מהפכת התכנון: הוועדות המחוזיות יהפכו ליזמיות נדל"ן

ועדות התכנון משנות דיסקט. המוסדות שעד עתה עסקו בעיקר בבחינה ואישור של תוכניות, יהפכו ליזמים. ל"כלכליסט" נודע כי רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, הניע את המהלך כאשר ביקש מכל אחת מ־6 הוועדות המחוזיות לסמן 5 מתחמים שהן יכולות להוביל תכנון מפורט חדש שלהם.

במקרים הנדירים שבהן ועדה מחוזית יזמה תוכנית, היו בדרך כלל תוכניות מתאר כוללניות שמגדירות מדיניות אך לא מאפשרות הוצאת היתרי בנייה. רוב עיסוקן של הוועדות האלה הוא בחינה, ליווי ואישור של תוכניות שמקדמים יזמים פרטיים או גופים ממשלתיים כגון משרד השיכון והבינוי ורשות מקרקעי ישראל. כעת הוועדות האלה ייזמו בעצמן תוכניות מפורטות שלאחר אישורן אפשר יהיה להתחיל לבנות. הצעד נועד לעודד פיתוח של מתחמים בלב הערים, ולמנוע בנייה בשטחים פתוחים.

על פי הנחייתו של אלמליח, המתחמים שנבחרו על ידי הוועדות הם מגרשים גדולים בתוך העיר שבהם לא קודם תכנון משום שבעלי הקרקע לא הצליחו לפתור מחלוקות ביניהם או במקרים שבהם המגרש מסומן כיום לשימוש ציבורי. יתרון מרכזי של הוועדות המחוזיות הוא סמכות - שאותה כאמור הן כמעט לא ניצלו, כמו לרשות מקרקעי ישראל או לעירייה - לקדם תכנון במגרש בלי קשר להיקף הזכויות בו ולזהות בעלי הזכויות. זאת לעומת גוף פרטי שכדי שיוכל לקדם תוכנית בנייה חדשה במגרש מסוים, הוא צריך לגייס הסכמות מ־75% מבעלי הזכויות. הכלל הזה מחייב להגיע להסכמות ובמקרים רבים מוביל לעצירת התכנון.

הרעיון המרכזי הוא להפוך את הוועדות גם לגוף יוזם, ולא רק גוף פסיבי שממתין ליזם שיקדם תוכנית. באופן לא מפתיע, הוא נולד על ידי אלמליח שעד לפני כחודשיים שימש בתפקיד ראש אגף תכנון ברשות מקרקעי ישראל. בכובע הזה הוא היה אמון על ייזום תוכניות בנייה ואישורן מול הוועדות המחוזיות.

בסך הכל הוגשו למטה מינהל התכנון כ־30 תוכניות שבהן פוטנציאל לבניית עשרות אלפי דירות. כך, למשל, ברשימה של 10 מתחמים שהגיעה לידי "כלכליסט" אפשרות לבניית כ־22 אלף דירות, 14 אלף מהן ב־7 מתחמים בירושלים. מתוך הרשימה הזו מינהל התכנון יבחר מתחמים שבהם יקודמו תוכניות חדשות בחודשים הקרובים.

עלות תכנון מתחם בודד היא כ־4 מיליון שקל כך שעלות 30 התוכניות יכולה להגיע ל־120 מיליון שקל - תקציב שאותו אין כיום למינהל התכנון. משום כך בפרק הזמן הקרוב אלמליח והצוות שלו יקבעו סדרי עדיפויות ויתחילו לקדם את התוכניות שדורגו בראש הטבלה, על פי קריטריונים של מספר הדירות הפוטנציאליות, זמינות הקרקע, הסכמות על הבנייה בה, החסמים והסיכוי כי אפשר יהיה לממש את התוכנית בהקדם. עם כינונה של הממשלה החדשה יבקש אלמליח כי יוקצה לו תקציב מספיק לקידום תוכניות נוספות.

בשיחה עם "כלכליסט" מסביר אלמליח כי "הכיוון החדש הוא שינוי פרדיגמה. מחוזות מינהל התכנון ייזמו תוכניות בעצמם ויניעו תהליכים בדגש על קרקעות מרובות בעלים, מבלי להמתין לבעלי אינטרס כאלה ואחרים".

משום שההנחיה היא לאתר מתחמים בלב הערים, המהלך יאפשר לצמצם זליגה לשטחים פתוחים, לדבריו. "הצעד הזה יסייע בהגדלת היצע יחידות הדיור בתוך הערים, מבלי שנצטרך להגיע לשטחים הפתוחים".

הרעיון לשנות את כיוון הפעולה של מינהל התכנון נולד בעקבות דיונים עם הוועדה המחוזית ירושלים. הבירה צפופה וסובלת ממחסור בשטחים פנויים לבנייה, ואפשרות הפיתוח שלה חסומות משום שהיא מוגבלת בעיקר על ידי הקו הירוק ויער ירושלים.

במחוזית ירושלים ידעו להצביע על אזורים בעלי פוטנציאל פיתוח, אך עד עתה לא היה גוף שהרים את הכפפה וקידם את התכנון בהם. התוכניות שהוועדה הציעה מסתמכות ברובן על מדיניות הבינוי לאורך הרכבת הקלה שמאפשרת להעצים את הבנייה ולשלב שטחי מסחר ומשרדים בבנייני מגורים.

התוכנית הגדולה ביותר שהציעה הוועדה המחוזית ירושלים היא שטח של 375 דונם מצפון לשכונת רוממה. בתוכנית הזו פוטנציאל לבניית 7,800 דירות, אך היא מורכבת ויקרה לביצוע בין היתר בגלל הטופוגרפיה ההררית, משום שהיא כרוכה בקירוי דרך בגין והעתקה של קו מתח גבוה בעלות של 400 מיליון שקל.

מתחם ברחובות טרומן ודרך אסירי ציון סמוך לקו הכחול של הרכבת הקלה מוצע לשנות למגורים ומשרדים. מדובר בשטח ציבורי שבו בגלל הטופוגרפיה ההררית אי אפשר להקים גן. על פי התוכנית, מעליות או מערך של דרגנועים יאפשרו לתושבי השכונה להגיע לתחנות הרכבת הקלה. על פי ההצעה, במתחם הזה ייבנו 700 דירות ומשרדים בהיקף של 25 אלף מ"ר.

בצומת הגבעה הצרפתית מוצע לבנות על פני 90 דונם כ־2,000 דירות ומשרדים בהיקף נכבד של 265 אלף מ"ר. לבה של התוכנית הזו הוא שטח מצפון וממזרח לצומת והיא כוללת גם קירוי של חלק מהכבישים.

בחדרה הוצע מתחם בשכונת בית אליעזר שבמזרח העיר, על שטח של כ־2,700 דונם שבו כיום צמודי קרקע. העצמת הזכויות תאפשר בניית כ־5,300 דירות בבניינים.

בכצנלסון בגבעתיים בקרבת תחנת מטרו עתידית מוצעת תוכנית התחדשות שתאפשר בניית כ־1,200 דירות וכ־25 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר. המתחם הינו חלק ממתחם גדול יותר שבו מקודמת תוכנית להתחדשות עירונית בימים אלה.

בבאר שבע הוצע מתחם ברובע הדרומי של המרכז האזרחי בעיר בגודל של כ־185 דונם המשמש כיום לתעשייה ומלאכה ובעל פוטנציאל לבניית 2,300 דירות, כמו גם משרדים ושטחי מסחר.