"התנאים שלנו אפילו טובים יותר מהבנקים"

עליית הריביות במשק מקשה גם על היזמים. החשש מירידת מחירים והיציאה של רוכשים רבים מהשוק גרמה לכמה בנקים להאט את קצב המימון. עם זאת, במקביל התרחבה משמעותית פעילותם של גופי המימון החוץ בנקאיים. בפאנל "כסף יקר: אתגר המימון בעידן ריבית עולה", בהנחיית עו"ד דורון אריאל, שותף בדורון אריאל ושות', דנו המשתתפים במצב הנוכחי ובדרכים להמשך מימון פרויקטים נדלניים.

"יש קשיים אבל לא מחנק אשראי", אמרה מנהלת היחידה הכלכלית של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ד"ר זיו נאור. "נכון שלפעמים אי אפשר לתת את האשראי בצורה חלקה, אבל היקף האשראי שהבנקים מעבירים לנדל"ן כולל משכנתאות עובר את ה-50% - וזה המון. לא ניתן להרחיב את האשראי הזה עד בלי קץ".

טלי ריצ'מן, מייסדת ומנכ"לית ארכימדס מימון נדל"ן ומנציגות השוק הפרטי בדיון, אמרה כי המגמה של התרחבות העולם החוץ-בנקאי כלל לא קשורה למחנק האשראי. "לפני 15 שנים הבנקים החזיקו 100% מהאשראי העסקי, ואילו היום מעל 50% מהאשראי העסקי הוא בשוק הפרטי. בתחום הנדל"ן זה עוד לא בהיקפים האלה. ארבעה בנקים עדיין שולטים בענף ומחזיקים מעל 90% מהמימון, אבל המציאות משתנה. אנחנו יודעים להתחרות בבנקים ואפילו לתת תנאים טובים יותר. הלקוחות שלנו עבדו עם הבנקים ומחוזרים על ידיהם והם בחרו בנו. המקורות שלנו משלבים ריבית משתנה עם ריבית קבועה, כלומר היום יש לי יכולת אפקטיבית למימון יזמים". יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, הסכים עם ריצ’מן. "השוק הנוכחי פתוח לתחרות, ולשם אנחנו הולכים", אמר. "היום אני יכול להתמודד מול כל בנק על כל עסקה במחירים זהים. אנחנו מלווים מעל 100 פרויקטים, בעיקר בהתחדשות עירונית, וכרגע לא רואים זעזועים בדרך".

לדברי עמיר שאלתיאל, יו"ר קבוצת אלדר שעוסקת בין היתר בשיווק פרויקטים, אין מניעה משיתוף פעולה בין המערכת הבנקאית לגופי המימון הפרטיים במטרה להגדיל פרויקטים. כשנדרש להשפעה של הזינוק במחירי הדירות על המימון אמר שאלתיאל, "בשנה האחרונה ראינו השתוללות מחירים, יזמים היו עצובים כשמכרו דירות כי הרגישו שיכלו להרוויח יותר וברור שזה מצב שלא יכול להימשך. גם מכירה בריבית אפסית היא לא הגיונית לטווח הארוך. הציפייה היא שבשנה־שנתיים הבאות הריבית תהיה גבוהה יותר ואחר כך זה ישתנה. לגבי ההתנהגות של השוק, הרוכשים קופאים כעת בשל הציפיות להמשך עליית הריבית וחוסר הוודאות, אבל התהליך הזה הולך להיעצר והם יחזרו למשרדי המכירות. היום, במידה מסוימת, היזם צריך להתאמץ למכור לרוכש, ולא להפך".

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין והבעלים של S.K שמאות מקרקעין, הסביר כיצד ניתן להכין דוחות אפס - דוח שמשקף את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט לפני הקמתו: "דוחות השמאות לא מדברים על העתיד אלא רק על מה שקורה היום. כדי להיערך לשינויים, אנחנו מתקצבים את עלויות המימון ב־6% ומגדילים את הסעיף של אירועים בלתי צפויים בגלל הפגיעה במכירות. הוא עומד על כ-15%". "יזם צריך לאתר את המימון מראש", אמירה עו"ד מיכל גוטסמן ברק, שותפה במחלקת הנדל"ן בפירמת שבלת ושות’, המייצגת יזמים וגופים מממנים. "את השינוי ביחס של הבנקים אל היזמים רואים בעיקר אצל היזמים המתחילים או אצל אלה שרוצים לצמוח. "במקרה הזה, העולם החוץ בנקאי מחכה להם עם הרבה יותר אופציות מימון וחבילות מתאימות".