מהשקעותיה של פרופימקס בארה''ב | צילום: Profimex
איך למזער את הסיכון בהשקעה בלי לפגוע בפוטנציאל התשואה?
צפי התשואה בהשקעות נדל"ן מעבר לים עשוי להיות גבוה, ובהתאם - הפיתוי להצטרף להשקעה. עם זאת, פערי המרחק והידע מחייבים את המשקיעים לבחון בקפדנות את הניסיון, המקצועיות והיושרה של המנהלים והשותף המקומי. בפרופימקס, הפעילה למעלה מחצי יובל בהשקעות אלטרנטיביות מחוץ לישראל עבור משקיעים כשירים, משרטטים שורה של כללים שיסייעו למזער את הסיכון בהשקעה, בלי לפגוע בפוטנציאל התשואה.
המשקיעים הישראלים ממשיכים לנתב את כספם להשקעות נדל"ן מעבר לים. דו"ח שפרסמה באחרונה פירמת JLL הבינלאומית, מספק עדות לעוצמת המגמה ומצביע על זרם גובר של משקיעים מקומיים שבוחרים לפלס דרכם להזדמנויות השקעה בשווקים זרים, לרוב באמצעות הישענות על גופי ניהול שונים.
מהדו"ח עולה כי המשקיעים הישראלים מהווים למעשה כוח משמעותי ועקבי בהשקעות נדל"ן בחו"ל, בעוד ארה"ב מתבססת כיעד המבוקש ביותר, בו כשליש מהיקף ההשקעות השנתיות. ואולם, על התמונה הזו מעיבה העובדה כי רבים מאותם משקיעים נאלצים לפגוש לא אחת את קרקע המציאות המסתתרת מאחורי חלק מעסקאות הנדל"ן, המשווקות בעטיפה של הזדמנות יוצאת דופן לגריפת רווחים זריזה.
למעשה, בהשקעות נדל"ן בשווקים זרים קיים סיכון מובנה עבור המשקיעים בשל פערי המרחק והידע, לצד העדר אמצעי שליטה באשר לאמינות ושקיפות הנתונים שהוצגו, המייצרים תלות מוחלטת ביכולות המקצועיות, הידע, המהימנות ושיקול הדעת של הגוף המנהל ושותפיו המקומיים לעסקה.
להרכיב את חלקי הפאזל – רק אז תתבהר התמונה ביחס לאיכות ההשקעה
קו ישיר מחבר בין רמת הסיכון הכרוכה בהשקעה לפוטנציאל התשואה. המשוואה פשוטה: ככל שצד אחד גבוה יותר, כך גם הצד הנגדי. על משקיעים לזכור תמיד שכלל זה תקף גם מעבר לים: תשואה וסיכון הולכים יד ביד, אלא שבניגוד לסיכון האינהרנטי שטמון בסקטור ובשוק ובגינו אנחנו זוכים לפוטנציאל התשואה, יש סיכון נוסף שאפשר להימנע ממנו כמעט לחלוטין: הסיכון הניהולי. בפרופימקס משרטטים שורת כללים שיבטיחו היכרות עם מאפייני ההשקעה והתכנית העסקית, אך חשוב מכך, יאפשרו לבחון בקפדנות את הניסיון, המוניטין והיושרה של המנהלים ושותפיהם המקומיים.
ומכאן לחלק הפרקטי. כבר בשלב ההיכרות עם הגוף המנהל חשוב להרחיק עם בחינת היסטוריית הביצועים גם לפני המשבר הכלכלי העולמי של 2008, כאשר כלל זה טומן בחובו מספר שכבות שניתן לחשוף. ראשית, במסגרת אותה שנה נקלע העולם לאחד המשברים הפיננסיים החריפים שידע (Global Financial Crisis), כך שסביר כי חברה שהחלה את דרכה עוד קודם לפרוץ המשבר, וצלחה את המשוכה, מחזיקה בטרק-רקורד ומוניטין חזקים במיוחד.
