מבנים שהופכים מסוכנים והצורך בממדים לא יאפשרו לבתי המשפט להקל על דיירים סרבנים

בימים האחרונים התעוררנו לכותרות האתרים הכלכליים הגדולים בישראל, שהודיעו לנו על "פסק הדין, שמטלטל את ההתחדשות העירונית בישראל", "בתי המשפט מחמירים את הענישה ומורידים את הכפפות כלפי תופעת הדיירים הסרבנים", הוסיפו. זה קרה אחרי שבית המשפט המחוזי בתל אביב, קבע כי 3 דיירים סרבנים בפרויקט פינוי-בינוי בהרצליה, יפצו את שכניהם, כל אחד, בסכום של 2.6 מיליון שקל.

רק מה ששכחו לספר לכם זה שמדובר בפיצוי על תנאי. בית המשפט רק הניח את האקדח על השולחן, אבל לא השתמש בו. כמה ימים אחרי, הדיירים חתמו על ההסכם והתחמקו מתשלום על הנזק שגרמו, מלבד הוצאות המשפט. בהחלטתו, בית המשפט קבע שעיכוב הפרויקט בשנים ובזבוז משאבים וזמן רבים לדיירים, ליזמים, לקבלנים ושאר הגורמים בפרויקט, עולה מעט מאוד.

אם חוזרים לאחור, בשנים האחרונות ניתן לראות כי גישת בתי המשפט בישראל, כלפי דיירים סרבנים, הפכה לנוקשה יותר. ככל שעבר הזמן הערכאות השונות בישראל, קבעו פעם אחר פעם כי חוק הפינוי בינוי שנחקק ב-2006, שינה את איזון האינטרסים והזכויות של הצדדים. מאותו רגע נקבע כי "לסרבנים אין עוד זכות להקריב את האינטרס הציבורי ושל יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלהם".

גם האווירה השוררת בציבור תרמה לכך. בזמן שישראל מתמודדת עם איומים ביטחוניים משמעותיים וסובלת ממצוקת דיור חמורה, קידום פרויקטים של התחדשות עירונית הוא קריטי והוא לא פחות מאוויר לנשימה עבורנו. המחשבה שדייר אחד או כמה דיירים בודדים, יכפו על הרוב את דעתם עברה מן העולם. במקביל, המחוקק קבע כי כבר לא נדרש שכל הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי, יסכימו להוצאת הפרויקט לפועל, ומספיק רק רוב מסוים של דיירים.

בתי המשפט הפנימו שיש משמעות כלכלית רבה בעיכוב של פרויקטים: בניינים ישנים הופכים עם הזמן למלכודת מוות ולמסוכנים למגורים. מספיק להסתכל על תמונות המבנה שקרס בחולון, כדי להבין את גודל האסון שעתיד להתרחש אם לא תתקדם ההתחדשות העירונית. דיירים סרבנים חייבים להבין כי סרבנות שאין מאחוריה שום יסוד סביר, ונועדה לעכב פרויקטים כדי "לסחוט" תמורה שאינה שוויונית מהיזם, לא מצליחה לקבל את אישור בית המשפט.

עם זאת, ברוב המקרים, בתי המשפט בוחרים לא להטיל על הדיירים הסרבנים פיצויים בפועל כלל או להטיל פיצויים זניחים. בתיקון לחוק פינוי בינוי מ-2016 אשר איפשר, לראשונה, לבית המשפט לאכוף חתימה על הסכם פינוי בינוי בשם דייר סרבן, נטען כי "האפשרות לתבוע בנזיקין את בעל הדירה המסרב אינה מספקת את המענה הנדרש". לדעתי, הסיבה לכך לא נמצאת בחקיקה, אלא ביישום שלה על ידי בתי המשפט, שמולם ניצב "האזרח הקטן" שגורם לנזק לא קטן לשכניו, אבל יוצא בזול, שכן, הטלת ההוצאות, לרוב, אינה מידתית לנזק שגרם בסירובו.

בכל תביעה אזרחית אחרת, בתי המשפט מגלים הרבה פחות סלחנות, במיוחד אם הנתבע השחית את זמנו של בית המשפט לריק. האם יעלה על הדעת שבית חולים, למשל, לא יפצה אדם שהתרשל בטיפול בו, גם אם בסופו של דבר בית החולים יתקן את הנזק שגרם? משום מה, כאשר דייר סרבן מגיע לבית משפט, הוא ישלם פיצויים בסכום נמוך מאוד, סכום שאינו מגלם אפילו את ההוצאות המשפטיות שהוציא היזם, כדי להגיע לבית המשפט, ובוודאי לא את העיכוב הרב בהוצאת הפרויקט אל הפועל, כתוצאה מסירובו של אותו הדייר לחתום על ההסכם.

עו"ד זיו גרומן | צילום: ניב קנטור

בפסק הדין האחרון שעסק בפרויקט הפינוי-בינוי בהרצליה, החליטה כב' השופטת הדס עובדיה, לפנים משורת הדין, להטיל על הסרבנים תשלום פיצויים של 2.6 מיליון שקל, על תנאי בלבד. אני סבור שעם כל הכבוד הראוי, מדובר בשגיאה.

בתי המשפט צריכים לשנות גישה ולהעביר מסר חד משמעי שדיירים סרבנים, לא יכולים להמשיך למרר את חייהם של שכניהם ולגרום ליזם להפסדים כספיים, מבלי שישלמו על כך, כמובן כל עוד התמורות שהם מקבלים בעלות כדאיות כלכלית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב היה חייב, לדעתי, להטיל תשלום פיצויים משמעותי בפועל, על מנת להרתיע סרבנים עתידיים. רק כך הם היו יוכלו להפנים בצורה הטובה יותר את הנזקים הכספיים שהם גורמים בסירובם לשאר הדיירים. כאשר הדייר סרבן ידע שלסרבנות שלו יש מחיר כלכלי, הוא יחשוב פעמיים אם כדאי לעכב את הפרויקט ללא סיבה מוצדקת. ראוי שבתי המשפט והמפקחים על רישום המקרקעין יתנו לשיקול הזה משקל גדול ורב הרבה יותר בהחלטותיהם, הרי קידום פרויקטים של התחדשות עירונית הוא האינטרס של כולנו.

מאת עו"ד זיו גרומן, בעלים במשרד עוה"ד גרומן ושות' , משרד מומחה למעלה מ-16 שנים בנדל"ן, התחדשות עירונית וליטיגציה אזרחית. גרומן הוא מומחה בייצוג דיירים ויזמים בבתי משפט בכל הסוגיות הנוגעות בהתחדשות עירונית.

d&b – לדעת להחליט