הדיור להשכרה הפך למעמסה על היזמים, שנפטרים מהדירות בבעלותם

משוק שהיזמים נוהרים אליו, בתוך כשנה וחצי הפך שוק הדיור להשכרה ובפרט פלח השוק במסגרת חוק עידוד השקעות הון, לשוק מת, שהיזמים בורחים ממנו.

התופעה מקיפה בשלב זה את כל החברות בתחום, ובחודש יוני השנה פורסם ב"כלכליסט" כי גינדי החזקות העמידה למכירה חלק משמעותי ממלאי הדירות שלה שיועדו להשכרה ארוכת טווח. גם חברות נוספות כמו רמי שבירו שהובילו במשך שנים את התחום החלו למכור את הדירות שברשותן, ועל פי הערכות יבקשו למכור בטוח הזמן הקרוב כ-1,500 דירות. על החברות שהחלו במדיניות מכירת הדירות להשכרה נמנית גם חברת אמפא יובלים שבניגוד ליתר היזמים הוקמה במיוחד עבור תחום הדיור להשכרה. אמפא יובלים היא גם חברה ציבורית כך שכל מהלך של מכירה מדווח על ידה בנפרד.

בסיום שנת 2022 אמפא יובלים החזיקה ב-842 דירות ב-14 פרויקטים שונים אותם רכשה בתוך כ-3 שנים (ממועד הקמתה). בדו"ח סיום השנה, החברה כבר אותתה כי יתכנו קשיים בשל עליית הריבית המהירה, כך למשל נכתב כי ככל ששיעור הריבית יוותר ברמתו הקיימת בשוק היום הדבר ישפיע באופן משמעותי על תוצאות החברה. אך בהמשך, ובמיוחד בחודשים האחרונים נראה שהתקבלה בחברה החלטה לשנות כיוון ולהתחיל למכור את הדירות. כך, בדו"חות הרבעון השלישי נכתב, כי דירקטוריון החברה אישר מכירת דירות ב-4 פרויקטים: צור יצחק, אשדוד, בני ברק וירושלים. ע"פ הדו"ח החברה התקשרה עם 18 רוכשים להם היא מוכרת את הדירות במחיר השוק, תוך שהיא מותרת על הטבות המס שהמדינה מעניקה ליזמים בפרויקטים מסוג זה.

בדיווח נוסף שהתקבל ב-1 לינואר 2024 נכתב כי החברה מוכרת דירות גם ברחובות וכי עד לסוף 2023 מכרה החברה 39 דירות במחיר של 101 מיליון שקל, מחיר ממוצע של כ-2.6 מיליון שקל לדירה. לפי נתונים אלה, מלאי הדירות של יובלים הולך ומצטמצם ומגמה זו צפויה להימשך.

הסיבה למכירות הנרחבות של החברות נובעת מעלויות המימון הגבוהות לצד הקיפאון במחירי הדיור. שוק הדיור להשכרה שפעל במסגרת חוק עידוד השקעות הון הוא שוק שמראש נחשב לבעייתי. מטרת החוק הייתה לעודד יזמים להיכנס לשוק הדיור להשכרה ולכן ייצרו להם מסלול שבו הם מקבלים הטבות מס עבור השכרה של מקבץ דירות לתקופה של חמש שנים. תקופת השכירות שנקבעה אינה משקפת פרויקטים של השכרה ארוכת טווח, היא קצרה ואינה מאפשרת מתווה שכירות משמעותי וארוך לשוכרים, ובאוצר התייחסו אליו בהתאם ולראייתם היזמים שנכנסו לשוק זה היו כאלה שביקשו להם רווח מהיר, בעיקר על השבחה והטבות המס.

כל עוד הריביות היו נמוכות ומחירי הדירות עלו בהתמדה, המודל הצליח לעבוד, ואפילו משך אליו לא מעט יזמים בתקופות שבהן המכירות התנהלו באיטיות, או כהימור על השבחת הדירות. השוק המשיך להתנהל כל עוד היזמים ראו שקיים מצד אחד פער חיובי בין הריבית ששילמו עבור מימון הדירות לבין התשואה שקיבלו על השכרתן. בנוסף לכך, בכל שנה הן זכו להשבחה, כך שבפועל התשואה נטו על כל דירה הייתה גבוהה יותר. אלא שכעת, יש פער שלילי בין התשואה על השכרת הדירות שעומדת בממוצע על כ-3% לבין הריבית שהם משלמים שיכולה להיות כיום יותר מכפולה, וגם מחירי הדירות קפאו. המסקנה שיש לעבור לשלב המכירה למזער נזקים ולהגדיל את ההון העצמי הייתה מתבקשת, וכיום ישנה ההבנה כי לבנק ישראל אין כוונה להחזיר את הריבית לרמות הקודמות, כך שברמות של מעל 3% מדובר בענף שבשלב זה לא משתלם להשקיע בו.

חוק עידוד ההשקעות העניק ליזמים מספר הטבות: פטור ממע"מ כולל על ההכנסות משכירות וגם בעת המכירה, מס חברות מופחת על הרווח בעת המכירה של 11% בלבד ומס רכישה של 0.5% ברכישה של 50 יחידות דיור לפחות באותו פרויקט, וכן פחת מואץ של 20% לשנה. במסגרת חוק ההסדרים שנכנס לתוקף בנובמבר 2021, הוחלט להאריך את תקופת ההשכרה ל-15 שנה לפחות, כך שסביר שבעתיד הוא יסנן ממילא יזמים שביקשו ליהנות מרווח מהיר על הדירות.

בקרב היזמים יש כעת ציפייה כי האוצר יאפשר להם מימון של הריבית או מכירה חלקית של הדירות בפרויקט מבלי לוותר על ההטבות, אך לאורך השנים האחרונות הגישה באוצר הייתה כי אין להתערב בשוק זה ויש לשנות אותו מהיסוד כך שתקופת השכירות תהיה ארוכה, כפי שאכן קרה. יחד עם זאת, באוצר בוחנים בימים אלה מודל חדש שיאפשר שילוב של השקעה בדיור להשכרה על ידי הציבור הרחב. בניגוד לקרנות הריט שמאפשרות רכישת נדל"ן כמניה, הכוונה במקרה זה היא כי הציבור יוכל לרכוש דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח, הדירות יושכרו על ידי חברת ניהול ויספקו למשקיע תשואה חודשית. בסיום תקופת שכירות של 20 שנה הדירות יישארו בבעלות המשקיע וישמשו למגורים.