשכונות רכס הכרמל וקצת בבת גלים. בהדר הכרמל, המרכז ההיסטורי של העיר חיפה, שבו ממוקמים עיריית חיפה, תיאטרון חיפה ומבנה הטכניון הישן (המדעטק), ובו יש 13,200 יח"ד, אין התחדשות עירונית בכלל. המצב בנווה שאנן ובעיר התחתית לא הרבה יותר טוב.

מחירי הנדל"ן הם עדות ברורה לכך שהעיר רחוקה מאוד מ"אזור הביקוש". כך, למשל, לפי אתר מדלן, המחיר למ"ר ב"פריים לוקיישן" של מרכז הכרמל הוא 28,658 שקל. המחיר למ"ר באזורים דומים בערים אחרות הרבה יותר גבוה: המחיר למ"ר בלב תל אביב הוא 71 אלף שקל ובירושלים בשכונת רחביה כ־40 אלף שקל. זה לא מפתיע שמרבית הדירות בשכונת הדר הכרמל, שבעבר נחשבה למקום מבוקש, הן בבעלות משקיעים. המחיר הממוצע למ"ר בשכונת הדר ממחיש היטב את רמת הביקוש: 15 אלף שקל למ"ר בלבד.

קריסת הלבניה של בתי הזיקוק ב־2020 הזכירה שבחיפה יש ריבוי מרשים של מבנים נהדרים ויוצאי דופן, דוגמאות לסגנונות אדריכלות שונים ומגוונים: בעיר התחתית ניתן למצוא מבנים עות'מניים, טמפלריים ומנדטוריים, בהדר ובכרמל יש מצבור גדול של מבנים בסגנון הבינלאומי שמתחרה בקלות ב"עיר הלבנה" של תל אביב.

אולם נוכח העבר המפואר, ניכרת בשטח הזנחה אדירה. המבנים ההיסטוריים של חיפה מוזנחים, ולאט לאט, בהיעדר אכיפה, נעשים בהם שינויים לא הפיכים. המצב מטריד במיוחד משום שבערים אחרות יש תוכניות סטטוטוריות לשימור מבנים. בחיפה אין כלום.

יונה יהב, ראש העיר הקודם, שהצהיר על כוונתו להציל את העיר, אמר ל"כלכליסט" כי הוא רוצה לפעול מיד עם היבחרו לקידום אינטנסיבי של התחדשות עירונית: "בתוך חודש יוקם פורום מקצועי בראשות ראש העיר, אשר יכלול נציגי יזמים, אדריכלים, כלכלנים, נציגי ציבור ואנשי אקדמיה. הפורום יהיה שותף בייזום וילווה את תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר, בדגש על מתן פתרונות שיאפשרו להוציא לפועל תהליכים אלו". בהתייחסו למצב השימור של העיר הוא אמר כי "נקדם בנייה חדשה תוך התחשבות בנושא השימור ככל הניתן, אולם במידה שנידרש לאזן בין פיתוח לבין שימור, ניתן עדיפות לפיתוח".

אביהו האן, חבר מועצת העיר וראש סיעת הירוקים, אמר ל"כלכליסט" כי נדרשת בחיפה "התחדשות עירונית חכמה ושפויה. כראש העיר הבא אשנה את סדר העדיפויות בחיפה - מהעדפת תמ"א 38 שתוקעת את העיר והתשתיות, לקידום מתחמי התחדשות עירונית. נדרש בעיניי לקדם במהירות מדיניות מרסנת להתחדשות עירונית נקודתית ברכס הכרמל ומצד שני, מדיניות עם תמריצים מתאימים לשכונות החלשות תוך התחשבות אורבנית ייחודית לשכונות אלה לצד ניוד זכויות מאזורים רגישים לאזורי החוף".

האן אומר שיעודד שימור מבנים: "אתן תמריצים לבעלי בתים בעלי ערך היסטורי. בכוונתי לבחון אכיפה בלתי אמצעית כנגד הזנחת מבנים בעלי ערך שימורי גבוה".

דוד עציוני, לשעבר סגן ראש העיר חיפה ועד לאחרונה משנה למנכ"ל משרד השיכון, מצהיר כי "בכוונתי לאשר את כל התוכניות שהוגשו להתחדשות עירונית בתוך שנה ולעודד תוכניות חדשות בעיקר בשכונות החוף, נו"ש ובמקומות הסמוכים לצירי תחבורה ראשים ותחבורה ציבורית". הוא מתחייב ש"בתוך שישה חודשים מכניסתי לתפקיד, נאשר תוכנית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 ולא תוכנית אב שאותה ניתן לעקוף".

ראשת העיר חיפה עינת קליש רותם מסרה ל"כלכליסט" שבתקופתה "התקבלו היתרים בכמות חסרת תקדים", אך "אי אפשר לשקם עיר עם מעל 100 אלף יח"ד, לא בשנה ולא בשנתיים". בנוגע לשימור המבנים אמרה: "הובלתי עשרות סקרי שימור על מאות בניינים, בניגוד לכל הסיכויים ולמרות התנגדויות עצומות מחוץ ומבית". כל המועמדים מסכימים שהמרחב הציבורי טען שיפור, והכוונה היא להזנחה, ונדליזם, אלימות וכמובן תופעת חזירי הבר המשוטטים.