מנכ"ל מניף: "מי שחושב שהוא ייתן אשראי ויקבל את החוב תמיד, שלא ייכנס לביזנס"

הדו"חות הכספיים של מניף שירותים פיננסיים מאפשרים לקבל טעימה מהשפעות המלחמה על ענף הנדל"ן. מניף, שמתמחה בהלוואות ליזמי נדל"ן, הקפיצה את ההפרשה שלה לחובות מסופקים ב־25% בגלל החשש לעתיד הענף על רקע הקושי במציאת פועלים לפרויקטים, הריבית הגבוהה והחולשה הכללית בענף הנדל"ן, ושיעור ההפרשה הכולל על תיק האשראי עלה מ־0.39% ל־0.47%. דירקטוריון מניף עשוי אף להגדיל את ההפרשה לאחר שידון בסיכון האשראי שלה ויבחן את הצורך בעדכון שיעור ההפרשה הכללית להפסדי אשראי.

לדברי מנכ"ל מניף מאור דואק, מדובר בהפרשה שמעידה על זהירות של החברה. "הדו"ח מאפיין את מצב השוק בדצמבר 2023, שהיה אז קשה יותר בעקבות המלחמה ומלא בסימני שאלה. ב־1 בינואר לא ידענו להגיד שהמכירות חזרו לכן גם לא חילקנו דיבידנד, לא ברבעון השלישי ולא ברביעי. היום אני יכול לקבוע יותר סימני קריאה על התאוששות בשוק הנדל"ן. היום אנחנו בסיטואציה של חזרה למכירות".

שוק הנדל"ן מראה עוצמות

אף שלדברי דואק נרשמת התאוששות בשוק הנדל"ן, על פי הלמ"ס הפדיון בענף הנדל"ן ירד ב־9.2% ב־2023 לעומת 2022, לא כולל אוקטובר־דצמבר בשל המלחמה. לדברי דואק, "שוק הנדל"ן מראה עוצמות מפתיעות בחודשי המלחמה. ישנם מאות אלפי אזרחים מפונים לצד בשורות כמו הורדת הדירוג, אבל בפועל אנחנו רואים שאף חברה משמעותית לא קרסה, למעט חנן מור שקריסתה אינה קשורה למלחמה. גם בכלכלה הישראלית רואים ניצנים של התאוששות והוצאות הצרכנים דרך כרטיסי האשראי עולות מדי חודש. השפעות המלחמה כבר מגולמות במשק, אבל כמובן שכל שינוי ביטחוני יכול לטרוף את הקלפים".

איפה רואים את הקשיים בענף?

"מיזמים לפרויקטים של דירות במחיר של יותר מ־3 ו־4 מיליון שקל. פרויקטים גדולים עם סחורה גדולה יכולים להיתקל בקשיים. היום יותר קשה לממש ולהנזיל פרויקטים של דירות יוקרה".

מה מביא להתאוששות?

"עוד לפני המלחמה, במשך שנה וחצי, הבנקים עשו התאמות וביקשו יותר הון עצמי מיזמים ואלה עשו התאמות. היום הם קודם מכינים את התזרים ואת ההון ורק אז מתחילים לחפש את הקרקע. הם יודעים לפני כולם לקרוא את השוק. אני מכיר יזמים שאפילו העלו מחירים. יכול להיות שהם טועים או מגזימים, אבל זה מראה שלא הכל שחור. לכל מי שיעבוד נכון, יש היום הזדמנויות, רואים את זה גם מתחת לפני השטח, היזמים מחפשים עסקאות, מחפשים קרקעות".

האם ההאטה בענף הבנייה עלולה לפגוע בתזרים של מניף?

"אומנם חסרים פועלים ויש עובדים שנמצאים במילואים, אבל מרבית האתרים נמצאים בעבודה בקצב סביר של 60%. הבעיה הזו תלך ותיפתר ברגע שיהיו עובדים זרים. זה שוק שיכול להתפתל לכיוונים אחרים".

מניף מציגה רווחי שיא

הקשיים בענף הנדל"ן הביאו את מניף לדווח על שני פרויקטים בקשיים בהיקף של 17.5 מיליון שקל. אלו מצטרפים לעוד שלושה פרויקטים בפיגור שהאשראי בהם מגיע ל־14.2 מיליון שקל. "מי שחושב שהוא ייתן אשראי ויקבל את החוב תמיד, שלא ייכנס לביזנס" אומר דואק. "מדובר ביזם שהחוב שלו הוא 20 מיליון שקל. העמדנו את האשראי שלו לפרעון מיידי כי לא אהבנו את ההתנהלות שלו. יש לנו ביטחונות כנגד החוב. האחד הוא מינימום של 6.5 מיליון שקל ושאר ה־14 מיליון מובטחים בפנטהאוז בת"א. יכול להיות שנראה כונס נכסים. אבל זה לא אומר שנפסיד כסף. זו העבודה של נותני אשראי".

ריבית מוערכת של 15%

מניף, שנסחרת בשווי של 740 מיליון שקל, הונפקה בסוף 2020 לפי שווי של 655 מיליון שקל והיא מציגה עלייה בהכנסות וברווחים. ההכנסות ברבעון הרביעי של 2023 עלו ב־54% לעומת הרבעון המקביל, ל־95.4 מיליון שקל, והרווח הנקי עלה ב־24% ל־33.2 מיליון שקל. תיק האשראי של החברה צמח מ־2.2 מיליארד שקל לכמעט 2.8 מיליארד שקל, והריבית הממוצעת שהיא גובה מוערכת ב־15% - מרווח של 7%-6%. עלות שכרו של דואק ב־2023 שעמדה על כ־10 מיליון שקל, מהם 1.5 מיליון שקל כתגמול קבוע, מענק של 6.6 מיליון שקל ותגמול הוני של 1.9 מיליון שקל, הפכה אותו למשתכר הגבוה בענף האשראי החוץ־בנקאי.

האם לנוכח הזהירות שנוקטת מניף לא היה ראוי ששכרך יהיה נמוך יותר?

"כשמניף הונפקה נקבע לי הסכם שכר, שרובו ייגזר מהצלחת החברה. לשמחתי ושמחת בעלי המניות, החברה מצליחה ומביאה הישגים לבעלי המניות ולחלוקת דיבידנדים. הרווחנו כמעט 130 מיליון שקל ב־2023, מעבר לטווח הכי אופטימי שהיה כשהנפקנו והשכר שנגזר מההצלחה עולה. אני מקווה שעוד הרבה שנים אצליח להציף ערך לבעלי המניות, כי זה משרת אותי בסופו של דבר".