אולפן דאנס 100 עו"ד מורן גור | צילום: אולפן
חמשת הכללים להליך בנייה מתחמית שכל דייר צריך להכיר
בניה מתחמית היא בניה שמתבצעת במגרש ששטחו הוא לכל הפחות 2,500 מ"ר. אם זכויות הבניה שהוגדרו בתוכנית מתאר העיר עולות על המצב הקיים בשטח, לא יהיה נכון לבצע הליך לפי תמ"א 38. היוועצות עם עו"ד מקצועי ומיומן בתחום ההתחדשות העירונית לפני הצטרפות לפרויקט תסייע לדיירים להגן על הזכויות והאינטרסים שלהם
בניה מתחמית משמעותה בניה שהיא חלק ממתחם ששטח המגרש הינו כ-2,500 מ"ר. רבים תוהים האם בניה מתחמית עדיפה על פרויקט נקודתי, בין אם על ידי תוספת בניה לבניין הקיים ובין אם להריסתו ובניית בניין חדש תחתיו במגרש הבודד. תשובה לשאלה זו נעוצה בראש ובראשונה בשאלה המקדמית, האם הבניין הקיים מצוי בחסר זכויות או בשמו הנפוץ בהגה המקצועית "חסר תב"עי".
חסר תב"עי משמעו שזכויות הבניה המוגדרות בתוכניות מתאר העיר (המהוות את תעודת הזהות הארכיטקטונית של הנכס, מה מותר ומה אסור) עולות על המצב הקיים. כלומר שעם השנים אושרו תוכניות שאת הזכויות מכוחן לא ניצלו. במצב שכזה הליך של חיזוק ותוספת על פי תמ"א 38 (שהוראותיה תפקענה באוקטובר 2023) לא יהיה נכון. בנוסף ישנם כלים נוספים שבאמצעותם ניתן לבדוק בדיקה ראשונית מהו האפיק העדיף לאותו פרויקט.
לפניה ישירה אל עו"ד מורן גור, לחץ/י כאן
דף מידע תכנוני (בדיקה תכנוני מקדמית)
כל מוסד תכנון מחויב להפעיל אתר מידע לתושב, במסגרת אתר זה ניתן להיכנס לעמודת המידע התכנוני ולהקליד את כתובת בית המגורים הרצוי לבדיקה. לשם הדוגמה נכנסים לאתר עיריית תל אביב (מרבית האתרים דומים ומבוססי תוכנות זהות):
https://www5.tel-aviv.gov.il/TlvForms/Infrastructures/tlvInfoRights/Search.aspx
בכל האתרים הטיפוסיים לאחר הקלדת כתובת מלאה במידע התכנוני תיפתח רובריקה של בניין חדש או בניין קיים. חשוב להבין שלעיתים הזכויות שונות מהותית לרבות קווי הבניין (המגדירים את המרווח בין הקירות החיצוניים לגבול החלקה), זכויות הבניה ועוד, קטע שהופקע לטובת מוסד התכנון, מגבלות 77,78 שמקפיאות הליכי היתר במקרים מסוימים ועוד.
לאחר שהוקלד המידע, יפתח דף המידע התכנוני, דף זה יציג את כל תוכניות המתאר המאושרות לקרקע ומה ניתן לממש בכל תרחיש.
מידע זה הינו מידע ראשוני חשוב להבנה הבסיסית מה מותר ומה אסור ותמיד רצוי להיעזר בעו"ד המתמחה בתכנון ובניה או באדריכל המתמחה לאותו אזור.
מסמכי הבית המשותף (בדיקה קניינית מקדמית)
לאחר שהמידע התכנוני בידינו, רצוי עד מאד להזמין מאתר משרד המשפטים את תיק הבית המשותף. תיק זה מכיל תשריט הבית, שם ניתן לראות אילו חלקים מוצמדים למי, תקנון הבית אם אינו מצוי (בחוק המקרקעין) והוא מוסכם (הוסכם כחוזה על ידי בעלי הדירות), צו הבית, וכל מסמך תיקון שדרוש. כך לדוגמה דיירים שלא היו ערים שקטע מסוים מוצמד לדירה ופנו לאדריכל שהשקיע שנה וחצי עד הגשת הבקשה תוך הורדת עמוד קונסטרוקטיבי בקרקע על שטח מוצמד בחניה שהינה מחוץ לרצף החניות – בהכרח יחייב חישוב תכנון מחדש. כך אם לדוגמה הגג מוצמד או התקנון המוסכם קובע הסדר אחר מהנהוג והקבוע בחוק והתקנון המצוי. מגבלות כאלו ואחרות, זכות וטו לדייר, הוראות אודות הפקעות חלק מהקרקע לטובת המדינה ועוד. בהיעדר בדיקה עשוי להיות מצב שתתקדמו ללא תימוכין קנייניים שיצריכו אתכם שוב לחזור לנקודת ההתחלה. להלן לינק לאתר להזמנת תיק הבית המשותף:
https://www.gov.il/he/service/common_house_files
פניה לעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ותכנון ובניה
עולם ההתחדשות העירונית הפך בשנים האחרונות לתחום בלתי מוגדר, כך רבים מהאנשים הופכים יזמים, חלק סבורים שתחום זה הינו תחום קל שמוסד התכנון מנחה ואתה מגיש תכנית ופה זה נגמר, אלא שמבחן התוצאה הינו חשוב מאין כמותו וקידום פרויקט על שלל סוגיו חייב להיות מלווה בשלב הראשוני עם מומחה בתחום. המומחה כבר יבצע את שני כללי היסוד מעלה (בדיקה תכנונית ובדיקה קניינית) באופן נרחב ומקיף שיהווה בסיס להתוויית אבני הדרך למסע המשותף, המאתגר אך המהנה מאד ככל שעושים אותו נכון. לטובת פניית מומחה ניתן לעיין באתרי הדירוג לפי תחומים וכמובן לקבל המלצות ולראיין לפחות שלושה מועמדים לתפקיד הנכסף.
