יותר מבני ברק - אשדוד היא העיר הצפופה בישראל

העיר אשדוד היא זו שבה הציפוף הוא הגבוה בישראל נכון לשנת 2023, עם 15.6 דירות בממוצע לכל מבנה, כך עולה מניתוח של המועצה הישראלית לבנייה לגובה (ISRAEL (CTBU. הניתוח מתבסס על סקר דירות ומבנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) המתפרסם מדי שנה (נתוני שנת 2023 התפרסמו בינואר השנה) ומציג את מספר הדירות הקיימת בכל עיר ואת מספר המבנים. היחס ביניהם מציג את המספר הממוצע של דירות למבנה.

נתונים אלה מאפשרים לדעת אילו ערים משתמשות במשאב הקרקע בצורה יעילה יותר ומובילות לעירוניות טובה יותר, תוך השארת עתודות קרקע פנויות לטובת שטחי ציבור ושטחים ירוקים, ולעומתן, אילו ערים משתמשות במשאב הקרקע בצורה לא יעילה. לפי הניתוח, אחרי העיר אשדוד נמצאת בני ברק עם יחס דירות של 12.2 דירות לבניין בממוצע, תל אביב - שהציגה הליכי אינטנסיביות עירונית משמעותיים משנת 2018 - נמצאת במקום השלישי עם 11.7 דירות בממוצע לבניין.

חשוב לציין בהקשר זה שמספר הדירות בכל מבנה הוא רק אינדיקציה אחת לציפוף. האדריכל גיל שנהב, יו"ר CTBU ישראל, קורא למה שכולנו מכנים כציפוף כ"אינטנסיביות עירונית" המשקפת ציפוף חיובי, בניגוד למילה ציפוף המשקפת בעינו דבר שלילי שנתפס עם מדינות עולם שלישי כגון הודו. שנהב מסכים, כי בנוסף למספר הדירות בכל מבנה יש לבחון היבטים נוספים. "ניצול נכון של הקרקע נובע מהיבטים רבים כמו רשתות תחבורה להסעת המונים, מבני ציבור ושטחים ירוקים, אם אתה מצופף בניינים אבל לא הוספת בית ספר ואין לך מערכת להסעת המונים אז הצפיפות היא רק מספרית ולא מממשת את הייעוד שלה. כדי לקבל אינטנסיביות טובה צריך שכל הרשתות יתקיימו וכך אפשר להגיע לאינטנסיביות טובה מבלי שהעיר תרגיש צפופה במובן השלילי".

אדריכל גיל שנהב: "אם אתה מצופף בניינים אבל לא הוספת בית ספר ואין לך מערכת להסעת המונים אז הצפיפות היא רק מספרית ולא מממשת את הייעוד שלה"

ניתוח נוסף של הנתונים מאפשר לבחון את המצב לא רק בנקודת הזמן הנוכחית, שלרוב מושפעת מהבנייה הישנה יותר בעיר, אלא גם את מאמצי הציפוף של כל עיר בשנים האחרונות. כך למשל מהנתונים עולה שבין השנים 2018 ל-2023 תל אביב היא "אלופת הציפוף". לעיר נוספו 11,721 דירות ב-180 מבנים בלבד. כלומר מעל ל-65 דירות לבניין בממוצע. אשדוד היא העיר השנייה שהובילה לאינטנסיביות עירונית מוגברת, כאשר בין השנים הללו נוספו בעיר 80 מבנים אל מול תוספת של 3,395 דירות - ממוצע של כ-42 דירות למבנה. בחיפה נוספו 5,589 דירות ביחס של כ-24 דירות למבנה.

בשאר הערים הגדולות, בין השנים הללו, התווספו מאות מבנים עם תוספת של אלפי דירות ויחסיות ציפוף נמוכה. כך למשל, באר שבע שבמשך שנים נאבקה על תוספת של צמודי קרקע לעיר עם כ-6 דירות למבנה, וגם בירושלים לא ניצלו את משאב הקרקע היטב, כאשר נוספו מעל ל-18 אלף דירות לעיר שנבנו בכ-5,500 מבנים (כ-3 דירות למבנה). נתון מפתיע נוסף מראה שבעיר בני ברק נגרעו משנת 2018 - 99 מבנים, אולם עדיין הייתה תוספת של כ-362 דירות. הסיבה לכך נובעת ככל הנראה מהליכי התחדשות עירונית שהעיר עוברת.

מניתוח נתוני הלמ"ס עולה כי אחוזי הבתים של עד 2 דירות למבנה מהווים חלק אינטגרלי ומהותי ממספר המבנים הכולל שיש בערים הגדולות במדינה. כך למשל בבאר שבע ב-70% מבנייני המגורים יש עד 2 דירות. בראשון לציון 50%, אשדוד 45%, נתניה 43%. מהצד השני של המתרס אחוז הבניינים שבהם יש מעל 41 דירות לא חוצה את ה-10% בשום עיר גדולה. מלבד זאת, נתוני הלמ"ס מראים עלייה מתמדת בבנייה לגובה עם קרוב ל-43 אלף התחלות בנייה בשנים 2023-2018. כך למשל, בתל אביב בלבד נבנו כ-7,000 דירות במגדלים (מעל 21 קומות) בשנים אלה.

רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג אמרה בהתייחסה לנתוני הציפוף בעיר חיפה שהיו חיוביים יחסית לערים רבות, כי זוהי תולדה של תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים שקורים בעיר, בעיקר בשכונות החוף של חיפה. לדבריה, דוגמא לכך ניתן למצוא בשכונת נווה דויד, שהייתה הסנונית הראשונה בעיר חיפה, בה החלו תהליכי פינוי בינוי גדולים לפני כעשור.

אדריכל גיל שנהב: "אם לא ננצל את הקרקע שעומדת לרשותנו בתבונה נגיע לשוקת שבורה. נצטרך לבנות על דיונות, פרדסים ושמורות טבע שיהפכו לבתים"

האם ישראל פועלת בדומה למגמה העולמית? לפי שנהב, אין ספק כי ישראל לוקחת חלק במגמה העולמית של התחדשות עירונית ועיור, אך ההבדל בין ישראל לבין מדינות אחרות בעולם המערבי הוא שממוצע הילודה בישראל הוא חסר תקדים בהשוואה למדינות ה-OECD ועומד על 3.1 ילדים בממוצע לעומת 1.7 ילדים. למספר הנפשות בכל דירה יש משמעות גדולה בתכנון, מאחר ותוספת של 10 דירות בישראל מעמיסה על התשתיות הציבוריות יותר אנשים מבכל מדינה. "המשימה שלנו קשה ומאתגרת יותר, איך עושים עיור מחדשים ומקבלים מספיק יחידות דיור. אנחנו עומדים להכפיל את האוכלוסייה עד שנת 2065 ואין מדינה מערבית שמתמודדת עם משימה כזו".

גם ההנחה כי בנייה לגובה היא חיובית ומספקת את התוצאות של אותו ציפוף חיובי היא מוטעית, ובמשך השנים האחרונות התברר כי ניתן להשיג אותה גם בדרכים אחרות. "אנחנו יודעים שציפוף הוא לא בהכרח בנייה לגובה, להיפך יש שאומרים שציפוף טוב ואיכותי יותר מבחינת עירוניות ניתן להשיג בבניה רוויה של ארבע-חמש קומות. זה עניין של תכנון, ובישראל אם לא ננצל את הקרקע שעומדת לרשותנו בתבונה נגיע לשוקת שבורה, נצטרך לבנות על דיונות, פרדסים ושמורות טבע שיהפכו לבתים".