בתירוץ של פתרון משבר הדיור, אדם נוימן מתכנן מונופול

מאז נחשף באוגוסט האחרון כי אדם נוימן גייס 350 מיליון דולר למיזם הנדל"ן Flow מאנדריסן הורוביץ בצ'ק שמן אחד, מעט מאוד דווח על החברה החדשה.

נוימן, שממעט להתראיין בתקשורת אחרי ששם מאחוריו את סאגת WeWork, בחר לשמור על שתיקה יחסית. אך בשבוע שעבר שחררו בקרן ההון סיכון אנדריסן־הורביץ ראיון בן שעה שנתן נוימן בכנס של החברה בנובמבר, שם הוא ומארק אנדריסן, ממייסדי החברה, פורסים את חזונם לשוק הדיור האמריקאי השבור דרך חברת Flow החדשה. "משבר הדיור הוא מהמשברים הגדולים ביותר שהמדינה נמצאת בהם", אמר נוימן בסיכומם של הדברים. "אך הסיבה שבאמת קשה לפתור אותו היא משום שהפתרון נמצא בין חמש שנים לעשור בעתיד. אני חושב שיש לנו את הצוות הנכון לנסות".

בדבר אחד לפחות נוימן צודק - משבר הדיור בארה"ב הוא מהחמורים שידעה. מספר הבתים הזמינים לרכישה נמוך ב־40% מבתקופה שקדמה למגפה, שכר הדירה זינק לשיא של כל הזמנים, ותשלומי הריבית על משכנתאות נמצאים גם הם בשיא של כל הזמנים. פלח האוכלוסייה שנטל שכר הדירה שלו כבד עומד על 47%, ואחד מכל ארבעה שוכרים, כ־11 מיליון איש, מוציאים יותר ממחצית ההכנסה שלהם על דיור. מצב שנראה על פניו כתוצר של המגפה, האינפלציה ועליית הריבית.

אך שוק הדיור האמריקאי שבור כבר יותר מ־20 שנה. מחירי הבתים נפלו ברצף מ־2006 ועד 2012, מה שהוביל לצניחה חדה בבנייה, והעשור האחרון הוכתר כגרוע ביותר בהיסטוריה האמריקאית במונחים של בניית בתים לנפש. בדיוק באותו עשור הגיעו בני דור המילניום לגיל שבו נוהגים לרכוש בתים. אך אז הכתה המגפה, והבנייה המועטה בין כה וכה קפאה בשל חוסר הוודאות הכלכלית. בזמן ההקפאה הזו והמעבר לעבודה מהבית, כוח העבודה של מקצועות הצווארון הלבן דחף לשפר את תנאי המגורים שלו, והניע ביקושים לבתים.

גם נוימן ואנדריסן זיהו את נקודת הפתיחה הזו - שבה עובדי הצווארון הלבן מניעים ביקושים לבתים בתקופה של בעיית היצע עמוקה, בשילוב ריביות מסחררות על משכנתאות. אכן, התנאים בשוק הזה קשים. כשמסכימים שכך הם פני הדברים, הפתרון או התגובה המדינית נראים ממש ברורים מאליהם: בניית בתים. ואילו בפועל, מסביר אנדריסן, הערים קבועות באבן ומנוהלות על ידי בעלי בתים, מה שמונע מהן להשתנות.

"קיימת מערכת מבוססת עם כוחות פוליטיים של בעלי בית מקומיים. המערכת כמעט נראית דטרמיניסטית", הסביר אנדריסן, תוך שהוא מתייחס לתופעת הנימביס (Not In My Back Yard), שבה "בעלי הבתים המקומיים, לא משנה מאיזה רקע פוליטי, מונעים בנייה של בתים חדשים. זו מלכודת אמיתית". אנדריסן, שלא הזכיר כי הוא ואשתו נימביסים בעצמם ופועלים לעצור בניית יחידות דיור בר־השגה בשכונת מגוריהם, המשיך להסביר כיצד הערים בשלות כעת לשיבוש, וכי השיבוש יבוא מבפנים.

תמימות הדעים בין אנדריסן ונוימן, שלפיה שוק הדיור והערים עצמן בשלים לשיבוש, יצרה בין השניים שותפות יוצאת דופן. ההשקעה של אנדריסן במיזם של נוימן היתה להשקעה הבודדת הגדולה ביותר בסטארט־אפ בתולדות קרן ההון סיכון הוותיקה והיוקרתית. העובדה כי המיזם הצעיר כולל מהשלב הראשון הרבה מאוד כסף והרבה מאוד יחידות דיור (כבר מעל 3,000 יחידות, במיאמי, פורט לודרדייל, אטלנטה ונאשוויל), הביאה לתשומת לב ציבורית גדולה ולבחינת מה יהיה חלקם של אלו בתיקון שוק הדיור השבור, והאם הפתרון שהם מציעים באמת נועד לפתור את המשבר. "זה מאתגר מאוד לדמיין מחדש ערים כשהן כבר בנויות", אמר נוימן, "אנחנו יכולים לדמיין מה שקורה בפנים".

