ירידת שווי הנדל"ן העבירה את ארגו בפעם הראשונה לדוחות הפסדיים

לכל מגמה יש סוף, בין אם היא חיובית ובין אם היא שלילית. לכלל הזה יש כמובן יוצאים מן הכלל, ובכל אופן בשוק ההון יש לומר שמה שעולה יכול (אך לא חייב) לרדת. זה נכון גם לגבי שערים של מניות, אפילו זו של אנבידיה, וזה נכון גם לגבי שווי של נדל"ן להשקעה.

ביטוי לכך ניתן לראות בדוח התקופתי לשנת 2023 שחברת הנדל"ן המניב למגורים ארגו פרופרטיז פרסמה הבוקר (יום א'), ובו הציגה לראשונה הפסד.

ארגו פרופרטיז, שעוסקת ברכישה והשבחה של מבני מגורים במספר ערים בגרמניה, החלה את פעילותה בשנת 2018. מאז ובמשך ארבע שנים רצופות, ארגו רשמה בכל שנה בדוחות שלה רווחים הודות לעליית שווי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה. בין השנים 2022-2019 הרווחים הללו הסתכמו ב-139 מיליון יורו.

והנה, בדוח לשנת 2023 ארגו מציגה לראשונה הפסד של 57 מיליון יורו בשל ירידת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה (כולל הפסד של 11.5 מיליון יורו עקב עדכון חד פעמי של שיעור מס רכישה).

למעשה, המגמה השלילית בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה החלה כבר בשלהי שנת 2022. ברבעון האחרון של אותה שנה רשמה ארגו לראשונה הפסד של 7.3 מיליון יורו מירידת ערך נדל"ן להשקעה, אולם ההפסד הזה נבלע ונעלם לנוכח רווחי השיערוך שנרשמו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 שהסתכמו ב-34.3 מיליון יורו.

הירידה בשווי הנכסים ב-2023 נרשמה למרות שבהנחות ששימשו בהערכות השווי נרשמה עליה בדמי השכירות המייצגים למ"ר לחודש מרמה של 10.2 יורו ל-10.77 יורו.

הירידה בשווי של הנדל"ן להשקעה גררה את ארגו להפסד בשורה תחתונה שהסתכם ב-43.5 מיליון יורו, לעומת רווח של 27.3 מיליון יורו שנרשם בשנת 2022.

השינויים בשווי הנדל"ן להשקעה יוצרים "רעשים" בדוח רווח והפסד ומקשים לנתח את תוצאות הפעילות.

לעומת זאת, מדד ה-FFO שמציג את הרווח בנטרול הרווחים (וההפסדים) שנרשמו הודות (ובשל) שערוכי נדל"ן להשקעה, מאפשר לראות שארגו מציגה יציבות בביצועים העסקיים שלה.

ה-FFO של החברה בשנת 2023 הסתכם ב-3.5 מיליון יורו, בהשוואה ל-FFO של 2.2 מיליון יורו ב-2022, ולעומת FFO של 3.2 מיליון יורו ב-2021. בשכר הדירה הממוצע למ"ר נרשמה עלייה בנכסים של ארגו מ-7.43 יורו בסוף 2022 ל-8 יורו בסוף 2023. לפי הנתונים שמופיעים בדיווחים של ארגו, שכר הדירה בהשכרות חדשות עלה גם הוא ב-8% והוא גבוה ב-47% משכר הדירה הממוצע למ"ר.

הנדל"ן להשקעה מוצג בדוחות הכספיים על בסיס השווי ההוגן שנקבע בהערכות שווי המבוצעות על ידי שמאים חיצוניים. בשנת 2023 נרשמה עלייה בשיעור ההיוון שבאמצעותו השמאים קובעים את השווי ההוגן של הנכסים לרמה של 4.78%, לעומת שיעור היוון של 4.14%. העלייה בשיעור ההיוון אחראית במידה רבה לירידה בשווי ההוגן של הנכסים שמוחזקים על ידי ארגו.

העלייה החדה בשיעורי האינפלציה בגוש היורו בשנת 2022 הביאה להידוק מוניטרי של הבנק האירופי המרכזי ולהעלאת הריבית לרמה של 4%. עליית הריבית אחראית במידה רבה לצרות שאיתן מתמודדות היום החברות בענף הנדל"ן: עלייה בשיעור ההיוון של הנכסים המניבים, ירידה בהיקפי עסקאות הנדל"ן, ירידה במחירי הנכסים, האטה בקצב התחלות הבניה ועלייה משמעותית בעלויות הבנייה.

בדוח של ארגו צוין כי לאור התמתנות קצב האינפלציה בגוש היורו, רוב בתי ההשקעות מצפים שהבנק האירופי המרכזי יתחיל בתהליך הורדת הריבית החל מהמחצית הראשונה של 2024. ניתן להניח שבאותו אופן שעליית הריבית העלתה את שיעורי ההיוון והפחיתה את שווי הנכסים, כך בתרחיש של הורדת הריבית, גם שיעורי ההיוון ירדו ושווי הנכסים יעלה.