תמ"א 38. באזורים נרחבים בת"א לא תהיה בשנים הקרובות התחדשות עירונית | צילום: עמית שעל
הגבלות על תמ"א 38 בגוש דן: יוקפאו פרויקטים במרחק של עד 100 מטר מהמטרו
המועצה הארצית קבעה בנוסף כי בטווח של 100-300 מטר מהתחנות יינתנו היתרים רק לאחר אישור יו"ר ומתכנן המחוז, ואחרי 300 מטר לא יוטלו הגבלות. המשמעות: באזורים נרחבים בת"א לא תהיה בשנים הקרובות התחדשות עירונית; בטבעת הראשונה קיימים 5,260 בניינים שנבנו לפני 1980
המועצה הארצית לתכנון ובנייה הודיעה היום (ב') על מדיניות קידום היתרים מכוח תמ"א 38 ותוכניות לפי סעיף 23 בסביבת תחנות המטרו. המתווה קובע כי במרחק של עד 100 מ' מהתחנות לא ינתנו היתרים מכח תמ"א 38. בטווח שבין 100-300 מ' מהתחנות ינתנו היתרים רק לאחר אישור יו"ר ומתכנן המחוז.
בטווח שבין 300-800 מ' מהתחנות לא יוטלו מגבלות. יש להבין כי משמעות ההחלטה היא שבאזורים נרחבים במטרופולין ת"א לא תהיה בשנים הקרובות פעילות התחדשות עירונית.
ע"פ נתונים שהועברו ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לראש מטה התכנון הלאומי שלומי הייזלר, ב-20.9.22, הרי שסך כל יחידות הדיור בטבעת הראשונה בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 הוא 3,148. בטבעת השניה מדובר ב-8,632. יש להבהיר כי פוטנציאל ההתחדשות גדול הרבה יותר. בטבעת הראשונה יש 5,260 בניינים פוטנציאליים שנבנו לפני 1980. ובטבעת השנייה, 12,120 בניינים.
לחצו כאן למפת התחנות המלאה של המטרו
תמ"א 70 היא תוכנית המתאר הארצית לתכנון סביבת תחנות המטרו. מדובר בתוכנית עצומה בהיקפה: אורך שלושת קווי המטרו הוא 145 ק"מ, ויוקמו לא פחות מ-110 תחנות. על פניו, מרחבי התחנות אמורים להיות מוקדים משמעותיים לפיתוח אורבני וכלכלי. המטרה של צוות עורכי התוכנית היא להגדיר את מאפייני הפיתוח ולהבטיח שתוכניות המקודמות כעת, ברמה המחוזית והעירונית, לא יפגעו בהעצמת הפיתוח העתידי.
בתחילת חודש אוגוסט האחרון החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה לבצע בחינה מקיפה של ההשפעה שתהיה להמשך קידום היתרים נקודתיים מכח תמ"א 38 באזור תחנות המטרו. נקודת המוצא היתה שהמשך קידום פרויקטים של התחדשות נקודתית עלול לסכל את מימוש פוטנציאל הבינוי.
יו"ר המועצה הארצית ויו"ר מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר היה שבע רצון מהפיתרון שמוצע: "בעקבות ההתייעצויות שנערכו בחודשים האחרונים, הצלחנו להגיע למנגנון ברור ויעיל אשר מבוסס על מודל נושם ודינאמי אשר מאפשר מחד את ההתחדשות בסביבת תחנות המטרו באופן מיטבי, ומאידך מתן פתרונות נקודתיים במקרה הצורך". מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח סבור כי "הדיון שנערך היום מקדם את פרויקט המטרו צעד נוסף קדימה".
שמאי המקרקעין ארז כהן אומר כי מדובר על השבחה משמעותית באופק עתידי רחוק ביותר: "מצד אחד מדובר פגיעה קשה בכל אלו שקידמו תמ"א 38 ועכשיו בעצם ייתקעו, אבל הפתרון בצורה של תכנון עתידי, יפרוץ את גבולות התוכניות הקיימות ויעצים את זכויות הבנייה באופן משמעותי. מדובר באופק תכנוני נרחב ובזכויות של למעלה מ-1,000% בטווח ההשפעה של המטרו. הכוונה לייצר מגדלים לפי זכויות בנייה של אפילו 1,200% וצפונה ואלו זכויות שלא נשמעו קודם. הבעיה היא שהתכנון הוא ארוך טווח ולהערכתי ייקח בין 5 שנים לכל הפחות, לעשור, וזה מן הסתם יתקע את הפתרונות שהיו זמינים עד כה. צריך להבין שאין ברירה, שכן לו היו עבודות בשטח של תמ"א 38 - הנזק למטרו היה גדול, כך שאפשר להבין את הלוגיקה שבהחלטה. הבעיה היא שאף אחד לא יודע מתי זה יקרה, רעידת אדמה יכולה לקרות בעוד פחות מחמש שנים".
עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי משרד מוסרי, טל-עורכי דין מציינת כי בהשוואה להצהרה המקורית שדיברה על הקפאת תמ"א 38 בכל תחומה של תמ"א 70 הרי שמדובר במתווה מאוזן: "אישור היום של בניינים בני 6-8 קומות באזורים שבעתיד ניתן יהיה לבנות בהם מגדלים רבי קומות אינו נכון לטווח הארוך. נכון שיש כרגע בעלי דירות ויזמים שנפגעים מההחלטה אבל הם צריכים לקחת בחשבון גם את ההזדמנויות שתמ"א 70 מייצרת ולבחון כיצד הם יכולים לחשב מסלול מחדש ולנסות להתארגן לתוכניות מתחמיות שיכללו הרבה יותר זכויות. למרות שתמ"א 70 עדיין בהליכי הכנה, בוועדות המחוזיות כיום כבר מודעים לעקרונות וניתן להעזר בהן כדי לייצר תוכניות מיטביות".
לדברי עו"ד צבי שוב: "החלטה קטגורית גורפת על איסור בנייה עלולה לעלות בחיי אדם. גם אם ההיגיון מוצדק וברור לכל שיש לקדם פרויקטים גדולים ולא לאפשר תמ"אות בודדות בתוואי המטרו, יש לזכור כי יעבור זמן רב עד שהמטרו אכן ייצא לדרך, ולמצוא פתרון שיחריג בניינים מסוכנים שתושביהם לא יכולים לחכות שנים ארוכות, כדוגמת אישור פרטני למקרים קריטיים בדומה למה שהוחלט לגבי פרויקטים בטווח של 100-300 מטר מהתוואי".
עמית גוטליב, יו"ר התחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ יצא כנגד ההחלטה: "מדובר בהחלטה אומללה ומסוכנת שבה, לאור דרישות כספיות של העיריות, מחליטה המדינה למנוע פעילות מצילת חיים של דיירי בתים ישנים, לא ממוגנים, שנמצאים היום בסכנת חיים. היא עושה זאת בזמן שברור לכל כי יעברו שנים רבות עד שתאושר ותחל הקמת המטרו, אם בכלל. מדובר בהתנהלות מהסוג שבבוא היום תגיע לוועדת חקירה. במקום שתועיל המדינה להכניס את היד לכיס ולתמוך בפעילות ההתחדשות העירונית, כבר עכשיו ברור שהיקף התושבים שיישארו ללא הגנה והיקף דורשי הדירות שלא יזכו לדירה שהיתה אמורה לקום במסגרת זו - יעמוד על מאות אלפי בני אדם".