שמוליק רופא מנכ"ל ריט 1 | צילום: נטי לוי
שנה פושרת לריט 1 לאחר יציאת אמדוקס מנכסיה - הקרן צופה צמיחה ב-2024
אמדוקס עזבה אשתקד את המתחם ברעננה של קרן הריט להשקעה בנדל"ן; על כן הרווח התזרימי בנטרול אירועים חד-פעמיים ושיערוכים ירד ב-6.5%; המייסד שמואל סייד עזב את תפקיד המנכ"ל בתחילת 2024 - החליף אותו שמוליק רופא; השנה צופה החברה צמיחה של 8% בהכנסה התפעולית
ריט 1, קרן הריט להשקעה בנדל"ן הגדולה בישראל, מסכמת את 2023 עם תוצאות פושרות יחסית, לפחות על פני השטח. זאת כתוצאה מהעזיבה של חברת ההייטק אמדוקס את המתחם שלה ברעננה.
ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) של הקרן - שנוהלה לאורך 2023 על ידי שמואל סייד שהוחלף בתחילת השנה על ידי שמואל רופא – הסתכמו ב-423 מיליון שקל, עלייה של 1% בלבד בהשוואה ל-2022. בשל העזיבה של אמדוקס את מתחם אינפינטי שבבעלות ריט 1, הקרן החלה בתהליך שיפוץ נרחב של המתחם, ועל כן איבדה הכנסות תפעוליות נטו בשיעור של 38 מיליון שקל. בשנת 2022 המתחם הניב לה NOI של 48 מיליון שקל, ולהערכת הקרן הוא יניב NOI של 75-80 מיליון שקל בתום השיפוץ.
הקרן הצליחה להגדיל את ההכנסות התפעוליות נטו למרות הפגיעה שספגה בשל עזיבת אמדוקס בזכות העלייה ב-NOI מנכסים זהים, כלומר אלו שפעלו בצורה מלאה הן לאורך 2023 והן לאורך 2022. סעיף זה הציג צמיחה של 6.1%, בזכות שטחים נוספים שהושכרו ובשל האינפלציה, שכן מרבית החוזים מול השוכרים של ריט 1 צמודים למדד.
ה-FFO הריאלי לפי גישת ההנהלה, כלומר הרווח התזרימי של החברה בנטרול אירועים חד-פעמיים ושיערוכים, ירד ב-6.5% והסתכם ב-293.9 מיליון שקל, וזאת בשל השפעת הירידה בהכנסות ממתחם אינפיניטי.
התוצאות של ריט 1 עמדו בתחזיות העדכניות שסיפקה החברה בחודש נובמבר האחרון.
ב-2024 צופה החברה צמיחה של 8% ב-NOI לרמה של 452-462 מיליון שקל, ועלייה של 5% ב-FFO הריאלי לרמה של 303-313 מיליון שקל, וזאת למרות שבתחום המשרדים, שמהווה 51% מתיק הנכסים של החברה במונחי שווי, "מורגשת מתחילת שנת 2023 התמתנות בביקושים ועלייה בהיצע של שטחי השכרה למשרדים, וזאת בעיקר על רקע צמצום כוח האדם וגלי הפיטורים בענף ההיי טק", לשון הדו"ח. עוד כותבת הקרן בדו"חות כי "התמתנות הביקושים והתארכות המו"מ להתקשרות בהסכמים חדשים הועצמו בעקבות המלחמה. במקביל, נמשך הגידול בהיצע השטחים כתוצאה מהקמת פרויקטים חדשים".
לקרן יש כיום 57 נכסים בשווי של 8.2 מיליארד שקל. בסוף 2022 תיק הנכסים הסתכם ב-7.6 מיליארד שקל. הוא צמח בשל רכישה של שלושה נכסים במהלך 2023 ושיערוכים חיוביים בהיקף של 233 מיליון שקל במהלך השנה – ירידה של 43% בהשוואה לשיערוכים חיוביים בהיקף של 409 מיליון שקל בשנת 2022.
הירידה בשיערוכים הובילה לירידה של 37.8% ברווח הנקי של הקרן, שהסתכם ב-351.1 מיליון שקל. הירידה ברווח הנקי הושפעה גם מעלייה של 33% בהוצאות הנהלה וכלליות שהסתכמו ב-61.6 מיליון שקל. עיקר העלייה בסעיף זה, בהיקף של 13.4 מיליון שקל, מיוחסת להוצאות חשבונאיות בגין מניות חסומות שניתנו לחברת הניהול של הקרן. דמי הניהול ששולמו בפועל הסתכמו ב-32.8 מיליון שקל, עלייה של 2.6 מיליון שקל בהשוואה ל-2022, וזאת כתוצאה מהצמיחה בנכסי הקרן שמהם נגזרים דמי הניהול.
דרור גד, יו"ר הקרן, קיבל שכר בעלות של 4.2 מיליון שקל, רובו (2.7 מיליון שקל) בתגמול הוני. סייד, שעבר לתפקיד של סמנכ"ל, קיבל שכר בעלות של 2.9 מיליון שקל עבור 2023, שנה שבה כיהן כמנכ"ל. עלות השכר שלו נחלקה באופן כמעט שווה בין שכר בסיס לתגמול הוני. רופא, שמונה לתפקיד משנה למנכ"ל בספטמבר 2023 והחל לכהן כמנכ"ל בינואר האחרון, קיבל שכר בעלות של 1.9 מיליון שקל.
ריט 1 הודיעה על חלוקת דיבידנד בהיקף של 39.9 מיליון שקל בגין הרבעון הרביעי, כך שסך הדיבידנד שתחלק עבור 2023 יעמוד על 159 מיליון שקל. כמו כן הודיעה הקרן שהיא צפויה לחלק 163 מיליון שקל בגין 2024. ריט 1 היא קרן ריט וככזו היא נהנית מהטבות מס שונות כל זמן שהיא עומדת במספר תנאים, כשאחד מהם הוא חלוקת דיבידנד של 90% מהכנסתה החייבת במס.