יזמים נגד המטרו: יקפיא את הבנייה בכל גוש דן

התוכנית לפיתוח מרחב תחנות המטרו מעוררת התנגדות עזה מצד יזמי הנדל"ן. הוועדות המחוזיות מרכז ותל אביב הגישו למועצה הארצית לתכנון ובנייה את הערותיהן לתוכנית המתאר הארצית לפיתוח מרחב תחנות המטרו (תמ"א 70), שמוסיפה זכויות בנייה ומצופפת את הבינוי בסמוך לתחנות. להערות שהוגשו צורפו השגות התאחדות הקבלנים בוני הארץ וקרן ריאליטי. בהשגות הללו, שהוגשו לוועדה המחוזית תל אביב כ"נייר עבודה לפני דיון מקדים", טוענים יזמי הנדל"ן הפועלים במטרופולין תל אביב כי המנגנון שתוכנית המתאר הארצית מציעה אינו ישים מבחינה כלכלית.

"אישור התוכנית במתכונתה הנוכחית צפוי לגרום להקפאת הבנייה בכל גוש דן, למעמסות וסוגיות הצפויות לעכב ולפגוע בציבור הקבלנים והבונים, לפגוע בתכנון ראוי ומיטבי ולמנוע הגשמת מטרות התוכנית עצמה", נטען בהשגות התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שעליהן חתומים עורכי הדין אייל מאמו ודנה פריד אושריאל ממשרד אגמון טולצ'ינסקי.

מה שבעיקר מציק ליזמים הוא מס השבחה של 75% (40% היטל השבחה ו־35% נוספים בשל הקרבה למטרו). בבסיס מנגנון המיסוי הזה עומדת ההנחה שהקרבה לתחנות המטרו והעצמת זכויות הבנייה יובילו להשבחה משמעותית של הקרקע.

מלבד זאת, התאחדות הקבלנים דורשת להגדיל את נפח הבנייה בסמוך לתחנות המטרו: "אמנם תמ"א 70 מציעה רח"ק (רצפה חלקי קרקע) מינימלי, וכביכול יתאפשר לאשר בתכנון המפורט רח"ק גבוה מזה, אולם בפועל אנו נתקלים שוב ושוב במוסדות תכנון, מקומיים על פי רוב, המפרשים הוראות מינימום כמקסימום". התאחדות הקבלנים מבקשת "לקבוע ערכי רח"ק מינימלי גבוהים בהרבה ובהתאמה למצב התכנוני הקיים, כדי שערכים אלה יכווינו את גופי התכנון לאופן התכנון הראוי במתחמי ההשפעה ויובילו לתוספת זכויות משמעותית כפי שהתמ"א מבקשת".

עניין נוסף שמפריע לקבלנים הוא הקושי לממש פרויקטי תמ"א 38 באזור תחנות המטרו, והכוונה היא שמתן היתרי בנייה למיזמי התחדשות נקודתית יהיה כרוך באישור מהנדס העיר והוועדה המחוזית, בניגוד למצב הרגיל של אישור ועדה מקומית בלבד. ההתאחדות דורשת "לאפשר אישור תוכניות לעמידות מבנים אף בלא תכנון כוללני ו/או מתחמי", שמקפיץ את הפרויקט לוועדה המחוזית. עוד היא מבקשת להגביל ל־30 יום את היכולת של מהנדס העיר והוועדה המחוזית לתת את חוות דעתם: "ככל שלא תתקבל החלטה במועד הנקוב, יראו בכך אישור הבקשה".