איתור יזם/קבלן/אדריכל ומפקח
לאחר שנבחר עורך הדין ולאחר חתימת הרוב הדרוש על כתב הסמכה של הנציגות (עדיפות שכבר בשלב זה יחתמו לפחות מעל 80% ללא תלות מהו סוג הפרויקט) עורך הדין, לאחר שבדק את הייתכנות התכנונית והקניינית יפיץ "קול קורא" להזמנה להציע הצעות וזאת בקרב המועמדים שמתמחים באופן ספציפי באזור המיועד ולהם היכרות מעמיקה עם גורמי התכנון לאותה רשות. לאחר ליקוט המועמדים, אלו יקבלו שאלונים מקיפים וידרשו לענות עליהם, חלק משיקולי הבחירה ולאחר זימון לראיון (רצוי בזום תוך הקלטת הפגישה והפצתה ליתר בעלי הזכויות שמא יחששו שמתנהל הליך חד צדדי) והכל לטובת השקיפות המלאה. חשוב עד מאד כי הדיירים ו/או לפחות מרביתם יבחרו ביזם מסוים ולא הנציגות.
בהליכים בהם מדובר בבניה מתחמית, אופי הבחירה ישתנה ורצוי אף לייצר מנגנון של מכרז אדריכלים מקביל כדי לבנות מתווה תכנוני שכבר יהווה נקודת בסיס להצעות. האדריכל יהיה מטעם הדיירים ואף הוא יבחר לאחר שאלונים, וראיונות שינוהלו על ידי עורך הדין המלווה.
גם המפקח המתמנה מטעם הדיירים יתראיין על ידי הנציגות והדיירים ובהיעדר נוכחות גם במקרה זה רצוי להקליט הישיבות בהיוועדות חזותית וכך לשמור על טוהר השקיפות שהינו רכיב מרכזי בפרויקטים מסוג זה. תפקיד המפקח לבחון קונסטרוקטיבית את כלל הצעת היזם ואף להעיר הערותיו למפרט הטכני, לשפר אותו ובהמשך אף ללוות את הביצוע ולבקר את המפקח מטעם היזם.
שלושת אנשי המקצוע שמנינו, חייבים להכיר באופן אישי את העירייה והסביבה הרלוונטית, להציג יכולת עבודה וניסיון מול מוסד התכנון, להבין את המגבלות והתמריצים. כך בניין שיהיה קרוב לים המפקח יכיר וידע להמליץ עם אלו חומרים לעבוד, היזם יכיר את העבודה מול מוסד התכנון ימקסם את לוחות הזמנים עם מינימום חשיפה ועיכוב לדיירים והאדריכל יכיר את העבודה מול אותו מוסד ספציפי ויתכנן באופן שלא מסכן או מעמיד את הפרויקט בעיכובים משמעותיים.
הסכם ההתחדשות העירונית
עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית בעל הניסיון וההיכרות לאותה סביבה ידע להכין הסכם שידע לצפות פני עתיד ועל אף מגבלות או נושאים שיצוצו, שהתהליך עדיין יתקדם באופן מיטבי ובטוח. ההסכם הינו רכיב מרכזי וחיוני בתהליך ויש להקנות לו משנה חשיבות להרבה מאד אספקטים, ביניהם חובות היזם, תנאים מתלים ותנאים מפסיקים להסכם, מתן מענה לאוכלוסיות מיוחדות, ערבויות לבעלי הדירות, התחייבויות בעלי הדירות, תמורות, תשלום מיסים, ביצוע הפרויקט, תחזוקת הבניין, מנגנוני הכרעה, ועוד. דוגמה להסכם התחדשות עירונית להבנת רכיביו מסוג פינוי בינוי ראו בלינק להלן מאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - יחד עם זאת אין להוריד חוזה זה וליישמו בפרויקט, שכן כל פרויקט בעל המאפיינים שלו ודרוש להתייחסות מומחים בתחום שרק הם יוכלו להתאים ההסכם הנכון למתחם הנכון.
לסיכום, משעברתם את כל השלבים ונחתם ההסכם ברוב הדרוש של 2/3 בהליך פינוי בינוי או חיזוק או 4/5 בהליך של הריסה ובניה נקודתית לפי תמ"א 38, יוצאים לדרך, אליה מצטרף שחקן שלישי למשולש, היזם, הדיירים ומוסד התכנון. מוסד התכנון כשחקן השלישי מוגבל באמצעות כוח אדם ועל כן יש לפעול באופן ממצה עם אדריכל מצוין שידע להניע את התהליך מהר ובהתאמה לאפשר את ההסכם עד שלב הגשמתו. בהצלחה.
כללים אלו מובאים לעיל כמקור בסיסי להבנת התהליך ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מתווה קבוע שכאמור, כל פרויקט והליווי שלו, עם המגבלות והיתרונות שלו ולשם כך יש את עורך הדין המייצג כדי להמליץ על הדרך הנכונה ביותר.
מורן גור, הוא עורך דין בעל משרד עורכי הדין רייסמן-גור- דויטש, ליטיגטור ומומחה בתכנון ובניה, מקרקעין, התחדשות עירונית, היטלי השבחה, תחום המפקח על הבתים המשותפים, תכנון ובניה פלילי ואזרחי, וכל האספקטים הנוגעים לליווי מלא ויסודי מראשית התהליך ועד סופו. הכתבה באדיבות האתר: din.co.il.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.
לפניה ישירה לעו"ד מורן גור - 053-7429017