רוצה להיות ת"א: עיריית גבעתיים החלה לדרוש היטלי השבחה גבוהים

מחלוקות בין תושבים לבין עיריית גבעתיים על גובה היטלי ההשבחה בשכונות המיועדות להתחדשות: לטענת התושבים, העירייה דורשת דמי השבחה מלאים מכוח תוכנית התחדשות שמחליפה את תמ"א 38 (תוכנית מכוח סעיף 23 לחוק תמ"א 38), ואינה מתחשבת בזכויות קודמות שניתנו להם ללא היטל השבחה במסגרת תמ"א 38.

תוכנית ההתחדשות העירונית של גבעתיים אושרה בתחילת החודש על ידי הוועדה המחוזית תל אביב. התוכנית חלה על מגרשי המגורים במרכז הוותיק של העיר, והיא משלימה את תוכנית המתאר של גבעתיים שאושרה להפקדה. מטרת התוכנית היא לאפשר התחדשות עירונית וצמיחה, והיא קובעת עקרונות יישום לתמ"א 38 ברחבי העיר בכמה מסלולים.

אלא שנושא ההשבחה, אחד מהנושאים המרכזיים בחשיבותם לערי המרכז בשל פוטנציאל ההכנסות ממנו, נשאר, לפחות במקרה של גבעתיים – לא סגור. שומה שנשלחה לאחרונה לבעלי דירה שנמכרה בשכונת גבעת רמב"ם הוותיקה מעידה כי העירייה מבקשת לגבות דמי השבחה מקסימליים, כלומר היא אינה מחשיבה את זכויות התמ"א ומקזזת אותן, כפי שהיה מתבקש וכפי שגם קבע בית המשפט לאחרונה בנוגע למקרה דומה שהתרחש ברובע 3 בתל אביב.

מדובר באחת השומות הראשונות בשכונה לאחר אישורה של התוכנית להתחדשות עירונית. השומה הוגשה לאחר שבעל דירה ברחוב חנה סנש בגבעתיים מכר אותה בכ־2.5 מיליון שקל, השומה של העירייה עמדה על כ־980 אלף שקל, וגובה היטל ההשבחה עמד על מחצית מכך. בשומה כתב שמאי מטעם העירייה כי אין להתחשב במצב קודם בחישוב היטל ההשבחה: "אין זכויות בנייה מכוח תמ"א 38". על השומה הזו הוגש ערר. בשומה הנגדית שהגיש מוכר הדירה על ידי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל עולה כי יש להתחשב במצב הקודם, והיטל ההשבחה עומד בהתאם לכך על כ־50 אלף שקל בלבד.

התוכנית להתחדשות עירונית בגבעת רמב"ם היא חלק מהתוכנית הכוללת של העיר להתחדשות עירונית, ונועדה לתת מענה לצורך בחיזוק ובחידוש המבנים הקיימים, שמרביתם בני 60 שנה ומעלה, ולהתוות מסגרת סטטוטורית לציפוף עירוני, בד בבד עם שמירה על צביון השכונה ופיתוח התשתיות הציבוריות בהתאם לגידול האוכלוסייה. התוכנית מאפשרת תוספת דירות עד הכפלה של מספר הדירות הכולל בשכונה, שעומד כעת על 3,047 דירות.

נושא ההשבחה ידע תהפוכות רבות, אך הפסיקה האחרונה שהתקבלה בינואר השנה בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב קבעה בנוגע לרובע 3 כי הזכויות שמתאפשרות מתוקף התוכנית לרובע זה מתבססות על הזכויות שניתנו במסגרת תמ"א 38, ובעת חישוב ההשבחה במסגרת התוכנית החדשה יש להתחשב בזכויות הקודמות. בגבעתיים טענו בהקשר זה כי הואיל והוראות התוכנית גובשו בהתאם למאפייני השכונה וצרכיה, אין הן זהות להוראותיה של תמ"א 38. לפיכך נקבעו ההוראות באופן מפורט ומפורש כתוכנית העומדת בפני עצמה.

ראש העיר רן קוניק. "אין זכויות בנייה מכוח תמ"א 38" | צילום: עמית שעל

השמאי טרשנסקי אמר ל"כלכליסט" כי "גבעתיים מאמצת בגבעת רמב"ם תוכנית התחדשות על בסיס עקרונות תמ"א 38 ושוב, כמו ברובעים 3 ו־4 בתל אביב, אנו עדים לפרשנות אשר נועדה להעשיר את קופת העירייה על חשבון פגיעה בתמורות הכספיות לבעלי הדירות בעת מכר. על כן כל עסקה בשכונה בגבעתיים תחויב מעתה בהיטל השבחה מכוחה של התוכנית העירונית, שעלול להגיע למאות אלפי שקלים".

מעיריית גבעתיים נמסר כי פסק הדין בעניין תוכנית הרובעים של תל אביב עוסק בשאלה של חיוב בהיטל השבחה מכוח תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, וקובע שאין פטור מהיטל השבחה לתוכנית מסוג זה במימוש במכר, והשאלה המהותית היא אם התוכנית קונקרטית דיה. עוד נקבע שאם היא קונקרטית, אין מניעה לחייב.

עוד נטען כי התוכנית המקודמת בגבעתיים היא קונקרטית, ולכן לפי פסק הדין יש לחייב בגינה בהיטל השבחה. מכאן שאין לפסק הדין השפעה על הוצאת היטלי השבחה בגבעתיים. באשר לנושא השפעת תמ"א 38 במצב קודם, יש בנושא זה פסיקות סותרות, ולכן ממילא אין בכך כדי להשפיע, אלא לאחר שתיקבע הלכה מחייבת על ידי העליון.