הדבר מעיד גם כי המנהלים התמודדו עם מצבי קיצון ומצוידים בכלים ובניסיון השמורים לזכותם של מעטים בשוק המקומי, שכן רובן המוחלט של חברות ההשקעה בנדל"ן בחו"ל צצו רק לאחר 2008. מאז, כידוע, המחזור העסקי בשוק הנדל"ן העולמי התאפיין בסנטימנט חיובי וגאות מתמשכת, שהקלה במידה רבה על המנהלים להציג ביצועים טובים, שעיוותו את התמונה ולא משקפים בהכרח את טיב יכולות הניהול. בתקופות מסוג זה, קשה יותר להבחין בין כישוריהם של מנהלי ההשקעה, בניגוד לתקופות מאתגרות בשוק, בהן הפערים בין ביצועי מנהלים שונים הולכים וגדלים.
בנקודה זו מציין אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, כי "בתקופה שמפלס אי-הוודאות מטפס ותנאי השוק הופכים מאתגרים יותר, מתחדדים פערי הביצועים בין מנהלים עתירי ניסיון, המסוגלים לנהוג בתבונה מול שוק מורכב ופחות חיובי, למנהלים המגלים חולשה וכושלים ברגעי המבחן. משקיעים צרכים לתרגם זאת לסיכון משמעותי בהשקעה". רוזנהיים מתייחס גם לטכניקה של "הנדסת" תשואות ואומר כי "גופי השקעות נוטים לבחור חתך זמן שהטיב עימם מבחינת התשואות ולהציגו כתמונת הישגים כללית. זו לא יותר מטכניקה מתוחכמת של שיבוץ מספרים. כדי לקבל אינדיקציה מהימנה ביחס לביצועי המנהלים, נדרש לבחון אותם על גבי ציר זמן ארוך, כזה המכסה גם נקודות משבר".
"בפרופימקס אנו פורשים בפני משקיעים כשירים את התשואות שהנבנו לאורך 25 שנות הפעילות שלנו, על מחזורי הגאות והשפל שאפיינו את השוק במהלך השנים. זה מנטרל כל ספקולציה בהצגת הנתונים ומספק למשקיעים אינדיקציה מהימנה על איכות ניהול ההשקעות שלנו".
רוזנהיים יסד את פרופימקס לפני למעלה מרבע מאה, והיה מהראשונים לסלול את דרכם של משקיעים להזדמנויות השקעה בשווקי נדל"ן דומיננטיים מעבר לים. מאז צלחה פרופימקס את מהלומות משבר הדוט.קום בשנת 2000 והמשבר העולמי ב-2008. אותן שנים הן בגדר מקרה בוחן חשוב, המאפשר ללמוד על התנהלות החברה בנקודות משבר בכלכלה העולמית, בין היתר, האם הפגינה מחוייבות ונאמנות למשקיעיה גם כאשר ערכי הנכסים נפגעו; האם החברה גרפה רווחים בעת שהמשקיעים ספגו הפסדים; איך פעלה למזער נזקים בעתות שפל ואיך לבסוף נחתמו אותן השקעות. רוזנהיים מציין כי ההתמודדות וצליחת המשברים לאורך השנים, תרמה מהותית לשדרוג וחידוד מדיניות ואסטרטגיית ההשקעה של פרופימקס.
"השותף-מנהל המקומי מתפקד כחוליה החשובה ביותר בשרשרת הערך"
השקעת נדל"ן בשווקים זרים מאתגרת במיוחד ומחייבת היכרות מעמיקה עם כל פרט והיבט בשוק היעד, החל ברגולציה, דרך תהליכים פנימיים ועד התרבות העסקית. הבנה מקיפה של מאפייני השוק והתמחות ב-Submarket (תת-ענף) ספציפי מוטלת על כתפיו של המנהל המקומי.
