האוצר: ירידה של 4% בעסקאות הנדל"ן בספטמבר; צניחה של 27% ברכישות משקיעים

בחודש ספטמבר נמשכה מגמת החולשה שאפיינה את שוק הנדל"ן בסוף הקיץ, כך עולה מסקירה של הכלכלנית הראשית של משרד האוצר. על פי הדו"ח, מספר העסקאות בספטמבר עמד על 7,900 - ירידה של 4% לעומת אוגוסט. בניכוי מספר העסקאות שנהנו מסבסוד ממשלתי מדובר על 7,400 עסקאות - גידול של 4% לעומת אותו חודש אשתקד ושל 5% לעומת אוגוסט האחרון.

עוד עולה כי מספר עסקאות הרכישה שביצעו משקיעי נדל"ן בספטמבר צנח ב-27% לעומת החודש המקביל; מצד שני, מכירות המשקיעים גדלו ב-12%.

הדו"ח מרמז על נתונים ראשוניים לחודש אוקטובר שמלמדים על "רמה נמוכה במיוחד של עסקאות".

בפילוח גאוגרפי בולטת הירידה במספר העסקאות באזור הביקוש, במרכז הארץ. בב"ש יש גידול משמעותי במספר העסקאות ומכירת דירות יד שנייה וההערכה היא שמדובר במכירה של משקיעים. מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-61% באזור ת"א וצמחו ב-101% באזור באר שבע. העלייה מוסברת במבצעי מכירות.

מגמה ברורה אחרת היא עלייה במספר הדירות שנמכרות "על הנייר". שיעור זה הגיע ל-70%, היחס הגבוה ביותר מאז 2020. הדו"ח מעיד כי לא ברור אם מדובר בהעדפה של הרוכשים הנהנים ממחירי "פריסייל" תמורת המתנה ארוכה, או "העדפה של הקבלנים, תוך שמירת הדירות שהחלה בנייתן לתקופות בהן רמת הביקוש תהיה נמוכה יותר". מגמה זו באה לידי ביטוי בתזרים המזומנים של הקבלנים, שעמד על 6.2 מיליארד שקל, הרמה הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות.

כאמור, יש ירידה של 27% ברכישות המשקיעים לעומת השנה שעברה. הערכת מחברי הדו"ח היא שזה תוצר של העלאת מס הרכישה בחודש נובמבר הקודם, והעלאת הריבית בחודש אפריל. פילוח גאוגרפי הראה שהירידה החדשה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל אזורי הארץ, למעט ב"ש וטבריה. ניתוח מאפייני המשקיעים בעיר ב"ש הראה שרובם מתגוררים באזור המרכז ושכ-20% מתוכם הם אנשי צבא קבע, בהווה ובעבר.

תופעה נוספת היא גידול של 26% במספר הדירות שרכשו זוגות צעירים בספטמבר לעומת השנה שעברה. ניתוח מאפייני הרוכשים מלמד ש-42% מהם מגיעים מאזור המרכז, מה שמלמד שאין ודאות לכך שבכוונתם לגור בדירות שרכשו.

שמאי המקרקעין אסף גסטפרויד מעיד שהנתונים שמוצגים בדו"ח הכלכלנית הראשית אכן מתכתבים עם המציאות שהוא חווה: "כדאי לזכור שהעסקאות שעליהן מבוסס הדו"ח שפורסם כעת, בוצעו לפני כחודשיים-שלושה לפחות. בתקופה נורמלית, פרק זמן כזה אינו משמעותי אבל אנחנו בתקופה סוערת מאוד (בעיקר בשל העלאות הריבית האחרונות) ועדיף תמיד לבדוק את הנתונים העדכניים ביותר. מבחינה של עסקאות שנערכו ממש בימים האחרונים, אני לא רואה כרגע ירידת מחירים, להיפך - העסקאות מצביעות על עליית מחירים והמוכרים אינם ממהרים למצמץ ראשונים ולהוריד מחיר".

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חזר וקרא לממשלה לפעול להגדיל את היצע הדיור: "שוב אנחנו רואים כי 70% מהדירות החדשות שנמכרות הן דירות על הנייר, התחלות הבנייה במגמת ירידה, רוב מלאי הדירות בידי הקבלנים נמכר וזו גם הסיבה לכך שאיננו רואים ירידת מחירי הדירות, למרות שהכמות הולכת ויורדת. העלאת הריבית של בנק ישראל רק הרעה את המצב. ככל והממשלה החדשה לא תפעל באופן מיידי להגדלת ההיצע, שנת 2023 לא תהיה שונה מהשנה הנוכחית ונמשיך לראות עליות מחירים חדות".