המלחמה מנערת את ענף הנדל"ן - השאלה היא מי ישרוד

המלחמה שנכפתה על ישראל ב־7 באוקטובר תפסה את חברות הנדל"ן למגורים במצב רגיש למדי. ערב המלחמה יזמי הנדל"ן סבלו מהאטה משמעותית בקצב מכירת הדירות, אך נהנו מאופטימיות מסוימת לגבי כיוון השוק. המלחמה שינתה את המצב, כשאתרי בנייה נסגרו לחלוטין בשבועות הראשונים ונוצר מחסור בעובדים, שעדיין מלווה אותנו.

לכתבות נוספות בפרויקט "המלחמה על הבית" - לחצו כאן

כעת חברות הבנייה עומדות במקום גבוה ברשימת החברות שנמצאות בסיכון, שמחייבות רגולטורים להיערך לקשיים שלהן, כפי שנחשף ב"כלכליסט", ולגבש מתווה שיאפשר לחברות להתמודד עם קשיי הנזילות שלהן, בין היתר באמצעות דחיית תשלומי האג"ח שלהן.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתחילת השנה נמכרו 22,430 דירות חדשות, ירידה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מבחינת נתוני המגמה אפשר לראות שמספטמבר 2021 עד מרץ 2023 נרשמה ירידה חודשית ממוצעת של 3.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו. עם זאת, ברבעון השלישי השנה ניכרה התאוששות בשוק הדיור בישראל. אומנם מספר הדירות שנמכרו הסתכם ב־7,710, ירידה של 8% לעומת הרבעון המקביל ב־2022, אולם הוא גם מבטא עלייה של 14% ביחס לרבעון הקודם ב־2023. למעשה, מאפריל 2023 נרשמה עלייה בשיעור של 2% בממוצע לחודש במספר יחידות הדיור שנמכרו. בשורה התחתונה, ערב המלחמה שוק הדיור היה במצב בעייתי, אבל התחיל להראות סימני התאוששות.

הגורם המרכזי למצב המאתגר של החברות בענף הוא המהלך של בנק ישראל לעצור את האינפלציה ברצף ארוך של העלאות ריבית. באפריל 2022 עמדה הריבית על 0.1% בלבד והיא עומדת היום על 4.75%. עוד לפני שנורה הכדור הראשון בעוטף עזה, נחת זרועה של הריבית הורגשה גם בצד הביקוש וגם בצד ההיצע של הנדל"ן. מחד, רוכשי דירות שנוטלים משכנתאות נדרשים לעמוד בתשלומים הרבה יותר גבוהים לנוכח העלייה בריבית, כשהתשלום החודשי הממוצע על המשכנתא עלה בכ־1,100 שקל בתקופה הזאת. יתר על כן, שילוב של סוף עונת החגים עם המלחמה הביא את נטילת המשכנתאות באוקטובר לשפל של ארבע שנים – 4.5 מיליארד שקל בלבד. מאידך, יזמי הנדל"ן מצדם נאלצים לשלם ריביות גבוהות יותר על האשראי שנטלו.

סביבת הריבית הגבוהה טומנת בחובה כמה איומים, עוד לפני שמביאים בחשבון את המצב הביטחוני. ראשית, חלק גדול מהחוב של חברות הנדל"ן למגורים מבוסס על הלוואות בנקאיות שנושאות ריבית משתנה (שיעור ריבית הפריים + מרווח שנקבע בהסכם ההלוואה). לכן, לעלייה בשיעור ריבית הפריים היתה השפעה ישירה על הוצאות המימון של החברות בפרויקטים השונים והשפעה שלילית על הרווחיות. שנית, אחת הדרכים של החברות להתמודד עם הירידה ברווחיות היא באמצעות העלאה של מחירי הדירות – שמצדם גבוהים ממילא. שלישית, סביבת הריבית הגבוהה עלולה לפגוע ביכולת ובכדאיות גיוס החוב ולהביא להרעה בתנאי האשראי. רביעית, הריבית הגבוהה מחלחלת גם למשכנתאות והיא עלולה להביא לירידה בביקוש ולפגיעה ביכולת של הציבור לרכוש דירות ולעמוד בתשלום הנדרש.

המלחמה משנה את התמונה

המלחמה הביאה להאטה נוספת בשוק הדיור עד כדי עצירה כמעט מוחלטת בשבועות הראשונים של אוקטובר. ההשפעות השליליות על חברות הנדל"ן למגורים מגוונות, וחלקן קשורות בחברות עצמן וחלקן בסביבה העסקית שבה הן פועלות, למשל המחסור בכוח אדם. עם פרוץ המלחמה הנהיגו רשויות המדינה השבתה מוחלטת של אתרי הבנייה לתקופה של בין שבוע לכמה שבועות ולא איפשרו לפועלים פלסטינים וערבים ישראלים לעבוד באתרים. רק לאחר התערבות שר הפנים והסכמות שהושגו עם חלק מהרשויות בעקבות עתירת התאחדות הקבלנים לבית המשפט, נפתחו אתרי הבנייה תחת מגבלות מסוימות, לרבות איסור העסקת עובדים פלסטינים, מגבלות על הסדרי התנועה ודרישות להצבת מאבטחים. על רקע המחסור בעובדים פלסטינים בענף הבנייה ועזיבת עובדים זרים בשל המצב הביטחוני, הממשלה אישרה להגדיל את מכסות העובדים הזרים בענף. הפעילות היום ברוב הפרויקטים של רוב החברות נמשכת, אם כי בקצב נמוך מהרגיל. עובדה זאת צפויה להביא לדחייה במועד השלמת הפרויקטים.