"בהשקעות נדל"ן מחוץ לישראל ישנה חשיבות אדירה למקצועיות והטרק-רקורד של השותף המנהל. למעשה, הוא הגורם שמנהל בפועל את אופרציית ההשקעה במגרש הביתי שלו, ודרכו החברה נגישה לעסקאות ייחודיות". בעניין זה אומר רוזנהיים כי "אנו מציגים את שותפינו המקומיים בפני המשקיעים, שכן אלו גופים וותיקים ובעלי מוניטין מוכח בשוק היעד, וזהו יתרון מובהק שיוצר ערך חשוב למשקיע".
רוזנהיים מוסיף כי "היסודות שיצקנו לאורך עשרות שנים עם שותפינו המקומיים (במדינות ההשקעה) הם מעמודי התווך של פרופימקס, ומייצרים לנו נגישות להזדמנויות השקעה גלובליות ייחודיות". כך, בין היתר, לפרופימקס שותף שפעיל בשוק הנדל"ן מאז שנת 1966. שותף נוסף, שמתמחה בסקטור המולטי-פמילי, מחזיק בוותק של למעלה מ-30 שנה ומנהל קרנות שמדורגות ב-20 השנים האחרונות ברביע העליון. עם שותף אחר, בעל ותק של 45 שנות פעילות, ביצעה פרופימקס קרוב ל-100 השקעות משותפות. אלו מסבירים את רשת הקשרים הענפה שפיתחה פרופימקס עם מומחים בעלי מוניטין וניסיון עתיר שנים.
יושרה פיננסית וחוט שדרה מוסרי
זהות אינטרסים וקיומה בין כל הצדדים בעסקה - המנהלים, שותפים ומשקיעים - הוא האלמנט החשוב ביותר לפי רוזנהיים. לדבריו, "חשוב לוודא שמערכת התמריצים של המנהלים מתבססת על הצלחת העסקה. זה מבטיח שהמשקיעים ייהנו מאינטרס הדדי מובהק לניהול ההשקעה באופן מקצועי ובשאיפה ליצירת אקזיט ברווח הגבוה ביותר. כאשר יש פער בין הלימת האינטרסים של החברה המבצעת את ההשקעה לאלו של המשקיעים עצמם, אזי המודל העסקי עשוי לייצר רווח מיידי על גב המשקיעים, ללא קשר לביצועי ההשקעה ולמימושה בהצלחה". עוד מוסיף רוזנהיים כי יש לבדוק האם החברה או מנהליה משקיעים מהונם בפרויקט המיועד, כמסר ברור שגם כספם בסיכון.
פרופימקס חרטה על דגלה כללי התנהלות עסקית הוגנת שעיקרה שיקוף הנתונים, הסיכונים והתחזיות למשקיעים, תוך התחייבות ליושרה ומקצועיות לאורך כל הדרך, ובראשה הבטחה אחת שמגלמת הלימת אינטרסים מלאה בינה לבין המשקיעים - רווח לחברה על בסיס הצלחה ותוצאות: רק כאשר המשקיע קיבל את מלוא השקעתו חזרה, נוסף לתשואה השנתית המועדפת כפי שמשתקפת מהתוכנית העסקית, פרופימקס ושותפיה האסטרטגיים מתחילים להרוויח.
רוזנהיים מסכם כי "משקיעים כשירים נחשפים למגוון רחב של אלטרנטיבות השקעה ייחודיות, אבל לצערי נחשפים גם להשקעות המנוהלות בידי גורמים חסרי יושרה, ניסיון וכישורים. עצתי למשקיעים היא לבחון לעומק את ביצועי הגוף המנהל והמנהלים עצמם, את מהימנותם, מקצועיותם, המוניטין שצברו לאורך השנים והקוד המוסרי לפיו הם פועלים. אלו יספקו את התשובה לשאלה האם נכון להשקיע, אך בעיקר, וחשוב מכך, עם מי ראוי לעשות זאת".