בנייני הרכבת ברחוב ברקאי בשכונת אפקה | צילום: אוראל כהן
17 בניינים בני 8 קומות: תבוסה לבעלי הווילות בשכונת אפקה בת"א - הפינוי-בינוי ייצא לדרך
ועדת הערר המחוזית דחתה את ההתנגדויות שהגישו בעלי הווילות בשכונה היוקרתית לפרויקט ברחוב ברקאי. במסגרת התוכנית, ייהרסו 9 מבנים בני 3 קומות ובמקומם ייבנו 370 דירות ושטח למבני ציבור. הוועדה קבעה כי מדובר ב"שינוי תכנוני ראוי ומידתי" שיאפשר "למגוון נוסף של משקי בית לגור בסביבה זו"
ועדת הערר המחוזית דחתה בשבוע שעבר את הערר שהוגש נגד תוכנית פינוי-בינוי בשכונת הווילות היוקרתית אפקה בתל אביב.
התוכנית מתייחסת לשטח של 14 דונם המכונה "מתחם ברקאי" ונמצא בין הרחובות שמואל ברקאי, מאיר נקר ונתיבי איילון. לפי התוכנית, ייהרסו 9 מבנים בני 3 קומות בהם 113 דירות ושתי חנויות, ובמקומם ייבנו 17 מבנים בני 8 קומות בהם 370 דירות ושטח למבני ציבור. התוכנית היא יוזמה של עיריית תל אביב-יפו והחברות היזמיות תדהר, אקרו וקיו נדל"ן.
לתוכנית שהופקדה בספטמבר 2020 התנגדו שכנים רבים. 150 בעלי דירות, שיוצגו בידי משרד עו"ד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', טענו כי "התכנון, כפי שהוא מוצע כיום, ישנה לחלוטין את המרקם התכנוני בסביבה. התוכנית המוצעת מבקשת לקבוע את אופי הסביבה מחדש, ללא כל איזון והתחשבות בשכונה ובאזור, ותוך ביטול מוחלט של אופי המתחם כפי שהוא קיים כיום. מדובר במהלך תכנוני לא מידתי ושאינו סביר אשר נוגד כל היגיון תכנוני וסותר נורמות תכנוניות ואדריכליות בסיסיות".
המשפטנית ד"ר קרן שפירא אטינגר טענה כי "אין כל היגיון תכנוני בהצנחת קוביית-ענק של בנייה רוויה, צפופה ונטולת רווחים, רחבה וגבוהה, לתוך שכונת וילות ישנה". רפי קישון, בנו של המחזאי והסטיריקן אפרים קישון, הביע את התנגדותו לתוכנית תוך אזכור של יצירת אביו: "עיריית ת"א החליטה להקים פרויקט מוזר, אשר ישים את הטירוף החלמאי של תעלת בלאומילך בצל. העירייה החליטה להקים בשכונה הקטנה והסגורה, שם אני גר בבית שהיה של אבא שלי, פרויקט מגלומני של 17 מגדלי קומות". הנהלת בית הלוחם, הנמצא בסמיכות לאתר התוכנית, טענה כי "קבלתה של התוכנית המוצעת כמות שהיא תעמיס באופן בלתי סביר על התחבורה, תגרום לעומסי חניה כבדים ותשנה את שגרת חייהם של חברי בית הלוחם".
באוגוסט 2021 קיבלה הוועדה המקומית של עיריית ת"א-יפו מקצת מהתנגדויות השכנים, אך חלקם הגדול החליט להמשיך את הליך תיקון התוכנית דרך ועדת הערר המחוזית. בבסיס הטענות של המערערים הקביעה כי התוכנית המופקדת מציעה נפחי בנייה מוגזמים ולכן חורגת מתוכנית המתאר הכוללנית של ת"א ואין לה לגיטימציה חוקית.