מסמך ההשגות של קרן ריאליטי נערך על ידי ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי, וכיום עורך דין במשרד ארדינסט, בן נתן, טולידנו ושות'. לטענת קרן ריאליטי, "המס הגבוה ירתיע מפני קידום פרויקטים שכן בשיעור מס כזה הרווח נמוך מאוד עד לא קיים, וכך גם המדינה תיפגע כי בהיעדר ייזום לא יזרמו לקופת המדינה תקבולים שאמורים להיות מושקעים בפרויקט ולא יהיה כיצד לממנו. אם וככל שזה יהיה המצב, הפרויקט עלול להתעכב. עיכוב יוביל להגברת חוסר ודאות להיתכנות, מה שיגרור פיחות ביזמות באזור, דבר שמצדו יוריד עוד את התקבולים לטובת מימון הפרויקט, דבר שיעמידו אז בסכנה גבוה יותר, וחוזר חלילה עד לקריסה מוחלטת של הפרויקט".

קרן ריאליטי פנתה למתכנן יואב לרמן ממכון פלאנט לתכנון עירוני, שמצא ש"הניסיון ללכוד ערך (הפער בין הערך של היום והערך שנוצר מתשתית המטרו) באמצעות מיסוי על השבחת הקרקע של 35% נוספים מערך ההשבחה הוא חריג ביותר. בערים מפותחות ברחבי העולם מקובל יותר ללכוד 10%-5% באמצעות העלאת מיסוי, ולהוסיף על כך תקבולים בהסכמים פרטניים. נראה כי מנגנון לכידת הערך הקבוע בחוק הוא יומרני ביחס למדינות אחרות". הקרן מבקשת אפוא "לדייק את העצמת הזכויות ולקבוע שבאזורים שונים, בוודאי במקומות שבהם כבר נבחן התכנון בראייה עכשווית, העצמה נוספת של הזכויות תיעשה בשיעור מדוד".

לדברי לרמן, הגיוני שמשקיעים פרטיים ייתנו חלק מהרווח שעשו בחזרה למדינה לטובת בניית המטרו, אך לא באופן שמציעה תמ"א 70: "ההיטל חל בצורה שווה על כל תחנות המטרו, אבל יש תחנות גדולות וחשובות שברור שהגיוני שתהיה בהן השבחה. רוב התחנות הן בשטח בנוי. הסיכוי שתהיה שם בנייה בעצימות גבוהה נמוך. זה מכניס את כל הקרקעות לעודף ספקולציה ולא מביא בפועל בנייה. מעבר לכך, זה בכלל לא נכון לבנות בכזאת צפיפות בכל מקום. מי אמר שהפרברים של תל אביב צריכים להפוך להונג קונג?".

מבדיקה השוואתית שעשה עולה שאין הרבה מקומות בעולם שמבססים בניית פרויקטי תחבורה גדולים על היטל: "בפריז ובלונדון מקובל מס קטן, לא על הקרקע אלא על העסקים. או שעושים הסכמים שמחייבים את היזמים לבנות מבני ציבור. מדובר בהסכמים ספציפיים ולא במס גורף".

עו"ד קמיניץ טוען שחשוב להקשיב לשוק הפרטי: "זה פרויקט שהוא תכנוני, הנדסי, אורבני, אחד הגדולים, אם לא הגדול, בתולדות המדינה. גם השוק הפרטי הוא חלק מהמאמץ לגרום לזה שהפרויקט יצליח. בסופו של דבר, המדינה אומרת שהיא לא תצליח לעמוד בעלויות של פרויקט כזה (150 מיליארד שקל). החוק קובע שחצי מהעלות יבוא מתקציב המדינה וחצי מהכנסות מהקרקע, בין היתר ממנגנון המיסוי המיוחד. זה אחד הסגמנטים שאמור ללכוד ערך שיושקע בחזרה בפרוקט. אם המנגנון הזה יקרוס, זה עשוי להוביל לכך שלא יהיה לממשלה כסף להשקיע בפרויקט.

"גורמי המקצוע, מתכננים ושמאים אומרים כולם שבהסתכלות נכון להיום, הרח"ק בתוספת היטל ההשבחה, בתוספת העובדה שאת המיסוי צריך לשלם עכשיו ולא יותר מאוחר, הופך את העניין לקטלני".