בשונה מתושבי רובע 3 בת"א - בשכונת רחביה בי-ם יהנו מפטור מהיטל השבחה בעת מכירה

ועדת הערר של מחוז ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, הציגה היום גישה שונה מזו של ת"א, כשהחליטה לקבל טענות בעלי נכסים בשכונת רחביה בעיר ופטרה אותם מתשלום היטל השבחה בעת מכירה. הוועדה אף הוסיפה כי "נדמה שכל דרך ההתפתלות, הן השמאית והן המשפטית, שהוועדה המקומית הילכה בה נובעת מכך שבמימוש בהיתר בנייה חל פטור מתשלום היטל השבחה ולכן חיפשה הוועדה המקומית להעשיר את קופתה במקום בו המחוקק ובית המשפט העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה". המחלוקת תמשיך ותידון ככל הניראה בערכאה עליונה, בטרם תוכרע סופית.

"תוכנית רחביה", העוסקת במדיניות השימור וההתחדשות של שכונת רחביה, אושרה בשנת 2015 לאחר תהליך תכנוני ארוך. התוכנית חלה על מלוא שטח שכונת רחביה וכן על חלקים משכונות קריית שמואל, טלביה ושערי חסד. שטח התוכנית 647 דונם ובו אלפי יחידות דיור. התוכנית ביקשה לאזן בין שימור אופיה של השכונה, על מבניה ההיסטוריים, תוך מתן מענה לצורך בציפוף.

הוויכוח בין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ובין העוררים היה האם הזכויות שמוקנות מתוקף תוכנית רחביה הן זכויות ודאיות, או שהן "צפות" - עתידיות ואמורפיות - כמו זכויות מתוקף תמ"א 38. ועדת הערר המחוזית בירושלים קבעה היום כי "מסכימים אנו עם טענת חלק מהעוררים, שלשיטתם מתחם שיקול הדעת בענייננו כה רחב וחוסר הודאות כה גדול עד שאין לראות בהוראות תוכנית רחביה כמקנות זכויות אלא כמקנות 'זכויות צפות' ומכאן שלא קם כלל חיוב בהיטל השבחה טרם המימוש בהיתר בנייה".

לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, החלטת הוועדה המחוזית ירושלים עושה צדק עם בעלי הדירות בשכונת רחביה, לעומת החלטתה של ועדת הערר המחוזית בתל אביב בעררים ברובע 3: "כל חברי ועדת הערר בירושלים היו תמימי דעים כי יש להתייחס ראשית למהות התוכנית ברחביה ולהכרה כי מדובר בתוכנית שזכויותיה 'צפות' ולא קונקרטיות, בדיוק כמו תמ״א 38 עצמה, ולכן לא ניתן לגבות היטל השבחה גם במימוש של מכירת נכסים".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל', אמר כי הוועדה המחוזית ירושלים ביססה את החלטתה בשכונת רחביה על מבחנים שמאיים. "מבחנים אלו המחישו את ההבדל העצום בין השבחה תיאורטית לבין השבחה אמיתית, לאחר בחינה מעשית של ערך המקרקעין בגין אישור התוכנית לאורך פרק זמן ראוי למימוש ובהתאם למימושים בפועל במקרים קודמים. הוועדה בירושלים קבעה חד-משמעית כי לא ניתן להתעלם משיקולי שווי השוק ולדעתי כאשר השמאי המייעץ, שימונה ביישום ההחלטה ברובע 3 בתל אביב, הדומה במאפייניה ובייעודה לתוכנית רחביה, יבחן שאלה זו על-פי קריטריונים שמאיים נדרשים, הוא יגיע לכלל דעה כי גם ברובע 3 המצב זהה, ובכך ייפתר המצב הנוכחי בתל אביב, היוצר אי וודאות רבה בקרב מוכרי דירות עד למחסום פוטנציאלי בעסקאות מכר".

וועדת הערר המחוזית סיכמה את דבריה בקביעה כי: "בסופו של יום טענת הוועדה המקומית מבקשת להוביל לגביית היטל השבחה במקום בו גם הוועדה המקומית מבינה שהוכחת ההשבחה מבוססת כולה על מגדלים הפורחים באוויר, כאשר ללא נטרול השפעת תמ"א 38 והתעלמות מההסתברות למימוש התוכנית גם בשומות הוועדה המקומית היו מגיעות להשבחה אפסית". ועדת הערר המחוזית החליטה כי הוועדה המקומית ירושלים תישא בשכר טרחה של 5,000 שקל לכל ערר.