הקיפאון בשוק המגורים גרסת דניה סיבוס: לא ניגשה למכרזים של המדינה משנת 2021

שוק הנדל"ן למגורים מצוי בתקופה האחרונה במשבר, כשהריבית שעלתה וחוסר הוודאות בנוגע למצב הכלכלי החמירו את מצבו. הערכות ונתוני הלמ"ס, בנק ישראל ומשרד האוצר מלמדות על ירידה בהתחלות הבנייה, בשיווק קרקעות ובמכירת דירות. לאחר שרמ"י התפארה בסוף 2022 בשיווקן של למעלה מ־80 אלף דירות, ב־2023 מכרזים רבים, בעיקר כאלה שנערכו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" הממשלתית, נותרו ללא היענות מצד היזמים.

הדו"חות של דניה סיבוס, קבלנית הבנייה הגדולה בישראל, מספקים זווית הסתכלות נוספת על המתרחש בשוק ועל ההאטה המשמעותית שהוא נמצא בה. אומנם דניה סיבוס, שמנוהלת על ידי רונן גינזבורג, הציגה ברבעון השני של השנה צמיחה נאה בשלושה מתוך ארבעת המגזרים שבהם היא פועלת, אך דווקא במגזר הייזום והבנייה למגורים היא הציגה צניחה משמעותית. נכון, מדובר במגזר הקטן ביותר של החברה מבחינת המשקל שלו בפעילות, אולם מדובר גם במגזר שהיא בונה עליו כמנוע צמיחה משמעותי וכזה שהרווחיות בו גבוהה משל היתר. הצניחה הזו מספקת עדות משמעותית ביחס לקיפאון שבו מצוי שוק הנדל"ן למגורים בישראל, כשלפני שנה בלבד הוא היה בנקודת רתיחה.

מגזר ייזום ובנייה למגורים הוא בעצם המגזר שבמסגרתו דניה סיבוס פועלת כיזם נדל"ן לכל דבר, לצד פעילותה כקבלנית. היא פועלת בעיקר במסגרת התוכנית הממשלתית "מחיר למשתכן", שהוחלפה במידה רבה על ידי "מחיר מטרה", וכן פועלת גם ברומניה ופולין. דניה סיבוס עצמה היא שהציגה את המגזר כמנוע צמיחה משמעותי עבורה. כך, בעוד ב־2020 המגזר היה אחראי לפחות מ־2% מההכנסות, בסוף 2021 הוא היה אחראי ל־6% ובסוף 2022 כבר ל־8% מכלל ההכנסות של דניה סיבוס. אך כעת, בסוף המחצית הראשונה של 2023, חלקו בעוגת ההכנסות ירד שוב לפחות מ־2%, ושיעור הרווח הגולמי מההכנסות בו שעמד על 18% ו־15% ב־2021 וב־2022 בהתאמה, הגיע ברבעון השני של השנה ל־4%, והוא לא צפוי לעלות בהרבה ברבעונים הקרובים.

ברבעון השני נרשמה בהכנסות המגזר ירידה של 68% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, מ־77 מיליון שקל ל־25 מיליון שקל, כשזו מצטרפת לירידה של 81% בהכנסות ברבעון הקודם ל־24 מיליון שקל.

רק חצי שנה קודם לכן, בסיכום 2022, נרשמה עלייה של 38% בהכנסות המגזר, שהגיעו ל־342 מיליון שקל. זאת, לאחר שב־2022 נהנתה דניה מהתקדמות הביצוע בפרויקטים שהקימה בראשל"צ ואשקלון ושבנייתם הסתיימה כבר, או תסתיים השנה, ולאחר שמכרה את מרבית הדירות בהם. זאת, במקביל לכך שמפרויקטים שהיא מקדמת בחו"ל עדיין לא התקבלו הכנסות.

לדניה סיבוס יש הסדר תיחום פעילות מול אפריקה מגורים, החברה־האחות, שנשלטת גם היא בידי לפידות קפיטל, שמגביל את אפשרויות הכניסה שלה לפרויקטי ייזום בנייה בישראל, אולם היא רשאית לפעול בפרויקטים ממשלתיים דוגמת מחיר למשתכן ומחיר מטרה. עם זאת, היא נמנעה מלגשת למכרזים מאז סוף 2021, אז מחירי הקרקעות הגיעו לשיא, ועד לסוף 2022, אז עליית הריבית החלה להשפיע במידה מסוימת על המכרזים. אולם גם אז, היא לא זכתה במכרזים האלו. משום כך, כיום החברה לא מעורבת בפרויקטים חדשים. עם זאת, בשל קופת המזומנים הדשנה שלה, שמניבה לה הכנסות מימון נאות, ובשל הצמיחה ביתר המגזרים, שהם גם מהותיים לה יותר, דניה סיבוס יכולה להרשות לעצמה להיות בררנית ולהימנע מכניסה לפרויקטים שהרווחיות שלהם מוטלת בספק מבחינתה.