נוימן ואנדריסן, עם זאת, לא באמת מבקשים לשבש את שוק הדיור, אלא לבנות מוצר עילית חדש לשוכרים שמוגדרים על ידי אנדריסן "המעמד הבינוני־גבוה, אנשים מאוד משכילים שעובדים עם מקלדת ולא עם הידיים". המגזר הזה כבר שוכר כיום דירות במחירים גבוהים יחסית, בבניינים המציעים שירותים מתקדמים כמו מכון כושר ובריכה. לפי נוימן, השוכרים הללו מוציאים 35% מהמשכורת שלהם על דיור ומקבלים "עסקה לא טובה, לא במחיר ולא בחוויה". לדבריו, "אתה עובר לבניין והרבה אנשים מנהלים חיים עצובים. באופן פשוט מאוד, אנחנו רוצים לרומם את חוויית הדייר. אנחנו רוצים לשתף עם הדייר חלק מהערך שהוא מייצר. זו עבודה קשה, אבל הרף נמוך מאוד". עם הנתונים שמציג נוימן מתחדד עוד יותר פלח האוכלוסייה שאליו הוא פונה.

לחברה של נוימן ארבעה עמודי תווך: חברת ניהול שמנהלת את הבניינים באמצעות אפליקציה, סוכנות תיווך שהיא בעלת הנכסים, חברת שירותים פיננסיים ו"מנגנון של חלוקת ערך עם יוצרי הערך". לפי דיווח של סוכנות בלומברג, חברת השירותים הפיננסיים צפויה לכלול ארנק דיגיטלי למטבעות קריפטו. מהו אותו ערך שאותו יחלקו עם הדיירים? הסעיף הזה אינו ברור. אך החלוקה הזו אמורה, לפי נוימן, לייצר תחושת בעלות מדומה של הדיירים בנכסים שלהם ולהשאירם שם לפרק זמן ממושך יותר. אם יתגוררו לתקופה ארוכה יותר, הסביר נוימן, כך גם התשואה שהם ייצרו תצמח עוד יותר, לפי עקרון גלגל התנופה. "אם אנחנו יוצרים חוויה טובה יותר בבניין, אז הבניין מתפקד טוב יותר ומייצר NOI (הכנסה תפעולית נקייה) גבוה יותר. אם הבניין מייצר NOI גבוה יותר, אפשר לגייס יותר כסף ולקנות יותר בניינים. אם נקנה יותר בניינים, נוכל לנהל יותר בניינים ויהיו לנו יותר משתמשים בבניינים האלו, והמשתמשים האלה יתחילו להשתמש בשירותים הפיננסיים שלנו", הסביר.

הבעיה שאליה נוימן לא מתייחס היא שרכישת בתים על ידי קרנות נדל"ן פרטיות היא אחד הגורמים למשבר הדיור בארה"ב. לפי תחקיר של פרופבליקה מ־2022, בשנת 2011 הוחזקו שליש מכלל יחידות הדיור בארה"ב על ידי קרנות פרטיות ככלי השקעה. כיום יותר ממחצית יחידות הדיור מוחזקות על ידי קרנות פרטיות, כאשר 35 הקרנות המובילות מחזיקות בחישוב מצרפי בכמיליון דירות. אלו אינם משכירים פשוטים, למעשה הם משתמשים במודלים מתוחכמים כדי למצוא בתים שיהיו רווחיים כנכסים להשכרה, ומציעים לרכוש נכסים אלו במזומן, לעתים דקות מרגע שנכנסו לשוק. הם משתלטים כך על אזורים שלמים, הופכים דה־פקטו למונופול של משכירים בשכונות שלמות, ואז מעלים את שכר הדירה. בפרופבליקה אף מצאו כי משכירים מסוג זה נהגו לתאם את גובה שכר הדירה בינם ובין עצמם, ולמנוע ירידת מחירים, גם אם משמעות הדבר היא להותיר נכסים ריקים לחודשים ארוכים.

אך בכל זאת נוימן נשאר נאמן לדרכו ומסביר כיצד מנגנון חלוקת הערך שלו כבעל נכסים מרובים ישפיע על הדיירים. "כשאתה שוכר דירה בבניין דירות והשירותים שלך נסתמים, אתה קורא ל־'סופר' (אב הבית האחראי על תחזוקת הבניין - ו"א). אבל אם אתה נמצא בדירה בבעלותך והשירותים שלך נסתמים, אתה משתמש בפומפה. זה ההבדל בין להרגיש שמשהו הוא בבעלותך ולהרגיש שאתה שוכר. בין להיות חלק ממנגנון של חליפין ללהיות חלק מקהילה". המטרה של Flow, הסביר נוימן, היא "למצוא דרך לחלוק עם הדייר חלק מהערך שהוא יוצר". הערך הזה "יגרום להם להרגיש בעלות", ציין, אך מיד סייג, כי "בעלות היא מילה מורכבת מאוד".