בדו"ח של חברת אזורים נכתב כי "עצירה של עבודות באתרי הבנייה לתקופה ארוכה ומחסור משמעותי בפועלי בניין בעקבות הימשכות המלחמה עלולים להוביל לפגיעה משמעותית ברציפות התפקודית של חברות בנייה, שעלולה להביא לקריסה של חברות ביצוע, לעיכובים בהתחלות בנייה של דירות חדשות, לקיטון בהיצע יחידות דיור ובעקבות כך לעליות מחירי הדיור".

עוד גורם שעלול להביא לעלייה בעלויות של יזמי הנדל"ן למגורים הוא זמינות חומרי הגלם. ההערכות הן שעיכובים בשרשרת אספקה וגידול בעלויות חומרי גלם, בין היתר על רקע שחיקת השקל והתייקרות כוח האדם, צפויים להביא לעלייה בעלויות הבנייה. סיכון נוסף הוא פיננסי, שעלול לצוף ולהופיע עקב הקטנה או הגבלה של היקף האשראי הבנקאי לענף הנדל"ן, העלאת דרישות הסף למימון של פרויקטים וירידה ביכולת למיחזור חובות.

מקווים להתפרצות של ביקוש כבוש

הניסיון מלמד שהביקוש לדיור בישראל גמיש מאוד בטווח הקצר וקשיח ביותר בטווח הבינוני. בשני העשורים האחרונים כל חריקת בלמים מצד הקונים החזיקה מעמד לזמן קצוב של כמה חודשים בלבד. כל ישיבה כזאת על הגדר התחלפה בהסתערות על משרדי המכירות. זה קרה במשבר הסאב־פריים ב־2008, זה קרה ב־2014 כששר האוצר דאז יאיר לפיד העלה את רעיון תוכנית "מע"מ אפס", זה קרה כשפרצה הקורונה ב־2020, וכנראה שזה קורה שוב היום במלחמת "חרבות ברזל". גם בשבועות הראשונים של המלחמה ניכרת האטה משמעותית בקצב מכירת הדירות ובחודשים הקרובים נדע אם גם הפעם מדובר באירוע חולף.

יזמי הנדל"ן למגורים מגלים אופטימיות זהירה לגבי הפעילות בענף. ראשית, הביקוש לדירות לא נעלם, הוא רק נדחה למועד מאוחר יותר. שנית, לביקוש המקומי הכבוש צפוי להצטרף ביקוש מקרב יהדות הגולה. ושלישית, הריבית שמעיקה גם על היזמים וגם על רוכשי הדירות צפויה לרדת. בדו"ח של אאורה נכתב: "אירועים כמו חרבות ברזל בעבר הובילו לאנטישמיות גואה בעולם, תופעה העולה גם כעת ועל כן עשויה להביא לגל עלייה גדול לישראל, שיעלה את הביקוש לדירות ולעליית מחירי הדיור. כמו כן העובדה שהליך שיווק קרקעות בידי המדינה הואט משמעותית, עשויה לגרום לעליית מחירי הדיור בטווח הבינוני והרחוק. הציפיות להורדת ריבית אף הן עשויות לעורר את הביקוש לדיור".

מדד ת"א־בנייה, שכולל את כל המניות שנכללות בתת־ענף נדל"ן ובנייה בבורסה, איבד מתחילת המלחמה 4.5%. לא נעים, אבל לא נורא. מאחורי המספר הזה מסתתר סיפור. בחודש הראשון למלחמה מדד ת"א־בנייה צנח ב־19% - ירידה שמגלמת חשש של משקיעים ובריחה משוק ההון. נובמבר היה תמונת ראי לאוקטובר, ומ־26 בחודש המדד זינק ב־18%. אוקטובר לקח, נובמבר החזיר.

במבט רחב יותר על מדד ת"א־בנייה אפשר לראות שהירידות במדד החלו הרבה לפני מתקפת הפתע של חמאס. מדד ת"א־בנייה איבד 52% מערכו בין ינואר 2022 למרץ 2023. כלומר, הירידה במניות הנדל"ן החלה עם בצבוץ הציפיות להעלאת הריבית במשק, והיא הסתיימה עם הציפיות לסיום גל העלאות הריבית. בעקבות המלחמה מתרבות ומתחזקות ההערכות לכך שבנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית לאור התמתנות הלחצים האינפלציוניים והירידה בתחזית הצמיחה במשק, ונראה שהצפי להורדת הריבית גובר על התחזית לירידה בצמיחה. בשורה התחתונה, נראה שלשינוי בגובה הריבית יש, נכון לעכשיו, השפעה משמעותית יותר על מחירי מניות חברות הנדל"ן למגורים מכפי שיש למלחמה.

לא צריך להסיק מכך שהמלחמה לא תשפיע על שוק הנדל"ן למגורים. המלחמה מנערת את עץ הנדל"ן באופן שיישארו עליו רק החברות החזקות והיציבות. לא כולן ישרדו את התקופה המאתגרת הזאת, והיקף הנשירה יושפע במידה רבה לא רק מעוצמת הטלטול אלא גם ממשך הזמן שהוא יימשך.