התוכנית שתחליף את תמ"א 38 בפתח תקווה: יותר הריסה, פחות חיזוק

הוועדה המחוזית מרכז תדון מחר (ד') בהפקדתה של תוכנית ההתחדשות הבניינית לעיר פתח תקווה. התוכנית נועדה להחליף את תמ"א 38, שהייתה אמורה להתבטל בשנה שעברה אך מוארכת בינתיים למועד לא ידוע.

התוכנית, שהוכנה ביוזמה משותפת של עיריית פתח תקווה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נועדה להאיץ את ההתחדשות בעיר באמצעות מתן ודאות תכנונית ליזמים, התושבים והעירייה. התוכנית מתייחסת לכ-2,500 בניינים (כ-30 אלף דירות קיימות), ומעודדת העדפה של מסלול הריסה ובנייה על פני מסלול חיזוק ותוספת, ובתוך כך מעודדת הליך של איחוד חלקות או בנייה משותפת עם חלקות גובלות.

התוכנית הוכנה לפי סעיף 23 לתמ"א 38, המאפשר לרשויות המקומיות לקדם ולאשר תוכניות שקובעות את הכללים למימוש ההתחדשות ברחבי העיר. הכוונה היא שכל רשות תוכל להגדיר לעצמה את תנאי ההתחדשות העירונית בתחומה, כגון שטחי בנייה, יחידות דיור, גובה בנייה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חנייה.

תוכנית ההתחדשות הבניינית החדשה של פתח תקווה, שעליה חתום משרד האדריכלים מזור-פירשט, יוצרת הבחנה בין סוגים של מיקומי פרויקטים ברחבי העיר: רחובות ראשיים-מטרופוליניים, מוטי תחבורה עתירת נוסעים, כמו מטרו או רק"ל (למשל: ההסתדרות וארלוזרוב); רחובות ראשיים (למשל: טרומפלדור, רוטשילד ושמואל סלנט); ומרקמים ותיקים, שבהם יש בהווה נפחי בנייה יותר קטנים (אזור המרכז הוותיק והשכונות כפר גנים, תקומה, עין גנים, צמרת גנים וקרית הרב סלומון).

התוכנית מסמנת גם את האזורים שבהם אינה חלה: אזורי בנייה צמודת קרקע, בנייה חדשה וגבוהה, אזורי תעסוקה ואזורי תעשייה, אזורים לפיתוח חדש במעטפת העיר (סירקין וירקון) וכן באזורים בהם ישנה העדפה לתכנון מתחמי (פינוי בינוי) או בתחום תחנות המטרו.

התוכנית הינה תוכנית ניפחית - כלומר, זכויות הבנייה ואופי הבניין החדש נקבעים על-פי מיקום המבנה המיועד להתחדשות. באופן טבעי, ככל שהמיקום יותר מרכזי ומשורת ע"י תחבורה ציבורית, כך זכויות הבנייה גדולות יותר והבניין יותר גבוה. ברחובות מוטי התחבורה הציבורית ניתן יהיה להגיע לגובה של 11 קומות, ברחובות הראשיים ל-10 קומות, באזור המרכז הוותיק ל-8 קומות וברחבי העיר 9-7 קומות.

דוח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022 לא ממקם את העיר פתח תקווה ברשימת הערים המובילות בתחום ההתחדשות, הן של המבנה הבודד והן ברמה המתחמית. המדד העיקרי להשוואה הוא כמות ההיתרים שהעיר הנפיקה. בראש הרשימה של הערים שקידמו היתרי פינוי בינוי (מתחמי) נמצאות ירושלים ובית שמש. בתחום התמ"א 38 (התחדשות נקודתית) נמצאות ת"א וירושלים. פתח תקווה לא נמצאת בעשר הערים המובילות בשום קריטריון.

איציק אוז'לבו, מהנדס העיר פ"ת, מסביר שנתוני 2022 של הרשות להתחדשות עירונית כבר לא תקפים כי בחודשים האחרונים ניתנים מדי חודש היתרי בנייה לעשרות ואף מאות היתרי בנייה להתחדשות עירונית בעיר. הוא מעריך שב-2023 ניתנו יותר מ-2,000 היתרי בנייה להתחדשות עירונית.

לדבריו, התוכנית המקודמת עתה נועדה לפתור הרבה בעיות שלא נענו ע"י תמ"א 38, שהיא תוכנית מתאר ארצית: "תמ"א 38 מסתכלת על המגרש הבודד בלי ראייה של שום דבר מעבר לזה. יכולות להיות סיטואציות של מבנה מתחדש בגובה 9 קומות בשכונת צמודי קרקע, ומנגד מבנה בגובה 9 קומות על ציר ראשי. במילים אחרות, אין התאמה של נפח הבנייה לקונטקסט. התוכנית שלנו מציעה חשיבה תכנונית איפה יותר נכון לרכז את המאמץ, תוך הוספה של שטחי ציבור, כמו ספרייה, גן ילדים, מתנ"ס, מעברים ירוקים וגם מסחר. אלה פעולות תכנוניות שלא ניתן לעשות בהיתר רגיל".

אוז'לבו מסביר שתוכנית המתאר של פ"ת, שהופקדה ב-2021 אך עדיין לא אושרה, קבעה נפחי בנייה. תוכנית ההתחדשות הבניינית שמקודמת עתה הביאה איתה פירוט נוסף, נתנה מענה לצרכי ציבור וגם יצרה מנגנון של בלימה, המאפשר לווסת את כמות הדירות הנבנות בהתאם לקיבולת של המתחמים. לדבריו, "הכוונה היא לאפשר לעיר להתפתח בקצב שהיא יכולה להכיל. התוכנית מקנה לכל מגרש זכויות צפות (תיאורטיות - ג"נ). רק אחרי שהוכח שהוא זקוק לציפוף והוועדה אישרה שהוא יכול להגדיל את כמות יחידות הדיור פי 3, מבחינת תשתיות קיימות, ניתן היתר הבנייה".

לפי אוז'לבו, יש קונפליקט בין העירייה למנהל התכנון ביחס לשימוש בהתחדשות מתחמית: "אנחנו ציפינו שהתוכנית תחול על כל החלקות בעיר, אך מנהל התכנון מעדיף כמה שפחות התחדשות עירונית בניינית. מה שקרה זה שהם דרשו שבאזורי התחנות של המטרו ההתחדשות תהיה מתחמית. זה גרם לחירור התוכנית. אני מעריך שההתחדשות במקומות האלה תהיה הרבה יותר איטית - 7 שנים להיתר במקום שנתיים".