ועדת הערר המחוזית, בראשות עו"ד אפרת דון יחיא סטולמן, החליטה לדחות את הטענה: "באנו לידי מסקנה שהיקף השטחים שנקבע אינו חורג מהמותר בהתאם לתוכנית המתאר הכוללנית. כמו כן, לא מצאנו לנכון להתערב בשיקול הדעת של הוועדה המקומית, להגדיל את הרח"ק (רצפה חלקי קרקע, כלומר היחס בין שטח המגרש לשטחי הבנייה המותרים - ג"נ) הבסיסי במקרה זה".
הוועדה לא קיבלה גם את הטענה כי הצפיפות המוצעת במתחם החדש, העומדת על 31.2 דירות לדונם (בחישוב הכולל את השטח הפתוח) הינה יוצאת דופן: "ראשית, נציין כי הצפיפות המוצעת בתוכנית המופקדת אינה חורגת מזו הקבועה בתוכנית המתאר הכוללנית. שנית, נבהיר שמספר הדירות צריך להיקבע מחד מתוך האינטרס לנצל את משאב הקרקע המתכלה, ומאידך, באופן שיאפשר איכות מגורים עירונית ראויה". הוועדה מאזכרת פרויקטים סמוכים ברחובות אחימאיר ורקאנטי, שבהם הצפיפות היא 31.5-30.5 דירות לדונם.
ועדת הערר קבעה כי התוכנית מיטיבה עם השכונה: "התוכנית משפרת את המצב הקיים בהתייחס לשטחים הפתוחים, מגדילה את השפ"פ (שטח פרטי פתוח) המרכזי הקיים, מאריכה אותו ומייצרת גישות נוספות אליו. התוכנית גם מוסיפה לתמהיל יחידות הדיור בסביבה, ע"י הקטנת ממוצע גודל יחידות הדיור ובדרך זאת מוסיפה אפשרות למגוון נוסף של משקי בית לגור בסביבה זו. התוכנית מייצרת עיצוב ותכנון מידתי ביחס לסביבה, והיא אינה חורגת ממספר הקומות שנקבעו למתחם בתוכנית המתאר הכוללנית". עוד קבעה הוועדה כי התוכנית מרחיבה במקצת את רחוב ברקאי, מוסיפה מקומות חנייה, גם לשכנים, ומייצרת שטח של 920 מ"ר של שטחי ציבור.
"אנו סבורים שהתוכנית המופקדת מציעה מתחם מגורים חדש בסטנדרטים עדכניים, התואמים את התפיסה העירונית של ציפוף מרקמים עירוניים, ומבלי שאלו יחרגו מהוראות תוכנית המתאר הכוללנית, לרבות ביחס לעיצוב הנדרש", ציינה הוועדה.
הוועדה דחתה את הטענות על אי השתלבות המתחם המתחדש במרקם השכונתי: "התחדשות עירונית מביאה איתה, מטבע הדברים, שינוי ביחס למצב הקיים. בענייננו, מדובר בתוכנית לחידוש המבנים והמתחם הקיים, והשינוי שהיא מציעה הוא שינוי תכנוני ראוי ומידתי. התוכנית מציעה בנייה מרקמית, הנמוכה משמעותית מהבנייה ברמת אביב ג', בנייה התואמת כאמור את תוכנית המתאר הכוללנית ואינה חורגת ממנה. על רקע האינטרס לניצול מושכל של משאב הקרקע המתכלה, איננו סבורים שיש לשמור על בנייה נמוכה במתחם".
עו״ד ענת בירן, שייצגה יחד עם עוה״ד אפרת לרנר ורון נבון ממשרדה את החברות היזמיות בפרויקט מציינת כי אישור התוכנית מתבקש נוכח התאמתה לתוכנית המתאר הכוללנית של העיר, תא/5000, חשיבותה לבעלי הדירות במתחם, ויתרונותיה התכנוניים הרבים. "לצערנו, הערר גרם לעיכוב משמעותי באישור התוכנית, אך כיום בעלי הדירות יכולים סוף סוף לנשום לרווחה ולראות את הפרויקט מתקרב לשלב בו יהפוך מחלום למציאות".