עלות המשכנתאות זינקה ושוק הדיור האמריקאי מצטנן

מחירי הבתים בארה"ב צנחו במחצית השנייה של 2022 לאחר שהביקושים לנדל"ן למגורים נחלשו במספר מדינות וערים ברחבי המדינה. לפי הערכות אנליסטים, מחירי הבתים עשויים להמשיך ולצנוח בשיעור של עד 20% בשנה הבאה, זאת בעוד הריבית על המשכנתאות מטפסת ושוק הדיור מתנרמל בעקבות המגפה.

לפי הערכות איאן שפרדסון, כלכלן ראשי בפנתיאון מקרואקונומיקס שצוטט ברשת סי.בי.אס., הצניחה בביקושים ברקע האמרת הריביות על משכנתאות דוחפת מטה את המחירים. "הצפי שלנו הוא שמכירות הבתים ימשיכו ליפול עד לתחילת השנה הבאה. בשלב זה, הן כבר יפלו לרמת המינימום, כאשר מחליפי דיור יהיו רק אלה שנאלצים לעשות זאת בגלל עבודה או נסיבות משפחתיות", הוא אמר. בחודש שעבר, מכירות הבתים נפלו ל־4.7 מיליון, ירידה של 1.5% לעומת אוגוסט — כך לפי איגוד סוכני הנדל"ן הארצי (NRA).

מתחילת השנה, הריביות על משכנתאות בארה"ב זינקו ביותר מפי שניים. הריבית הממוצעת למשכנתא טיפוסית ל־30 שנה עלתה בשבוע שעבר ל־6.94% מ־6.92% שבוע קודם לכן ו־3.2% בינואר. הריבית הממוצעת על משכנתא ל־15 שנה בריבית קבועה עומדת כעת על 6.23% בהשוואה ל־2.33% לפני שנה.

עליות הריבית מאלצות בעלי בתים לעצור הליכי מכירה משום שהדבר יחייב אותם ליטול משכנתא לרכישת בית חלופי. "יכול מאוד להיות שגם אם אנשים ירצו לרכוש בית זול יותר, תשלומי המשכנתא החודשיים שלהם יהיו גדולים יותר", ציין שפרדסון. "זו סיבה טובה להישאר במקום, ולפיכך ההיצע חנוק".

כלכלנים צופים כי שיעורי הריבית ימשיכו לטפס בשנה הבאה זאת בעוד הבנק הפדרלי המרכזי דוחף מעלה את עלות ההלוואות במטרה למתן את האינפלציה. הריבית על משכנתאות עשויה אף להגיע ל־8.5%, נתון שיזעזע את השווקים במידה רבה — כך לפי הכלכלן הראשי של NRA, לורנס יאן, שאמר את הדברים בפגישה של משקיעי נדל"ן מוקדם יותר החודש. ישנם גם אנליסטים שצופים כי הריבית תגיע לרמה דו־ספרתית.

לפי נתוני Realtor.com, הירידות החדות ביותר בעסקאות המכירה נרשמו בשווקים שצברו פופולריות רבה בתקופת הקורונה, כמו אוסטין, טקסס. מחירי הנדל"ן למגורים בעיר, הידועה בזכות סצנת המוזיקה שלה, מגזר טכנולוגי משגשג ונטייה פוליטית פרוגרסיבית, צנחו ביותר מ־10% מאז יוני. הביקוש לבתים בעיר זינק במהלך המגפה כאשר אמריקאים רבים נטשו את הערים הגדולות לטובת ערים קטנות יותר, בעוד מחסור בהיצע דחף מעלה את המחירים. כעת, מספר הנכסים הפנויים באוסטין גדל, והמחיר החציוני של בית עמד בספטמבר על 558,275 דולרים. ערים אחרות באזור המכונה טבעת השמש רשמו גם הן ירידה במחירים. כך, בפניקס, אריזונה, מחירי הבתים נפלו בכמעט 10% מאז יוני, כאשר המחיר החציוני עומד עתה על 493,500 דולרים. ירידות חדות נוספות בשיעורים של כ־8% נרשמו בפאלם ביי, פלורידה, צ'רלסטון, דרום קרוליינה, דנבר, קולורדו ולאס וגאס, נבדה, שם נשחקו המחירים ב־7.9%.

מגמה דומה מתרחשת גם בבריטניה, השרויה בימים אלה בעיצומו של משבר כלכלי ופוליטי חריף. בספטמבר צנח מספר הבתים שנמכרו בכמעט 40%, זאת לאחר שהיקף העסקאות חזר לרמות הרגילות בעקבות זינוק חד שנרשם בתקופת הקורונה, אז הוענקו הקלות במסי קנייה. בה בעת, לפי מומחים, "הסיוט האמיתי" במגזר הנדל"ן למגורים בממלכה טרם נחת. כך לפי דיווח ב"גרדיאן" הבריטי.

ברחבי הממלכה התבצעו בחודש שעבר 103.9 אלף עסקאות, 37% פחות לעומת החודש המקביל אשתקד, אך זהה כמעט להיקף באוגוסט — כך לפי נתוני רשות ההכנסות והמכסים (HMRC). לפי הדו"ח של הרשות, מספר העסקאות שהושלמו היה יציב בחודשים האחרונים, וגבוה יותר לעומת התקופה שקדמה למגפה. עם זאת, שוק הדיור נקלע לאי־ודאות בעקבות ה"מיני־תקציב" השערורייתי שהוצג ב־23 בספטמבר וגרם לעלייה במחירי המשכנתאות ארוכות הטווח. עוד לפני המשבר שהצית התקציב, המשכנתאות היו במגמת התייקרות בעקבות העלאות ריבית שביצע הבנק המרכזי. עם זאת, בעקבות הצגת התוכנית הכלכלית של ממשלת ליז טראס, 1,700 עסקאות בוטלו.

המשכנתאות החדשות צפויות מעתה רק להתייקר. ביום שישי, הריבית הממוצעת על משכנתא בריבית קבועה לשנתיים הגיעה ל־6.55%, הגבוהה ביותר מאז משבר 2008, בעוד משכנתא לחמש שנים תשווק בריבית של 6.43%. כך לפי נתונים של חברת Moneyfacts.