אחרי המלחמה נשלם ביוקר על הקיפאון בענף הבנייה

ערב המלחמה, בסיכומו של הרבעון השלישי של השנה, ניכר שינוי לטובה במצבם של רוכשי הדירות, כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בשיתוף "כלכליסט". השינוי לא היה דרמטי ולא שינה את מצבם של רוכשי הדירות מהקצה אל הקצה, אך הוא הקל על חלק מהם, ובעיקר סימן קו מגמה חדש לאחר שנים שבהן האפשרות לרכוש דירה רק הלכה והתרחקה.

מדד אלרוב בוחן את היכולת לרכוש דירה בשני היבטים עיקריים: ההחזר החודשי וההון העצמי הנדרש לרכישה. המדד מושפע משלושה משתנים עיקריים, שברבעון השלישי פעלו לטובת הרוכשים. לפי המדד, מחירה של דירת 4 חדרים ב־12 הערים הנבחנות במדד ירד בכ־2.9% מ־2.73 מיליון שקל ל־2.65 מיליון שקל. במקביל, ההכנסה הממוצעת של משקי בית עלתה בכ־0.5%, והריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה ב־0.16% לשיעור של כ־5.2%.

את המחקר ערכו פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב, וד״ר דנה נייער, עמיתת מחקר במכון. "זה היה הרבעון הראשון שבו נרשמה ירידה בממוצע של המדדים, לאחר תשעה רבעונים רצופים של עליות", אומר פרופ' בן שחר. "זה קורה בגלל שלושה גורמים עיקריים: ירידה מתונה בריבית הממוצעת על המשכנתאות, ירידה רבעונית במחירי הדירות ועלייה קלה בהכנסות".

בן שחר מציין כי על פי מדד אלרוב, לא היו ירידות במחירי הדירות זה כשלוש שנים. "לא היתה ירידה במדד מאז הרבעון השלישי של 2020, ואילו ברבעון השלישי השנה היתה ירידה לא קטנה, בשיעור של כ־2.9%", ציין.

בנוגע לריבית אומר בן שחר: "הירידה המתונה שרואים כעת בריבית על המשכנתאות משקפת את הציפיות לכך שהריבית הגבוהה לא תמשיך לטווח ארוך. הריבית הגבוהה באה להתמודד עם האינפלציה ויש תחושה שהאינפלציה כרגע תחת שליטה בעולם וגם בארץ, אם שמים בצד את המלחמה".

עליית הריבית שהחלה באפריל 2022 גרמה לכך שגובה ההחזר החודשי הוא אחד השיקולים העיקריים לרכישת דירה מצד הזוגות, שרבים מהם מתחו את יכולתם הפיננסית עד לקצה גבול היכולת, ולכן לכל שינוי בגובה ההחזר יש משמעות גדולה על יכולת הרכישה שלהם. מדד ההחזר החודשי בוחן את גובה התשלומים על דירת 4 חדרים טיפוסית, כששיעור המימון הוא של 70% מערך הדירה (והיתר הון עצמי בשיעור של 30% מערך הדירה). על פי הנתונים, ברבעון השלישי של 2023 ירד ההחזר ב־512 שקל לחודש (מ־11,665 שקל ל־11,153 שקל) ובשיעור של כ־4.4% בהשוואה לרבעון הקודם. ברבעון המקביל אשתקד עמד ההחזר על 8,918 שקל.

ב־10 מתוך 12 הערים שנבחנות במדד חלה ירידה בהחזר החודשי הנדרש ברבעון השלישי של 2023 לעומת הרבעון הקודם: בתל אביב הירידה היתה החדה ביותר ועמדה על שיעור של 7.0%, בראשון לציון 6.3%, בירושלים 5.5%, בבאר שבע 5.4%, ברחובות 5.3%, בפתח תקווה 5.1%, בחיפה 2.1%, בחדרה 1.8% ובבת ים ורמת גן 0.9%. עלייה בהחזר החודשי הנדרש ברבעון השלישי של 2023 לעומת הרבעון הקודם היתה בבני ברק ובאשדוד, בשיעור של 8.3% ו־1% בהתאמה. בערכים נומינליים, ההחזר החודשי הנדרש ברמה העירונית ברבעון הנוכחי עומד על 4,982 שקל בבאר שבע, 6,173 שקל בחיפה, 9,039 שקל באשדוד, 9,597 שקל בחדרה, 9,606 שקל בפתח תקווה, 9,661 שקל בבת ים, 10,029 שקל ברחובות, 10,035 שקל בראשון לציון, 11,391 בבני ברק, 11,484 שקל בירושלים, 12,447 שקל ברמת גן ו־18,159 שקל בתל אביב.

ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ההחזר החודשי הממוצע ברבעון השלישי של 2023 עלה מ־8,918 שקל (ברבעון השלישי של 2022) ל־11,153 שקל (ברבעון השלישי של 2023) — עלייה שנתית בשיעור של כ־25%. ברמה העירונית, עליות ביחס לרבעון המקביל אשתקד נצפו בכל הערים שנבחנו. העלייה החדה ביותר בשנה האחרונה נרשמה בחדרה בשיעור של 35.9%, והנמוכה ביותר היא בבת ים — 16.0%.

מצב רוכשי הדירות נבחן גם במדד ההון העצמי, הבודק את היכולת לרכוש דירת 4 חדרים טיפוסית, כך שהתשלום החודשי השוטף על המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק הבית.

הנתונים מראים כי מגמת העלייה במדד שהחלה ברבעון השני של 2021 נבלמה ברבעון השלישי של 2023. לעומת הרבעון שקדם לו, ברבעון השלישי של 2023 ירד מדד ההון העצמי בממוצע ארצי בכ־101 אלף שקל (מ־1.692 מיליון שקל ל־1.591 מיליון שקל) שמשקפים ירידה בשיעור של כ־6.0%. עם זאת, בחישוב שנתי, עלה מדד ההון העצמי בכ־232 אלף שקל (מכ־1.359 מיליון שקל ל־1.591 מיליון שקל), המשקפים עלייה בשיעור של כ־17.1%.

בחלוקה לערים ניתן לראות כי ב־10 מבין 12 הערים שנבחנו חלה ירידה בהון העצמי. בבאר שבע ירידה בשיעור של 36.3%, כ־70 אלף שקל נומינלית, בראשון לציון ירידה של 142 אלף שקל, בפתח תקווה 107 אלף שקל, בתל אביב 275 אלף שקל, יברושלים 138 אלף שקל ובחיפה 31 אלף שקל.

כאמור, המדד משקף את מצב רוכשי הדירות ערב המלחמה, אך השינויים הדרמטיים שהתרחשו בחברה הישראלית בשל אירועי 7 באוקטובר, והקיפאון שמאפיין מאז את ענף הנדל"ן, מעלים חשש לפגיעה עמוקה יותר בעתיד. עדויות ראשונות המרמזות על העתיד ניתן לראות כבר כעת בדיווחים של חברות הנדל"ן הציבוריות. חלקן מעידות כי מאז פרוץ המלחמה, במשך קרוב לחודשיים, מכרו דירות בודדות בלבד. נתוני המאקרו, ובפרט היקף העסקאות בדירות קודם למשבר, מעידים גם הם כי נקודת הפתיחה שעמה הגענו אל המלחמה היתה בעייתית, והקיפאון בענף החל עוד קודם לכן. מספר העסקאות ברבעון השלישי היה נמוך ב־7.3% בהשוואה לרבעון הקודם, וב־43.5% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה.

לדברי בן שחר, החשש ליציבות הענף לא נובע רק מהיעדר העסקאות אלא מפגיעה רחבה יותר. "אני חושש שנראה הרעה בעתיד הנראה לעין", הוא אומר. "השיתוק שמתרחש כרגע בשוק הוא לא רק ברמה של העסקאות. החשש הגדול הוא מירידה חדה בהתחלות הבנייה. אנחנו רואים מצוקה גדולה של עובדים בענף הבנייה, וזה עשוי להכניס לחצים של עודף ביקוש בעתיד ויכול להוביל להתפרצות מחודשת של מחירים. מלכתחילה הגענו אל התקופה הזו עם ביקושים כבושים בשל העלייה בשיעור הריבית, והמלחמה יכולה להביא להקטנת ההיצע בעתיד".