לדניה סיבוס, שמנוהלת על ידי גינזבורג ושנמצאת בשליטת (75%) לפידות קפיטל של יעקב לוקסנבורג (לוקסי), ארבעה מגזרי פעילות: קבלנות בנייה למגורים עבור לקוחות חיצוניים בישראל ובחו"ל; קבלנות בנייה לא למגורים בישראל וברומניה; קבלנות תשתיות בישראל; וייזום וביצוע למגורים. היא פועלת גם בתחום הזכיינות כשותפה בחברת הזכיינית לתפעול כביש 431 ובהקמת הנתיבים המהירים בגוש דן.

ברבעון השני רשמה דניה סיבוס הכנסות של 1.37 מיליארד שקל, שיפור של 28% ביחס לרבעון המקביל. הרווח הגולמי עלה ב־4% לרמה של 71 מיליון שקל, ומכירת זכויותיה בחברת קבלן ההקמה בפרויקט קריית התקשוב של צה"ל בנגב לסולל בונה בתמורה ל־7.5 מיליון שקל סייעה לרווח התפעולי לעלות ב־16% לרמה של 62 מיליון שקל. מעבר מהפסדי מימון להכנסה של 6 מיליון שקל בעקבות הירידה בשער השקל לעומת מטבעות הפעילות בחו"ל, ומהריבית שעלתה מפיקדונות של החברה, סייע לרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות לעלות ב־30% ל־55 מיליון שקל.

במחצית הראשונה של 2023 הגיעו הכנסות דניה סיבוס ל־2.7 מיליארד שקל, שיפור של 29% ביחס למחצית המקבילה, כשהרווח התפעולי עלה ב־15% לרמה של 120 מיליון שקל, והרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ניתר ב־29% ועמד על 105 מיליון שקל.

מגזר הבנייה למגורים, שבמסגרתו היא מקימה עבור אחרים, בין היתר את המגדלים השלישי והרביעי בפרויקט גינדי TLV, פרויקטי מגורים של אאורה ופרויקטים נוספים, הוא המגזר העיקרי שלה והיה אחראי ל־41% מהכנסותיה הרבעוניות – 560 מיליון שקל, שיפור של 49% לעומת הרבעון המקביל, שנבע מעלייה בצבר הפרויקטים בביצוע. מגזר הבנייה שלא למגורים, שבמסגרתו היא מקימה את מגדל ToHa 2 של גב־ים ואמות, ואת משרד המשפטים בירושלים, היה אחראי ל־33% מההכנסות, 450 מיליון שקל — שיפור של 40% ביחס לרבעון המקביל, שנבע מהתקדמות בפרויקטים. מגזר התשתיות, שבו דניה סיבוס שותפה בהקמת חניון שפיים של הנתיבים המהירים בגוש דן, היה אחראי ל־25% מההכנסות, 292 מיליון שקל — שיפור של 15% לעומת הרבעון המקביל.

צבר ההזמנות הגיע ל־13.8 מיליארד שקל בסוף המחצית הראשונה לעומת 11.6 מיליארד שקל בסוף 2022. מגזר הבנייה למגורים היה אחראי ל־49% ממנו והבנייה שלא למגורים ל־31%.

העלייה בריבית ובאינפלציה לא השפיעה על החברה מהותית, מכיוון שהחוב שלה מצומצם. סך כל התחייבויותיה עומד על 1.8 מיליארד שקל, מהם 1.1 מיליארד שקל לספקים וקבלני משנה ו־28 מיליון שקל בלבד באשראי בנקאי. היא מממנת את פעילותה מהונה העצמי (749 מיליון שקל) ומתזרים המזומנים מפעילותה השוטפת. עתודת המזומנים ושווי המזומנים הגיעה בסוף יוני ל־786 מיליון שקל.

דניה סיבוס תחלק בספטמבר דיבידנד של 40 מיליון שקל, בהמשך לדיבידנד דומה שחילקה ביוני ובמרץ. במקביל לפרסום הדו"חות הכספיים הודיעו בחברה על כך שבעל השליטה לוקסנבורג יחליף את אריק שפיר, יד ימינו וסגן היו"ר בלפידות קפיטל, בתפקיד היו"ר, ושפיר ימשיך לכהן כדירקטור.

המניה עלתה 16% השנה

דניה סיבוס חזרה לאחוזת בית בפברואר 2021 בגלגולה הנוכחי, לאחר שב־2015 נמחקה מהבורסה בידי אפריקה ישראל, שהיתה באותה עת בשליטת לב לבייב. בינואר 2020 רכשו לוקסנבורג ואלטשולר שחם את השליטה באפריקה השקעות, ובאמצעותה בדניה סיבוס, לאחר שלבייב נקלע לקשיים. בספטמבר האחרון מכר בית ההשקעות את החזקותיו באפריקה השקעות לקבוצת לפידות של לוקסי בתמורה להקצאת מניות בה.

דניה סיבוס הונפקה בסוף פברואר 2021 לפי שווי של 1.65 מיליארד שקל, תוך שהיא מגייסת מהציבור 146 מיליון שקל, כך שהיא החלה להיסחר לפי שווי שוק של 1.8 מיליארד שקל. כיום עומד שווי השוק שלה על 3 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה עלתה מתחילת השנה ב־16%, בעוד מדד ת"א־בנייה, שבו היא כלולה, עלה ב־5% בלבד.