שילוב שכירות בהתחדשות עירונית: פיתרון משולש

עם עליית הריבית במשק ולמרות החוק לעידוד השקעות, יזמים וחברות בנייה נמנעות מפרויקטים של שכירות לטווח ארוך - פשוט כי הדבר אינו כדאי כלכלית. במקביל ההתחדשות העירונית מתקדמת בצעדי צב, יש בה יותר דיבורים ממעשים - בשנה שעברה רק כאלף בניינים הושלמו,כאשר בישראל כ-80 אלף בניינים ישנים שנבנו לפני 1980 (ללא תקן לרעידות אדמה).לעניות דעתי שילוב שני הנושאים, קרי הכנסת מסלול של שכירות לטווח ארוך כקטליזטור להתחדשות עירונית, יכולה לזרז ולעזור בחישובי הכדאיות הכלכלית של הגורמים המעורבים בתהליך.

ראשי הערים - במיוחד 15 העשירות - מתנגדים ובצדק להתחדשות עירונית. מאז 2005 עת חוקק חוק תמ"א 38 העמיסו הממשלות השונות את הנושא על כתפיהם הצרות של ראשי הערים מחד, וקבעו שיעורים מופחתים של היטלי השבחה ואגרה מאידך. תוספת דירות בתמ"א 38 משמעה נטל כבד בתשתיות: תוספת בתי ספר, גנים, מערכות מים וביוב, חניה וכו', כאשר הארנונה לתושבים בפיקוח ממשלתי ממילא הפסדית.

כיום ניתן אולי להשיג את שיתוף הפעולה של ראשי הערים ע"י שילוב שני הנושאים הנ"ל. כידוע כל הערים הגדולות המבוקשות מאוד "סובלות" משכ"ד גבוה, הפוגעת בין היתר באותם אלפי עובדים המשרתים אותן מדי יום ביומו (מורים, גננות, פקידים, נהגים וכו'). בעולם הרחב ראשי הערים דאגו לבנייה מסיבית של דירות להשכרה לטווח ארוך ובהישג יד שפתרו את הבעיה.

להלן הצעתי: העיריות יעניקו תוספת שתי קומות לכל פרויקט תמ"א 238 או פינוי בינוי, בתנאי שייעודן יהיה שכירות בהישג יד לטווח הארוך, עם עדיפות לעובדים ולבעלי מקצועות המשרתים את העיר. באותן ערים שהביקוש לשכירות שכזו אינה גבוהה ניתן לשלב בין קומה אחת לשכירות בהישג יד וקומת קרקע לצרכים ציבוריים. תמ"א 238 ואו פינוי בינוי הם הפתרון המוביל לבעיית רעידות אדמה בישראל (תמ"א 138 ואו חיזוק יסודות הבניינים הישנים,אינם פתרון אופטימלי ,או כפי שהתבטא אחד מהקבלנים המובילים "תוספת של 120 טון על בנין ישן היא מתכון לאסון ברעידת אדמה").

מבקר המדינה בתחזית (מוטה כלפי מטה) שרטט תסריט אפוקליפטי לרעידת אדמה רצינית בישראל: 7,000-הרוגים, 8,600-פצועים קשה ובינוני, 37 אלף- פצועים קל ו-170 אלף-חסרי קורת גג. לא מדובר "אם" אלא "מתי". בישראל בממוצע כל 100 שנה מתרחשת רעידת אדמה הגובה קורבנות. בעבר למרות שלא היתה צפופה באוכלוסין כמו היום, היא גבתה עשרות אלפי חללים ופצועים בירושלים, רמלה, חברון וכו' - שלא לדבר על צונמי במאה ה-11 שהטביעה כמעט כליל את כל תושבי עכו. האחרונה היתה ב-1927 שגבתה 1,200 הרוגים ופצועים בירושלים ובצפת.

ראשי הערים בישראל צריכים להיות חכמים ולא צודקים, היה וחס וחלילה תתרחש רעידת אדמה אסונית הרי ממילא כל האחריות והאשמה תוטל עליהם. כשחברי הממשלות השונות ירוצו לחפש עו"ד לייצגם בוועדת חקירה ממלכתית שתקום, הם יעסקו יחד עם צה"ל ויצטרכו לטפל בעשרות אלפי ההרוגים, הפצועים וחסרי קורת גג (ל"יעילות" הממשלתית היינו עדים ב2006 -המלחמה בלבנון, כשגיידמק היה המהיר והיחיד שהקים את "עיר האוהלים" בגוש דן).

שילוב שכירות לטווח ארוך והתחדשות עירונית יכולה תוך 10 שנים לפתור את שתי הבעיות בערים הגדולות. בערים אחרות כמו בית שאן,טבריה וחצור הגלילית, שהתחדשות עירונית איננה כדאית ושכירות לטווח ארוך אינה בעיה קרדינלית, הפתרון צריך להיות בתוספת זכויות בנייה גדולות מאוד בתוך הישובים או בניודם לאזורים אחרים מחוץ לישובים ואו תקצוב ממשלתי עמוק להתחדשות עירונית.

ראשי הערים החכמים צריכים לזכור כי התחדשות עירונית בשילוב שכירות בהישג יד לטווח ארוך היא בחזקת "משולש ברמודה חיובי",קרי פתרון משולש של רעידות אדמה, מקלוט נגד טילים והקלה משמעותית של בעיית הדיור בעריהם.

מרדכי איש שלום הוא סמנכ"ל לכלכלה ותכנון במשרד הכלכלה לשעבר ובוגר המכללה לביטחון לאומי